从三年前开始，不少专家和房地产业内人士，就开始看衰三四线楼市。

原因很简单，对绝大部分中小城市来说，人口在流出，产业结构不完善，就业机会稀少，与此同时，大量的新城区却拔地而起，长期的供需错配，注定了房价上涨不可持续。

不过，楼市偏偏喜欢跟人唱反调，数据显示，从2016年开始，三四线楼市开始后来居上，涨幅反超一二线城市。截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平。

2019年行至年中，三四线楼市除了成交有所回落之外，土地溢价率、房价同环比涨幅均表现亮眼。

不少人的疑问就在这里，明明没有上涨基础，为什么三四线楼市还在飙升？何时才能迎来退潮？

有一位专家的解释可以参考，6月7日，知名房产学者易宪容发表专栏指出，之所以2017年、2018年、2019年前4个月的住房销售都处于过度繁荣周期，是因为三四线城市的房地产市场，开始由消费者占主导，转化为投资者为主导。

三四线楼市击鼓传花？专家：棚改没影响，只要房价涨，就不会退潮

因此，如果三四线城市房价还在持续上涨，这些城市的住房需求，就不会因为棚改货币化安置减少而下降，投资需求是否退潮，关键看房价，而不是看棚改。

换言之，易宪容认为，棚改对当下的市场没影响，只要三四线的房价继续涨，当地楼市就不会退潮。

笔者认为，这个结论其实说明了当下部分中小城市房价的特点，即“击鼓传花”。

什么叫“击鼓传花”？数人或几十人围成圆圈坐下，鼓响时众人开始依次传花，至鼓停止为止，花在谁手里，谁倒霉。

三四线楼市击鼓传花？专家：棚改没影响，只要房价涨，就不会退潮

三四线楼市就是如此，过去几年，所有人都享受到了房价上涨带来的财富增值效应，不管房子是不是用来住的，不管买了之后租出去能不能覆盖月供，不管当地房地产市场供给是否过剩，当人们都沉浸在这样的游戏中，房子就成了不断传递的“那朵花”，一旦房价开始下跌，房子在谁手里，谁就难以从容脱身。

不过，专家有关“棚改没影响”的论断，笔者不敢苟同。

今年各地棚改总量仅285万套，对比去年降幅达50%，根据经济学家黄文涛的测算，跟以往同期相比，棚改量的下降，会拖累销售和新开工面积降幅达63.15%、42.67%。

三四线楼市击鼓传花？专家：棚改没影响，只要房价涨，就不会退潮

如果房地产销售面积、新开工面积全线下降，那么三四线楼市房价的下跌也就顺理成章，从这个角度来看，棚改下降很有可能是“击鼓传花”游戏快要结束时的“先兆”，也是楼市分为回归理性的先行指标。