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离婚买房席卷楼市 律师:隐含人财两空法律风险
南阳楼市网 2016年09月09日09:11 新京报 发表评论
摘要:据媒体报道,面对楼市政策调整的传闻,大批上海市民涌进民政局办理离婚,以此增加购房名额,规避税费。
“我能想到最浪漫的事,就是跟你离婚买房”。无论是出于家庭财产增值,还是兼具自住改善,在买房这件事上,离婚已经不再难以启齿。问题是,离婚买房,究竟是一本万利?还是风险密布?需要每一个家庭考虑清楚。

  离婚买房席卷楼市

  近期上海楼市的一波三折,成功地吸引了全国的关注。8月26日,一则“上海将于9月1号限购”的声音横空出世;8月29日,上海住建委明确表示“没有研究过此类政策”。值得一提的是,从传闻出现到澄清,短短的三天时间在上海楼市已经掀起巨浪。

  首先,是上海民政局出现的离婚潮,先是以“限号”来抵挡汹涌的离婚家庭,最终登记处临时“闭门谢客”。

  紧接着,上海楼市出现购房狂潮。就在上周末,根据上海官方数据显示,一手商品房成交量高达2322套,而在周日当天,上海市房地产交易中心内,据现场排队购房的市民称“办理过户、查限购至少需要3-5个小时”。

  在一线城市购房资格弥足珍贵的当前,购房人能够充分利用手中的资源来实现改善居住条件,或者提升家庭资产升值的目的。在距离上海千里之外的北京,通过离婚腾挪购房指标的现象同样比比皆是。

  “去年的话房价尚可接受,当时对离婚这个事情还是有一些顾虑和忌讳。但现在我手里资金有限,只能希望以最低的首付,以最大的杠杆去买房。政策上要求,如果不以首套房买的话,税费又非常高;只能量米下锅,用离婚买房这种方式增加贷款,减少税费,降低买房的成本。”购房人可可(化名)表示。

  据多名中介经纪人介绍,虽然之前有传闻上海离婚一年内不允许购房的说法,但实际上只是传闻。在楼市火热的北京,政策方面同样没有限制。

  “现在对于离婚后买房没有什么时间限制,上午离婚下午就能来买房,这种情况太多了。”一位链家地产秦姓工作人员表示,由他经手的离婚买房客户不在少数。无论是北京还是上海,钱越来越“不值钱”和房价价值的与日俱增之间,形成了巨大的剪刀差。离婚除了腾挪出购房资格之外,还能享受各种利率、税费的优惠。

  以小博大 省下几十万

  易居研究院智库中心研究总监严跃解释,离婚后其中一方可以实现首次购房资格,首付比例下降,能够降低首付款,从五成可以调整到三成;与此同时,房贷利率可以下调,目前很多城市对于二套房执行1.1倍基准利率,而首套则依然可以享受9.5折的优惠。“虽然各地执行情况有差异,但有一点基本是明确的,即按照首付资格去购房,成本肯定不会高于二套房的购房模式。”严跃进表示。

  在拥有购房资格的前提下,以一套90平方米、总价100万的房产为例,以个人购买首套和以家庭为单位购买,在首付差额这一项便可以少支付20万,如果贷款以20年为限,总还款利息可以省下65000元左右。

  除了信贷层面的优惠,税费方面还可以“钻漏洞”。某业内人士介绍,对于大户型房源而言,契税是执行2%的税率。但如果按照首套购房的模式,就可以下调到1%。而在涉及换房的情况下,如果一名购房者本身有房产,但是房本还没有满两年,那么此时要获取购房资格,就必须先卖掉第一套,同时需要缴纳5%的营业税,即便后续改成增值税,也会有税费成本。但如果假离婚,则可以避免这样的税费。

  中原地产分析师张大伟认为,对于现在一线城市来说,刚需已经不是恐慌主力。因为不论是北京还是上海,300万套总价的刚需盘、刚需二手房已经接近绝迹,市场主流已经进入500万-800万区间。按照目前房屋价值区间计算,通过离婚买房最终省下的钱至少数十万。

  贷款未还清 离婚难过户

  实际上,通过离婚买房获取购房资格、减免税费这种方式在某种情况下隐藏着巨大的成本和风险。

  如果房产属于夫妻共有财产,并且有贷款尚未还清,在办理房产更名之前必须将剩余的贷款偿还办理解押后,才能进行下一步离婚、过户等程序。“否则建委核查税费都过不去。”一位资深房产经纪人对记者表示。

  孙女士的丈夫有一套婚前房产,两人结婚后又在朝阳购买了一套房产,并且现在仍有100万元左右的贷款尚未还清。对于现在的孙女士来说,如果想要通过离婚的方式添置房产,就需要先将100万元的贷款还清。只有这样才能将该套两人共同房产过户到丈夫名下,孙女士也才能够已名下无房的状态购置“首套住房。”

  购房人可可告诉记者,对于刚需群体而言,在一个房价特别高,风险也不小的市场上,“应该要把购房资格的资源优势用到最大,因此离婚对他们的家庭而言是一个比较‘划算’的选择。”

  对于离婚买房的风险,可可也从财产方面和情感方面有所考虑:“有些人是不能接受(离婚买房)的。第一离婚很麻烦,有些父母会觉得在心里是一个结,难以接受;而且也真有离了婚就不再复婚的情况。所以如果双方感情有瑕疵,就不要轻易尝试这种方式了。”她表示。

  严跃进则认为,从获利的角度看,假离婚让部分购房者可以多购一套房,这说明此类群体看涨房价;但购房后是否会有投资收益,这个是不能保证的。成本方面,假离婚使得婚姻记录抹黑,甚至会出现婚姻生活受干扰,甚至以买房为名最终真离婚的现象,此类风险需要家庭自己负担。另外假离婚现象引起了政策监管层关注,后续假离婚后会限制购房,这也是一个潜在的风险。

  律师说法

  ●胡周雄律师,广东博浩律师事务所

  “为购房而假离婚,不但有违社会公序良俗,也隐含人财两空的法律风险。”

  假离婚一样具有解除婚姻关系的法律效力。如果离婚后一方反悔,不按之前双方的约定进行复婚登记,原本不愿意离婚的另一方不可以要求撤销已生效的离婚登记,当然也无法强行要求复婚登记。

  其次,假离婚关于财产归属的约定也具有法律效力。在婚姻登记机关办理协议离婚时,须对财产分割、子女抚养等问题一并处理。由于目的是为重新购房而假离婚,夫妻双方对财产的处理往往简易操作,将共有财产划归一方所有,另一方净身出户。此状况下若未能依约复婚,净身出户一方即使手握双方假离婚假分割的证据,仍将难以推翻财产全部归属一方所有的“不合理协议”。因为,约定财产归属一方所有的离婚协议经婚姻部门登记备案后,其证据效力高于双方之间的私自约定。

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