大部分销售行业，都有金九银十的逻辑。 但是对楼市而言，今年的市场不是一个正常的市场。

这两天的地产新闻，也显示出了市场的不稳定性。

一：8月中旬，监管部门发出了关于限制开发商融资的“三条红线”。

二：刚刚某大又开始了新一轮的打折促销，哦对了，这次是7折。

有些事就怕联想，你看，监管部门对高负债率的房企进行融资限制，资金链吃紧的开发商面临债务到期要迅速回笼资金。

这个时候有大房企抢先开启了降价卖房，难道说，莫不是，各家要跟进挥泪大甩卖了？

我二姨夫家的大哥就是这么想的，所以近期在张罗着买套房，薅一把开发商的羊毛。

这个时候作为对烟台楼市稍微有点了解的人，免不了要给他泼一盆冷水。

首先烟台的项目都是有备案价的，开发商报备后降价不能超过10%。

所以大多数优惠都是特价房或者送车位等，而且做活动的房源大部分是被挑剩下的。

其次买房不能只看优惠、折扣，升值潜力、配套、品牌等实际内容才是判断一个项目好坏的标准。

而且每年到了这个时间段，开发商都会进行促销。但是你会发现，真正能够成为黑马的项目，一定不是那些优惠力度最大的项目。

黑马往往有自己独特的优势，或是初始定价、或是产品稀缺度、或是学区资源、或是户型创新等。

一个靠打折优惠，一个靠附加值高，购房者很清楚什么项目应该买。

所以如果有置业计划，应该关注那些黑马项目。这些项目经过了市场的竞争，也受到了大部分人的认可，更有保障。

尤其在今年的市场，每一个能够成为黑马的项目，都经过层层筛选。而在前八个月中，我们看到有三家房企脱颖而出。

第一个，华润。

今年华润在烟台布局有两个项目，分别是芝罘区的港城华府以及莱山区的万象府。

通过合理的定价策略以及品牌效应，这两个项目都取得了比较好的成绩，尤其是莱山的万象府。

大品牌、性价比，这是华润成功的法宝。

第二个，天马。

作为本土优质房企，天马在烟台的口碑一直很好。

而今年，天马之所以能够成为黑马，是因为推出了烟台市场非常稀缺的产品-超级大平层。

在这个产品上，天马创造了一项惊人的记录，仅用50多套房子，就实现了5个多亿的业绩。

不得不说，烟台有钱人还是不少的。天马的法宝，就是提供了足够稀缺的产品。

最后一匹黑马必须要着重说一下，因为这个项目可能会成为今年烟台房地产市场的年度黑马。

这个项目是三盛·汝悦铭著，位于幸福新城。

先看他的数据，刚刚过去的八月该项目首开，由于前期学区以及幸福新城的概念而深受关注。

在已有蓝光项目开盘的前提下，市场普遍认为销量会受到一定的影响，但是开盘的销售情况出乎了所有人的意料。

首开当天销售6.7亿，房源几乎被一抢而空。

而根据锐理数据显示，在8月份的市场统计中，三盛·汝悦铭著项目霸占了销售套数、面积、金额三个榜单的第一名。

这个项目的火，是不掺杂水分的。

家里有个亲戚住在幸福花鸟鱼虫市场那，是老幸福人了。在聊天中他说周边很多人都去看过这个项目，都想着置换。

他自己家住的是一个六七层的老旧小区，没有电梯、没有绿化、楼下没有活动空间，所以看着幸福有新项目就很心动。

如果来总结下三盛成功的因素，可以用一句话来概括。

在一个合适的时间，选择了一个合适的地方，打造了一个合适的项目，卖给了合适的人。

现在大家都在等优质项目的推出，因为知道会有一个优惠的价格。现在买入是低点，后期大规模人群进场的时候，会有一波涨幅。

所以黑马的产生并不是偶然。

在这种思维下，市场关注的优质项目应该具备几个特点，板块价值、品牌价值、产品价值、特殊资源价值等。

幸福新城的板块价值在众多资源落地后，已经十分明显。而三盛作为幸福地标的其中一位承建商，今年在烟台的布局也很广。

作为首期进入幸福的品牌开发商，其对于板块内的房地产市场有很大的提升作用。

在特殊资源一项，幸福最大的优势就是学区。

一直想说学区房根本就是市场中的一个“异类”，因为它不受市场大环境的影响。

大势涨，它也涨；大势跌，它不跌反涨。

在很多有调控政策的城市，学区房也依旧十分坚挺。因为优质的教育资源永远是稀缺的，学区房的属性很长时间内不会改变。

而对于幸福新城的学区，很多人质疑新校区只是为了带动板块发展，实力不如老校区。

这里可以分享一个消息，不知道大家记不记得去年年底的时候一中老校区有扩建的计划。

当时还引起了很大的讨论度，规划是西至福山路，北至二马路，南至环山路，东至东海山庄。

但是后来不了了之，据知情人透露，是因为旁边老旧小区的拆迁费用太高，难以负担。

所以一中本来就有建新校区需求，唯独选择了幸福新城，正是因为看好了这里的发展潜力。

从烟台的重视程度看，幸福新城内其他教育资源也将是十分优质的。

对于这样新的学区高地，从升值潜力来说，很可能会成为黑马，跑赢老破小的学区房。

烟台一中幸福新校区

最后一个层面就是项目自身在板块内的优势：

三盛·汝悦铭著是目前幸福新城内体量最大的项目，社区的住宅+商业总面积达到了55万方。

所以可以打造一环·一核心·五重归家礼序·五大全龄活动场等等这些设施，这是在学区之外，更符合居住理念的配套。

最近我看到过一个视频，是中国台湾一个博主介绍当地的住宅。其中提到了因为地价高昂，所以很多项目并没有社区的概念。

仅仅是几栋高楼，下楼就是大街。其实在大陆的很多一二线城市也是这样，包括烟台也有。

只要在中心城区，要打造一个绿化很高、业主活动场所很大的社区是很难的。

这就是为什么大社区受欢迎，尤其在中心城区。越靠近中心，越知道生活空间、尺度的重要性。

在大社区的前提下，我们来看三盛为项目配置了哪些资源。

项目配备有幼儿活动场、儿童活动场、青少年活动场、中年活动场、老年活动场。

这是真正能够满足一家人生活需求的配置，也是城区内难得的资源。

还有1000米环形跑道、6000㎡中央花园，充分满足日常生活所需。

而五重归家礼序的规划，则是属于高端项目才能够享受到。

在户型打造上，三盛·汝悦铭著的面积段在95~140㎡。

项目样板间实拍

并没有特别大的那种户型，这样的户型配置更加符合目前市场的需求，也给了很多人能够选择幸福新城学区房的机会。

从规划看，三盛·汝悦铭著并不是仅仅按照一个学区房来打造，还考虑到了未来实际的生活需求。

满足学区的需求，满足家人的生活需求，满足资产的配置需求。

所以7月18日项目样板间开放的时候，当天参观人数就高达千人，参观样板间的人排到了晚上10点多钟。

开盘后，则以超高的去化率成为市场热点。

三盛项目的成功，也给幸福新城未来发展产生了一定的助推作用。

俗话说：三十年河东，三十年河西。

每一座城市的发展都会遇到各种各样的起承转合。

不同的机遇、不同的困难，都是在为未来的发展打基础，激发城市潜力，承载更远的未来。

为未来做一个有价值的选择，也许会是人生的一个转变。

幸福版块烟台城区的中心位置，规划落地迅速，是城市发展中的潜力股。

在未来的一段时间里，幸福的房地产市场会保持高热度，升值潜力也更高。

作为今年烟台的黑马，我们期待幸福带来更多惊喜，真正成为价值高地。

作为幸福板块的黑马，我们期待三盛打造更优质的人居，推动幸福新城居住体验的升级。

据了解，三盛·汝悦铭著即将加推景观视野极佳的3#楼，户型建面约110㎡、125㎡。

这一次，期待三盛·汝悦铭著再添佳绩。

让幸福，底气更足。