在2016年的普涨中，资金沿着狭窄的通道填满一个又一个城市，大水漫过，没有洼地，因为房价基数都比较低，所有城市、所有新区都跟着鸡犬升天。

　　而在这一轮的房价分化中，城市内部、产品本身也在加速分化，房产投资逻辑渐渐在发生改变。

　　特别是深圳宝安光明飞涨，东莞松山湖滨海新区飞涨可以看出：全城能够跑赢大势的只有那些靠着政策和资源堆就的新区，而不是那些全城划的新区都可以涨。

　　我们一直强调近郊，那些不断有概念和利好兑现的新区才有价值，在目前的形势下还要加上受政策推动的区域。

　　在限价时代，全国城市基本都是惯用限价一刀切，主城区限价严格，房价被压制，郊区限价宽松，房价被抬升，一压一抬之间，主城区和郊区的价差在不断缩小，使得整个城市房价扁平化。

　　但在这一轮房价分化中，热钱都往规划落地最好的新区去，只有有产业推动的新区，才能有足够扎实的自住和投资群体。

　　之前大家都是买概念，但是城市片区分化之下，城市经济才是房价的最大支撑。

　　为什么呢？

　　1.符合城市发展方向的新区，才能受到最大的支持

　　这些年的城市化速度扩张很快，前几年，城市东南西北扩张，而现在都是在争夺增量，都是资源有限倾斜，集中力量发展。

　　符合城市发展方向的新区，才有未来的溢价。

　　房子本身就是砖头水泥，买的是房子上附着的资源的改善。

　　3年前这里荒无人烟，路都没有修好，3年后这里人气导入，都开始堵车了。

　　就像深圳前海，因为有不断兑现的利好，又踩对城市发展方向、政策资源成就，所以保持长牛，其他板块只能是轮动。

　　深圳前海

　　符合城市发展方向的新区，是主城区板块的自然延伸，或者是大城市推进的卫星城，拥有科学合理的高规格规划。

　　靠着民富程度高的主城区，虹吸主城区的资源，在新区上建立更先进现代化的公共配套和学校医院。

　　如果新区有一个前瞻性的规划就成功了一半，就像和新加坡合作规划的苏州园区、黑川纪章设计的郑州郑东新区。

　　或者有个靠谱的一级土地整理商，如金茂整体运营的长沙梅溪湖新区和越秀整体运营的广州南沙。

　　广州南沙

　　2.投住分离的概念深入人心

　　在房价暴涨的这四年，大家都被普及了一个概念——“投住结合”，刚需改善买房要求自住舒服，也要求房子增值。

　　明明大家自住的需求是配套齐全，发展成熟，而投资的需求是要周围不断改善，升值潜力大，两者是难以统一的，但大家现在都变得很贪心，看到别人的房子涨了，自己的房子不涨就会很难受。

　　以前，大家会普遍存在着对一个地方会有地缘情结。虽然在东边上班，但能接受在西边居住，反正通勤时间也不长。

　　随着一二线城市越来越大，城市半径扩大到30-50公里，跨城上班不现实，所以产业集群的地方符合职住结合反而涨得更好。

　　不仅仅城市内部在分化，各区域上涨幅度不一。产品本身也在发生很大的改变。

　　这一轮广州科学城上涨，提供了很多选筹新思路。

　　例如因为有优质生源而考成名校的万科东荟城能凭学位优势领涨；

　　例如业主质素相对较高的科城山庄挂盘量少，小盘子容易炒；

　　例如片区标杆名盘新福港鼎峰代表了片区的天花板价，越探越高，会带动周边均价上升；

　　例如就算有墓园bug的雅居乐富春山居，乘着区域的大势，依然能凭借产品和园林出圈。

　　而现在这上面的价格基本都还要上涨30-50%以上，尤其是新福港鼎峰的价格竟然破了6万。

　　还有深圳湾的华润悦府、前海的诺德假日、科技园的华润城，都是凭着好产品出圈，受到改善投资的喜好。

　　这些大开发商、产品又做得好，会成为区域内网红盘。在这一轮房价分化上涨中，好产品和坏产品，高下立见。

　　新房有开发商做品牌宣传，产品做得不好都可以卖期房卖预期，但是二手房是所见即所得，所有一切一览无余，所以好产品会受认可，能卖得上价。

　　所以未来什么样的城市、区域、房子能有较好的升值潜力呢？

　　1. 高量级城市

　　最好是一线城市，或者是强二线。这一轮房子分化就像一次财富再分配，热钱最终肯定还是沉淀在一二手房成交活跃的强城市。城市级别越高，资产就越安全。

　　2. 产业先进、规划科学、供需相对紧张

　　这个区域是大多数年轻人向往的，拥有良好的产业和配套，也有虹吸主城区资源的能力。供应量紧凑合理，形成健康的二手房市场。

　　4年来，楼市往什么方向走，一直是政策说了算。虽然，现在真正有前景的地方，都离不开政策资源的扶持。

　　但在二手房市场越来越成熟之下，开始走出了市场化的方向。

　　产业+供应量开始成为左右市场的核心力量。

　　房价分化之下，楼市的逻辑开始从“自上而下”，逐渐走向了“自下而上”，可能哪天市场陷入疯狂、触发政策调控之后，又会变成了“自上而下”。

　　经过这一番房价分化的洗礼，一二线城市楼市会不动声色地成长、成熟。

　　一线城市的风吹得这么猛，二线城市哪能平静得了？

　　至于强二线城市的横盘，大家的心要大一点，这不过正如当年一线城市遭受横盘挫折一样的崎岖之路而已。

　　这一刻，是否似曾相识？