文 | 21世纪经济报道 王营 陈惠

2019年一季度楼市在“小阳春”不确定性争议中落下帷幕。相比2018年，2019年一季度政策层面热闹纷呈。“因城施策”、从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”赋予了楼市未来走向更多扑朔迷离。有房企认为，2019年要更加小心谨慎；也有房企认为，2019年平稳向好。

3月“抢收”是2019一季度楼市关键词。21世纪经济报道记者观察，对于一季度这轮“抢收”，各家房企不遗余力。有资金链紧张房企不惜以“价”换“量”，有大房企坚持9折促销，也有一贯谨慎小心房企紧抓“市场窗口期”，坚持25%毛利率就出售。这足以见得，尽管调控放松之风频频吹来，但“活在当下”，“放弃幻想”是房企当前最大的认知。

房企销售3月复苏

近日，多家房企陆续公布第一季度销售业绩。根据机构统计的数据，相较于2018年一季度同比接近50%的上涨，2019年一季度房企销售明显涨幅放缓。

4月3日晚间，碧桂园发布3月销售业绩，3月份归属公司股东权益的合同销售金额451.3亿元，同比增长2.16%，前3月权益合同销售金额1200.1亿元。至此三家房企巨头均公布了一季度销售业绩。中国恒大3月份销售明显增强，3月恒大合约销售金额549亿元，同比增长11.2%，环比大增155%，前3月恒大累计销售金额约为1196亿元，同比降26.1%。万科3月份实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%，前3月合同销售金额为1494.4亿元，同比降3.1%。

需要注意的是，碧桂园去年6月开始公布的数据为不含合营联营公司的销售业绩，不过，根据中国指数研究院的统计，碧桂园一季度整体销售金额在1700亿元左右，相比2018年同期的1879.7亿元，也存在下降。可见，三大房企巨头在一季度均出现销售业绩下滑，但是3月份出现回暖态势。

在房企巨头一季度销售出现下降的同时，部分中小房企“抢收”力度较大。4月3日，世茂房地产公布业绩数据显示，今年一季度合约销售金额为407.7亿元，同比增长24%，其中3月份合约销售金额为192.1亿元，同比增长22%。

此前，中国奥园公布的一季度合同销售金额为187.3亿元，同比增长约38%；融信中国一季度合约销售额253.5亿元，同比增长13.42％；富力地产前三月权益销售248亿元，同比上升约3%。另外，也有部分小规模房企数据下滑明显。中国金茂公布数据显示，今年1-3月公司累计取得签约销售金额共计283.3亿元，同比下降26.7%。

正处于债务高压之下的泰禾集团一季度抢收力度非常大。数据显示，泰禾集团一季度销售额为263亿元，排名第22（中指TOP100榜）。泰禾官方数据显示，2019年第一季度，从春节后首周15亿元，到2月破50亿元，泰禾北京90天抢收100亿元。其中，泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等项目大幅降价行为尤为受市场关注。

以价换量决心明显。泰禾·北京院子二期春节后首周到访客户累计1500多组，单日最高到访超800人。一季度的北京泰禾·金府大院累计接待访客6000余组、近2万人到场，在15天内便集中实现了20亿元的业绩。

对此，中指研究院对21世纪经济报道记者表示， 一季度房企整体销售业绩保持平稳增长，内部的分化也更加明显，各阵营根据自身战略发展要求出现业绩增速分化，超级阵营“控速保质”增速放缓，第一阵营保证规模平稳发展，中型企业努力扩大增速追赶前端阵营。

而一季度受到春节影响，通常会呈现1、2月份相对低，3月份同比增长现象，2019年2月同比下降较多，主要是销售时间短，春节返乡置业降温等因素，对三四线布局的房企影响略高，3月同比环比均大幅增长，主要是传统回暖节点、房企加快推盘，抢收一季度业绩有关。

降速与分化

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，总体来看，一季度房企新房销售面积同比下跌，新房销售金额同比小幅度增长。从不同月份来看，1、2月份楼市降温，全国新房销售面积同比下跌3.6%，降温地区主要集中在中西部三四线城市和弱二线城市，这部分地区房屋成交量明显下降。

最终导致出现的结果是，恒大、碧桂园这类在弱二线、三四线城市布局多的房企，今年一季度销售增速下滑甚至是负增长，而在一、二线城市布局较多的房企，今年一季度增速就会表现较好。3月迎来楼市“小阳春”，节后购房需求出现反弹，楼市相比2月份出现回暖现象。

一季度的分化或许将持续。21世纪经济报道记者发现，2019年，房企对未来拿地判断各有不同。这意味着市场格局还将变化。

具体而言，万科的判断是，中国房地产市场大概还有20个点城镇化率的空间。而如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志，第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。

这其中依然有很多机会，比如粤港澳大湾区中有香港、澳门、广州、深圳4个中心城市，各具不同的特色和能力，这在全球范围内也不多见，所以有机会；而恒大认为用一二三四线来划分城市布局的方法已经过时，他们衡定市场的标准是人口净流入和有无产业支撑，目前在恒大进入的228个城市中，都有人口净流入和产业支撑。

恒大方面认为，回归一线城市的时机已经成熟，目前恒大66.2%的土储在一二线城市，33.8%在三线城市；而碧桂园董事会主席杨国强在业绩发布会上直言，长远看好三四五线城市的房地产市场；龙湖则表示，他们将继续坚守一线二线，低能级城市不是龙湖的目标市场；曾坚守一二线的融创中国未来可能会向三四线城市发展。

融创中国董事长孙宏斌表示：“为了规模三四线城市肯定也要去，但是要看哪些三四线，比如广州周边的一些三线城市可能比很多二线都好。所以三四线肯定要去的，但差别很大，需要选择，浙江、广东大部分地区我们都会去。”

“2019年，新房销售市场会继续低迷。虽然有少数东部地区市场会出现反弹，但是全国大部分城市还会延续降温态势。根据易居研究院年初测算，2019年与2018年的成交面积相比将会出现7%左右的负增长，成交总金额基本上持平或略增。不过，市场集中度仍然会加剧。市场占有率排名靠前的房企其增速排名会依旧靠前，市场份额将进一步提升。

关于房企城市布局选择，龙头企业目前的基本共识是，优先考虑对一二线、强三线城市进行布局，而对于弱二线、中西部三四线城市，行业龙头企业则保持较为谨慎的态度。因此，房企今年的城市布局与去年相比出现了较大差异的分化，少数二线城市土地市场重新开始火爆。”杨红旭总结。

原标题：3月“抢收”：房企三巨头业绩大反转