一个同学是在一个地方银行任行长，我问他：你们现在的房贷还能发放吗？

他的回答亦没让我意外：没额度了，全停了，去年放太猛了。

我就知道，2021年楼市最大的黑天鹅已经如期降临，毫无意外。

是的，2021的楼市信贷，将重回2013和2018年，利率上升、要找关系、没额度、放贷难、下款难。

2020年12月，我在珠海加购了一套小四房，本来购入的时候给开发商说的是延期到三月办理手续，前段时间，我交待助理：不要拖了，马上办理手续和贷款，能多快就多快。

对于趋势，我们要了然于心。

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一切源于此

2020年的最后一天，央行出台了房地产集中度管理政策，给房贷下达了具体的数字和比例红线。

新政从2021年1月1日起执行，具体要求如下。

2013年的信贷收紧，利率上升，额度不够，是窗口指导。

2018年的信贷收紧，利率上升，额度不够，是窗口指导。

以前都是看不见的手在人工干预，这一次，明文标准化、格式化、数字化。强力执行。

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于是，广州先紧了

广州开年就说：我先紧为敬，你们看着办。

广州工农中建四大国有行传出房贷涨价的消息后，多家银行跟进。

邮储银行广州分行表示，与其他国有大行保持一致，也开始提高了个人房贷价格。

此外，浦发银行、光大银行、中信银行均表示价格调整中。

向来房贷利率最低的汇丰银行，本周起也大幅提价，首套房贷从LPR不加点上调至不低于LPR+50bp。

这个表格已经是一周之前的表格了，现实中的情况肯定是更为紧张，不会轻松。天鹅已经降临，无须侥幸。

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广州怎么了？

其实没什么，广州楼市太火了，房贷需求太多了，额度不够了，银行房贷占比已经超过或将要超过红线了。

要不停贷，要不提高利率，在越线之前多赚一点是一点。

广州、东莞、深圳、佛山、珠海的楼市，在2020年都很火热。

如表中所述，在华中、东北、西部等城市的楼市销售额同比2019年下滑之时，广州2020楼市销售同比增长29%，深圳同比增长24%，东莞同比增长32%。而网红城市杭州只不过同比增长了3%，重庆武汉都是同比下滑了21%。

供需决定一切。房贷需求太多太快，房贷占比急剧上升，离红线越近，当然要收紧，当然要提高利率。就是这么一点事。

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然后呢

广州只是第一枪，其它城市肯定会蔓延和跟进，因为，很多银行都已经红线了，没有额度了。

比如，上一张表格中的南京、成都，很快也将出现利率上升和额度收紧的情况。来看下表。

如图，红线都是已经越红线的。

所以，成都银行、郑州银行、中原银行、青岛银行、厦门银行、兴业银行、招商银行肯定是完全没有额度了，肯定是拒贷的，或者是婉拒的。

各位如果有在这些银行做按揭的，请及时调换银行，不要耽误事儿。

而邮储银行、建设银行的个人房贷也是超线的，也是没有额度的，也是要提高利率和收紧审批的，要提前注意换银行。

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再然后呢？

回顾2013、2018，之前也有类似的情况。

那时的说法是：窗口指导。

我在2013和2018的当年都有买房和做贷款，清晰的记得当时的利率之高和放款之难，2013年还好一点点，利率上浮20%。而2018年的利率要上浮30%，然后找关系也才降到了上浮25%，还是靠存款和理财换来的。

审核也是极为困难，不能有征信等任何问题。

在2019年情况好了一些。2020年，疫情来临，货币宽松，贷款也容易了许多，抓住了的就抓住了。

“宽总体货币，紧楼市信用”，这是总基调，不要抱侥幸。

一旦有松动的口子，一定要抓住，不要以为会一直这样，窗口期不会一直存在。

一切都有周期，我相信未来也一定还有松动的窗口期，但这次明显不一样，之前是非标准的窗口指导，这次是明文规定的数字和标准。

这次的松动，更难。但一定会有，还是那句话，一切都是周期，只是波长和波峰难以精准预测。

问题是，你无须等待周期，因为，鱼和熊掌，房价洼地和利率洼地，不可兼得。

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有何影响？

1、广州只是前兆，很多城市都将出现类似情况，利率上升和房贷收紧，审批变难。

2、楼市信用收紧，楼市边缘性资产将被房企和购房者双双抛弃。

3、而有限的信贷资源将继续聚焦于好城市的核心资产，比如郑州北龙湖、合肥滨湖、青岛市南市北、成都金融城、广州天河海珠黄埔、苏州园区狮山、西安高新沣东曲江、武汉滨江光谷等等，这些资产不会下跌，并会继续楼市大年的趋势，铁定跑赢大势。

4、2021年的中国楼市，普遍大涨不可能，但点状的突起一直存在，你只要找到并关注这些点即可，大面无需关注，这是你的信仰。