值得注意的是，从2014年到2017年，几乎每年只有1~2家物业公司上市。2018年，节奏突然加快，全年共有5家物业公司分拆上市，其中有4家成功登陆港股。

2019年，物业公司分拆上市潮仍在继续。截至目前，共有滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑物业、蓝光嘉宝5家物业公司成功赴港上市，另有至少5家物业公司已递交上市申请书。

从龙头房企到中小企业，“前赴后继”，物业分拆上市的魅力在哪里？上市成功后，物业服务企业如何在行业集中度提升的趋势下打造优势竞争力？

定价估值现双高

2014年6月，花样年分拆彩生活，“物业第一股”登陆港股资本市场。其上市之初，市值一度超过母公司花样年。

彩生活之后，中海物业、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务等陆续被分拆进入港股资本市场。资本市场则陆续表现出对物业公司的看好，虽然不同物业公司的估值存在一定差异，但均高于其对应的母公司。

蓝光嘉宝截至10月24日每股报收43港元，市盈率为13.51倍。与此同时，其A股母公司蓝光发展(600466,股吧)报收6.4元每股。

目前，港股物业股中动态市盈率最高的为绿城服务，达到45.58倍。与之对应的，同样在港股上市的母公司绿城中国动态市盈率为4.8倍。而且，绿城服务230.4亿港元的总市值已超过其母公司的161.3亿港元。

而雅生活、碧桂园服务上市时，PE更是超过了50倍，这样的高估值吸引力无疑是巨大的。截至目前，在港上市的内地物业公司已达16家。

安信证券指出，房地产行业的增长红利已成为过去时，承载房企转型重任以及依托于增值业务等新兴商业模式的物业管理行业俨然一座待挖掘的金矿，吸引了资本市场的极大关注，物业管理作为房企市值重建的平台作用开始显现。

一位港股物业上市公司高管告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，据其了解，准备分拆物业上市的房企估计有一二十家。在目前这样的形势下，物业算是防御性资产，既可攻又可守。房地产公司可以在很短的时间内瓦解，但物业公司崩溃则需要很长的时间。

港股一直是比较容易进驻的融资平台，再加上高估值，房企分拆物业上市自然是再好不过的方式。

安信证券认为，在房企传统融资渠道受限、整体资金压力上升的背景下，房企紧抓资本市场机遇。对于中小房企而言，赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力和业绩规模。

可以发现，多数物业公司上市时都会将募集资金的主要部分用于规模扩张。近期上市时的蓝光嘉宝服务，也计划将77%的募集资金用于物业管理服务的扩展以扩大业务规模。其中，约50%用于收并购住宅物业管理公司。

当然，对物业管理行业而言，规模先行是基本，即便是龙头企业也还在不遗余力扩大管理规模。其中，彩生活、碧桂园服务、绿城服务、雅生活等在管面积均已步入亿（平方米）级水平。

中指研究院指出，资本市场对物业服务企业的投资依据主要为规模庞大、盈利能力强、成长性高三个方面。未来，物业服务企业应持续扩大管理规模，延伸多元增值服务以提升盈利空间，保障业绩可持续增长，进而实现更高资本溢价。

收并购存难题

物业服务公司的扩张路径主要分为内拓、外延，即依托房企母公司资源项目和外部收并购，另外就是第三方物业项目拓展。

内拓几乎在每家物业公司都存在，但资本市场的关注重点在于母公司可以提供的资源空间有多大。如中海物业、碧桂园服务、绿城服务等都以内拓为主，也容易获得资本市场较高的估值。

中信证券指出了原因，内拓模式所耗费的拓展投入悉数体现为当期成本（以服务本身为营销手段），而外延扩张模式支付的对价，则视为一种资产。会计确认方面的差异，导致报表无法体现出内生增长的物业管理公司特有的优势。

外部收并购则是最直接、有效的扩张方式。据克而瑞证券统计，2019年上半年，在港上市的内地物业服务公司并购的交易金额合计13.3亿元，约等于2018年全年的并购金额总和。

不过，越来越多的物业公司迅速扩张，通过收并购来大力拓展规模也并非易事。

一位TOP10物业服务企业人士告诉《每日经济新闻》记者，物业“万亿蓝海”的概念吸引了不少资本和企业涌入，一些物业公司的收购价格或PE倍数现在已经偏高。很多时候，通过收并购的方式扩规模的生意不是每笔都那么划算。

克而瑞证券也指出，2019年上半年平均单笔并购交易对价为1.3亿元，同比增长99.8%，相对2018年下半年提升了49.7%。单笔金额的提升也在一定程度上反映了并购市场上的竞争正在加剧，因为大多数上市物管公司都在试图通过并购好的物管公司来支撑自身业绩高速增长。

“未来上市的物业公司会越来越多，物业管理行业会很快变成一个非常红海的市场，竞争将会非常激烈，而且还是同质化的竞争。”上述港股物业上市公司高管续称，物业行业本质是一个服务行业，营业额很难做大，未来势必会大浪淘沙。

增值服务的竞争

在IPO浪潮下，趁热打铁上市不失为一条捷径，但高估值、高利润不会一直持续，每家物业股都需要想好自己的故事。

“目前整个资本市场给已上市物业公司的估值是快速下降的。做IPO有两个前提，第一需要资金，第二有自己的盈利模型。并不是所有的物业企业都想清楚了这两个问题。”万科物业事业本部首席执行官朱保全曾这样表示对物业管理公司资本化的考量。

纵观港股物业股，在管面积最大的物业公司和最小的差距达到71倍，净利率最高的与最低的差距为4倍。对港股物业公司而言，上市只是第一步，如何在行业集中度提升的趋势下打造优势竞争力，成功占据一定市场份额，才是他们面临的真正考验。

一直以来，由于物业管理服务的主要营收都来自最基础的“物业费”，要提升营收也主要是从两个方面：增加在管面积、提高单位面积的物业管理费。

“物业的最大问题就是不挣钱”，正如彩生活首席执行官唐学斌此前所言，物管行业的痛点恰恰就是不断上涨的物业刚性成本和难以上涨的物业费。

为此，一般物业公司都在通过做大物管面积来提升营收，方式包括接收母公司项目或者外延并购。但这一模式是看得见天花板的，利润率也远没有增值服务等业务高。

规模效应下其中一个表现就是——行业集中度在提升，物业公司分化开始加剧。中指研究院统计显示，2018年，TOP10物来企业管理面积均值达2.39亿平方米，是百强企业均值的6.43倍，市场份额达11.35%，与2017年相比提高0.29个百分点。

上述TOP10物业公司高管告诉《每日经济新闻》记者，上市以后，市场对物业公司的增长要求很高，但物业营收规模的增长并不像房地产那么容易，这也不是一个挣快钱的行业。“最终有价值的公司，我相信不会超过20家。未来，市场交易量会下去，估值也会降下去。”

除了行业集中度的提升，物业公司间的盈利能力分化也在加剧，净利率高的可以达到24%，低的则仅为6%。但长远看，物业管理服务费的收入和毛利率的增长空间较为有限。

东北证券认为，在物业公司的主要业务中，唯有社区增值服务，不仅能够对冲基础服务的成本上升、提价困难的问题，同时充分运用物业管理方的线下流量入口优势，带来充足的想象空间。

目前，各家物业公司开拓的增值服务也很多，包括但不限于家居家政、房产经纪、资产经营、租赁销售、园区运营等。

“上市的物业公司都是在讲着同样的故事，只是实现的方式花样百出。物业管理现在就是百宝箱，健康、医疗、养老、金融等等都可以装进其中。但其实这些都属于另外的行业了，每个业务都是一个产业，企业要选择一条路并做起来还是不容易的。”上述TOP10物业公司高管进一步表示。