当前，广州地价走高、房价攀升、需求迭变，市场面、行业面、需求面都在发生变化的态势下，如何破解置业难题？

为此，腾讯广告对话广佛两地业内资深大咖，以他们专业的视觉，权威的数据，与时代同行，发行业先声。

01、为什么楼市趋于分化？愈稀缺愈珍贵，未来是拥抱核心资产的时代

强者恒强，弱者恒弱。在同一个行业里，跑得快的并不是“兔子”，反而是“大象”。一如当下的市场，楼市成交量依旧集中在大城市，人们对核心资产的认知，空前的趋于一致。

腾讯：在刚刚过去的2020年，广州楼市呈现冷热分化的走势，天河、南沙、黄埔市场火热，增城、从化等趋冷，您认为为何会出现区域分化的情况？

袁希：

众所周知，2020年全球货币大放水，然而有些时候越放水，非但不能解渴，反而会越来越渴，而为了让手上的货币保值增值，大多数人选择了拥抱核心资产。

这，也是天河、南沙、黄埔等市场火热的一个原因。只是一个城市的核心区域相对有限，当核心区域、稀缺产品受追捧度达到空前高涨之时，将会波及辐射到临近板块。

如此一来，市场也就出现两种分化：一是一二线城市的房价将持续上涨，其房地产产品依然备受追捧；二是重点城市的核心区域聚焦重点关注。这两种分化将会是今后房地产发展的重要特征，不仅仅是去年，以后也会呈现同样趋势。

02、广州主城区如何解决供需矛盾？以主城区为中心向外扩散，拉动周边区域价值提升

城市的向外扩张是当前发展的必经之路，城市想要不断追求高层次的目标就要通过不断完善自身的布局和规划实现发展的终极目标。而在城市一圈一圈发展的趋势之下，城市的外拓就形成了长效机制。

腾讯：目前广州主城区的开发已经进入饱和期，未来也难再有集中开发的片区，更多的是以单盘入市为主基调，那么在新货量减的情况下，您认为如何解决广州楼市供需矛盾的问题呢？

袁希：

从广州来说，其市场重点放在东部和南部，也就是我们刚才提到的天河、黄埔、南沙，还有不可忽略的广钢、广纸板块，虽然这些板块的开发进入到尾声，但是其对市场的影响仍然是不可低估的，就拿广钢来说，这个月就有突破7万/平的新成交记录。

那么，当主城区土地稀缺，新货量减的情况，其辐射范围将会从主城区向外扩散，南沙、黄埔市场大热就是受到主城区辐射的影响，而广钢板块则是影响着广州西部的市场，其中对佛山临广区域价格的拉动也是非常明显。

事实上，广州最早的政策趋势就是广佛同城，从广钢、金沙洲的市场热度，以及近几年佛山房价涨幅、成交活跃度来看，接下来就会扩散到佛山的临广区，以前的千灯湖就是一个很好的例子，那么接下来更靠近广州的三山新城、映月新城将会是持续发展的重点，特别是映月新城。

03、平洲映月新城是否更值得资产配置？无论是从资金保值，还是投资回报角度，核心资产依然是市场主流

未来最好的地方在哪里？长三角，珠三角。

在核心城市购买核心资产，把一般房产置换成核心资产。

腾讯：就当下而言，相比知识城、科学城等热点板块，您刚刚提到的与荔湾一河之隔的佛山平洲映月新城板块，是否值得广州客出手？

袁希：

其实映月新城板块，包括整个平洲，其主要购买力就是广州客，购房者也一直在用真金白银进行投票，在我看来这个板块的引力有以下：

一、从地理位置来说，这个板块与广州主城区的距离比科学城、知识城要近很多，以我自己出行的实例来算，从映月新城到珠江新城大概就是半小时的车程，而科学城、知识城距离珠江新城起码要半小时以上的车程；如果以老荔湾作为中心，平洲与其距离不过是十几分钟的车程。从这个角度来看，平洲、映月新城板块就非常值得广州人去关注。

二、从价格来看，平洲距离广钢新城大概是1.5公里，但是价格只是广钢的一半，其购买力以及竞争力是实实在在的摆在那里的，这也就不难理解为什么平洲板块大量的购房者都是广州人。

三、从当前政策来看，佛山近期开始收紧人才政策，一般来说房价涨得快，国家就会对此有所控制，不过很多时候越是控制收紧的区域，其潜力越大越突出。

四、从反向操作的角度来说，越是控制的时候，房价会涨得相对慢一些，这个时候入手会更好一些。如果工作生活在广州中心或是荔湾越秀，完全没有必要去扎堆黄埔，一方面黄埔距离市中心更远，另一方面黄埔的价格已快超越广钢价格，而往西1到1.5公里的距离，可以买到半价的产品，这是非常理性的选择。

04、何时介入映月新城最有利？爬升初期物业升值潜力大，预启楼市野蛮增长史

城市的发展是有规律的，无论政策多么强大，都必须回归基本面。而判断楼市基本面，要先看反应最早的风向标。

腾讯：您多次提到了平洲和映月新城的市场，可以分享您对于这板块的一些看法吗？

袁希：

以平洲来说，其最大特点就是就是比千灯湖、科学城等板块更靠近广州，其实这些热门的板块也不是一年就涨起来的，千灯湖开发至今就已经有10年时间，而越早的介入，就越能享受到比较完整的升值过程。要知道，目前的平洲板块还属于爬升初期，在板块启动的初级阶段介入会比较好。

而且这个板块的面积更大，目前广州主城区集中成型的片区会越来越少，那么这个时候能尽早挤进这个开发红利的“升值电梯”，当电梯门一打开就已经在100层，坐享升值红利。因为平洲从去年包括前年，其成交、市场反馈是佛山最好的区域，在成片开发，新盘入市的推动下，房价也会得到提升。

最重要的是，映月新城的发展是佛山凝聚了三山新城、三龙湾、佛山新城规划的集大成者，其从政府所在地，以及教育、配套、产业等配套都是完备的，其发展并不是最突出的，但确是非常均衡。从另一个角度来说，与其做一个看规划买房的“地图购房族”，踩着众多不确定因素，不如踏踏实实看当下，而映月新城的卖点就并不完全靠虚拟的规划来支撑的，这一点上规避了规划最后不能落地的一些坑，更值得我们去关注。

05、对于购房者，有什么置业建议？置业圈层的买房逻辑，选择品牌是关键

努力很重要，但很多时候，选择比努力更重要！大牌房企在城市发展规模的不断扩张，加之新企业进入角逐，必将加剧市场竞争，促进产品品质、服务标准的提升。

优胜劣汰，对于购房者来说无疑是利好，“大品牌”将成为楼盘各方面产品质量的第一道保障。

腾讯：那么，您对于映月新城板块的投资者、刚需客以及改善客有没有一些建议给到他们？有哪些项目会更值得看好呢？

袁希：

从购房者的角度来说，建议从自住的角度出发去考量，刚需更多的是考虑预算，改善型买家根据项目来定预算，在选择项目的时候要尽可能的选择好一点的产品，性价比以及口碑比较超前的产品更值得购房者入手。

而选择项目就要尽可能选择一些口碑好的大品牌开发商，尽可能规避一些开发能力相对薄弱的小开发商，因为品牌开发商一方面产品质量有保证，另一方面其产品更新更快，更有优势。

其中，绿城桂语映月的关注度比较高，绿城向来是以品质著称的开发商，其产品特别是在长三角区域备受追捧，包括佛山的桂语兰庭、南沙的柳岸晓风都非常受到市场的追捧，匠心细作就是这个品牌的风格，而绿城近期将会在映月新城推出绿城桂语映月这个全新项目，有意向的购房者不妨留意关注一下。

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如果错过了千灯湖和文翰湖，千万不能再错过映月湖了。而近期，映月新城再迎新作——绿城桂语映月。

面对广佛融城3.0时代，绿城先时代而立，带来新时代的“桂语系”品类，致敬映月热土。

“桂语系”不只是绿城年轻化人居的经验集合，也是融合经典与创新的时代样本。不仅具有中轴对称规划、中央花园、户外泳池等绿城经典元素，而且以“窄边主义”建筑线条、国潮文化社区等进行创新设计，诠释一种更年轻化的生活表达，引领一个时代的先进审美。

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