但对于文化旅游这个概念，属于国家发展战略引导的方向，都是言简意赅。至于企业如何作这个概念的解读与实施，当属各显神通。无非是大家都观察到“吃、住、娱、行、购”之后的“文、旅”是新的消费风口，提前布局罢了。对于地产行业的解读，我个人觉得，主要是看加后缀! 即现阶段比较风行的文旅地产概念。潜在的开发考虑，每个企业主旨不同策略也就不同，但开发形式经过这些年的发展，也让市场看出一些端倪。总地来说“他山之石，可以攻玉”，我们也引用借鉴一下，来看清文旅地产的几种开发形式。

    ▇ 度假酒店型

    开篇伟业控股集团的金旅居就属于这种形式，布点黄金旅游目的城市，通过自建物业、收购兼并、租赁改造等形式塑造旗下度假公寓、连锁酒店品牌，使其在全国的旅居市场占有较高位置，通过资产运营、市场拓展、品牌塑造等形式做大规模，进入资本运营阶段。而现今这种度假公寓、酒店形式不同于传统综合项目的开发盈利模式，它属于在产业链端点进行交易，未来能独立形成个体，实现独立发展，也会在良性发展下，带来度假公寓、酒店产权交易的活跃现象。

    它的优势还在于能提供的度假酒店基本满足的旅居需求外，提供更多的像艺术、文化元素、拍卖、影视、会议等多样的收入渠道和灵活的租售方式，使企业不需要在进行住宅开发即可保证收益，满足未来转型的软着陆。也在跑马圈地的旅游地产高峰期实现了小而精的成功。全国具有这种类型的代表有复星集团、今典集团和阳光100。

    ▇ 景点依托型

    自然资源在任何一个国家和地域都属于稀缺资源，很多传统地产领域涉足这个类型开发的在很长一个阶段颇受诟病，一度还被批评者认为是利用旅游为幌子疯狂圈地的一类。

    其实国外却有成功的范例，阿尔卑斯滑雪度假区就是典型的代表。几经自然演变和规划调整，已经有数百年历史的阿尔卑斯山度假小镇俨然一副梦幻般的童话仙境。很多当地的原著居民购买了私人土地产权后建造几座木屋别墅对外经营，整个小镇的别墅外形丰富生动，滑雪业态已经很发达，在一个旅游小镇逐渐转型后，滑雪的服务功能转变，形成了一个以服务为导向的旅游小镇。

    而我们国内传统的地产开发，却走入一种急功近利性的景区造城运动，动辄数十亿的高额投入，数千亩的拿地规模，仅仅是城市地产简单地复制为“山景房”、“海景房”“湖景房”而已。这就造成对自然环境协调性的破坏、无法集约化利用土地，也由于其惯性的快消理念、及过度依赖住宅变现，使其成为资金不继的空城楼盘。而赋予自然资源更多魅力，在原有旅游资源之上打造更多多样性产品，适当融入一些更和谐的体验性文化商业设施是不错的发展方向。这种典型的代表企业有万达集团、保利地产、雅居乐等等。

    ▇ 游乐主题型

    这一模式的佼佼者华侨城已经开始了全国布局，并有了众多效仿者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。不过这种模式也不足以为传统地产所企业仿效，其虽颇受地方政府亲睐、能低成本拿地，但由于其规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护天价对开发企业前期资金筹措能力、后期管理能力要求都非常高，且资金沉淀较多，所以实际市场中涉足房企较少。相比自我造血功能强大的迪士尼，我国的主题游乐型旅游地产仍是小巫见大巫。用主题公园带动配套商业和地产项目仍是这个类型的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此有异曲同工之妙，观澜湖模式就是这样的代表。

    如何持续留住游客，用链条和集聚效应来延续旅游消费是重点，融入文化展示是其中一个必然的选择；利用最新的网络与科技也是一个重要的手段，追求小而美而不是大而全。迪士尼公司经过90多年的不断发展，现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房地产项目的收入结构，迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。个人看来国内的宋城股份运作比较成熟。

    ▇ 特色小镇型

    国家有意识地引导市场探索新型城镇化的模式，也带来了去年至今的特色小镇发展。当城市居民满足于日常的“吃、住、娱、行、购”后必将追求新的消费形式，在某一个领域寻求消费突破。前几年爆发的黄金周旅游就是这种形式的体现。而城镇化发展的必然必将逐步兼顾城乡一体化的协调发展、逐步兼顾乡土传统的恢复和文脉传承。这就良性的引导投资资本流向消费者预期的消费方向--集文化旅游、传承发现、留住乡愁、美丽乡村的特色文旅小镇建设，在传统地产出现发展瓶颈时，通过市场、消费的双口导流渠道为社会提供新型服务模式，防止一线城市的资本溢出效应带来楼市过热。

    现阶段，国内已形成了以安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇、西安袁家村等一批文化旅游古镇。其特点是与居民市井文化浑然一体、极具地方民居特色，这一点是非常值得我们借鉴研究的。

    我们最近也看到以江浙一带的先行企业勇于探索、颇具情怀地在政府主导、企业担纲、居民参与的形式下建成了一批颇具中国特色的产业小镇，牢牢抓住以产业为主线、以情怀为产品、以精神为附着建设的一系列特色小镇产品。如彰显云科技的云栖小镇、集聚国内一线基金企业的玉皇山南基金小镇、主打心灵休憩的无锡灵山禅意小镇等等，都是让政府、市场颇感新鲜的新型城镇发展模式，也让久居都市焦虑感倍增而无处释放的消费者眼前一亮，愿意多一种花钱买惬意的消费方式。这种典型的代表企业有绿城集团、福建聚龙等等。

    总之，随着国家经济发展阶段的不同，各行各业都会有新的经济形式出现。房地产行业也概莫能外。能更早地发现趋势和新的发展风口而提前布局，总归是未雨绸缪的高妙之举。对政策引导的敏感性和市场变化的认知度考验一个企业掌舵人的综合职业素养，如何引导房企进入一个全新的发展时代，是未来五至十年的大课题，或许这波一线房企的由重转轻的新战略就是这个时代的新开端。我们拭目以待这一次的“形气转续、变化而嬗”。

    古晓于丁酉正阳(注；本文主要引用了陈正平先生文旅地产分类的观点)