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2016房价还要涨?揭秘中国楼市高房价的5大幕后推手
南阳楼市网 2016年01月13日08:38 和讯网 发表评论
摘要:2015年,全国房价同比上涨超过7%,再创历史新高,而一线城市的房价,更是大幅上涨三成左右,其中深圳上涨六七成。中国土地勘测规划院的数据表明:2014年,全国主要监测城市地价总体水平为3522元/平方米,其中商服、住宅、工业地价分别为6552元、5277和742元/平方米。
最新数据2015年,全国房价同比上涨超过7%,再创历史新高,而一线城市的房价,更是大幅上涨三成左右,其中深圳上涨六七成。

    2015年12月中央经济工作会议后,促使开发商降房价,曾被媒体炒作了一阵。似乎房地产去库存,只能靠开发商降房价这一条路可走了。

    作为2015年全国房价涨幅第二的上海,韩正书记也指出:上海作为一座特大型城市,房地产市场发展有自身特点,控制房价是重要调控目标。上海房价已经很高,如果不坚持调控,将影响上海经济持续平稳健康发展。

  面对高库存和高房价并存的“奇怪现象”,部分普通民众仍然认为主要是开发商太黑心、太暴利,所以导致房价过高。其实,情况并非如此。今年前三季度80家上市房企的平均利润率首次跌破两位数,只有8%左右。

  因此,想要探究中国高房价的内因,首先得清楚其静态构成。从构成因素分析,一个新建小区的平均房价,或者一套新房的价格,主要包含五个因素:地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。

  其一,地价。如果说房子是面包,那么土地就是面粉,所以面粉贵,则面包也会提价。而部分热点城市的部分地王,由于开发商争抢激烈,出现“面粉贵过面包”也不希奇。

  越是房价高的城市,地价在房价构成中所占比重越高。比如,2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右,如果一两年后,卖房时以8万左右的价格出售,则地价占比超六成。而一个中西部的三四线城市,一个地块的楼面价假设2000元,而房价为6000元,则地价占房价的比重只有三成。

  中国土地勘测规划院的数据表明:2014年,全国主要监测城市地价总体水平为3522元/平方米,其中商服、住宅、工业地价分别为6552元、5277和742元/平方米。而2004年主要监测城市地价总体水平为1166元/平方米,其中商服、住宅、工业地价分别为1988元、1198和481元/平方米。比较可知,相比十年前,住宅地价上涨幅度最大,340%。

  如果以国家统计局的数据,2014年全国开发企业购地均价为每平米3001元,相比2014年的每平米721元,上涨316%。而2014年全国商品房价格为每平米6323元,相比2004年的每平米2778元,上涨128%。另外,全国开发企业购地均价占房价的比重,2004年为26%,而2014年已大增至48%。显而易见,过去十年,地价涨幅大于房价涨幅,导致地价在房价构成中的比重越来越大,当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的最大受益者。

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