央行加息后楼市十大关键字 房价走势高居榜首
编辑：南阳楼市网
2004年12月22日14:28
来源：南阳楼市网
自10月29日央行加息以来，国内房地产市场出现一定的波动。有人开始抛售二手房，有人忙于提前还贷，更多的人担心利息的上调会给房贷增加压力。加息对房地产市场和人们生活的影响，已成为近期百姓最关注的问题。这里的十个关键字，也就是网友最关心、讨论最热烈的十个问题，希望能为您答疑解惑。
关键字之一：房价
房价趋降的可能性大
此次加息后房价是涨是降众说不一。一种观点认为购房贷款利率提高必然会减少需求从而打压房价；另一种观点则担心开发商会把融资增加的成本转嫁给消费者，从而抬高房价。但多数业内专家认为房价下降的可能性更大。
首先是购房需求会有所减少。本次加息对潜在购房者的影响最大，因为他们不仅要考虑贷款利率已经提高，还要考虑今后的利率趋势，贷款利息上升是必然的。因此这些潜在购房者一方面可能尽量延迟购房时间，另一方面购房时也会考虑利率风险和支付能力，削减购房计划。
其次，房产投资者会担心房产贬值，他们随时可能卖掉房产变现了结。当很多人都这样做时，房价必然下跌。
第三，针对房地产企业成本增加可能导致房价上涨之说，一些专家认为，市场比成本对房价影响更大。加息等于重新给房地产开发企业设了一个门槛儿，实力差的开发商将被淘汰出局，同时促使开发商必须加快手中项目的运作，以减少资金占用的利息支出，从而使房屋供应量在短期内加大。加之购房需求的减少，房价下跌的趋势不可避免。
关键字之二：成交量
加息后新房成交面积去6成
“金九银十”刚刚过去，上海楼市似乎就开始步入平淡。自从10月28日央行宣布加息以来，新房成交数据划出一条一路下滑曲线，成交量从最高的近23万平方米下滑至10万平方米左右，成交套数也从最高峰时的1456套回到9月时的800多套的水平。业内指出，加息及其他因素形成的多重合力正逐步遏制市场短期反弹的“假性繁荣”——上海楼市正重回常温。
加息后的一周，即10月29日到11月4日这七天里，“网上房地产”总成交量仅为89万平方米左右，比上周减少了约20万平方米；而从每天成交套数来看，这种下降趋势也很明显，与前几周甚至就是一周前动辄千套以上的盛况相比，这七天里成交套数一路走低，直到11月4日最终跌破了千套并再无反弹。
房产之窗分析师指出，10月份作为传统的楼市旺季带来了良好的市场氛围，甚至出现了部分抢购现象。但是，当时那轮良好行情是以投资需求重新爆发的长期出租型投资客为主，很容易受到其他因素比如加息的影响，并不稳固。一位权威人士表示，在供求旺季以后，楼市本就应自然走回淡季曲线。这时，加息作为金融杠杆又一石激起千层浪，大部分购房人为此都开始关心央行后续加息的频率和幅度，所以造成了市场的观望和平淡——加息成为加快楼市理性回归的“催化剂”。
关键字之三：泡沫
现阶段内地不可能出现泡沫破裂
泡沫破裂，日本大城市各类物业的价格平均下降了50%，中国香港房价普遍下跌了将近一半，而记者所采访的所有专家学者均认为这种情况现阶段在内地不可能出现。
泛城(中国)综合住宅服务董事胡港文表示，日本在房地产泡沫破碎前，房地产业都经历了几十年的发展，而中国内地目前的房地产市场还处于起步阶段，很多人最基本的居住需求还没有解决。
北京大学政府管理学院张波博士也认为，一方面，我国现在城镇居民购房还是以自住为主，即使在北京、上海等一些大城市，投资的比例也不超过20%；另一方面，房地产泡沫主要来于地价泡沫，目前地价虽然在上涨，但是如果考虑划拨用地到招拍挂的转变，从计划到市场的转变，在一定阶段内，地价合理上升是必然的。这与当年日本地价几年之内翻了两倍多的情况不同。
关键字之四：崩盘
四大急招防楼市崩盘
上海房地产10多年来一直持续升温，众多境内外投资者在上海购置了物业，在市区，目前高层住宅房价格较高的每平方米已达4万元。而房地产运作大量靠信贷。如果一旦出现大崩盘，将会出现大批负资产者。对此陈良宇说，后果将不堪设想。
陈良宇分析说，目前有一种说法，上海房地产泡沫大，接近崩盘，房价与收入比例已大大超过正常系数，而购置物业用于投资者高达40%。第二种说法是，供求关系其实是基本持平的，处于正常状况。但是，兼听则明，对此我们以如履薄冰的心态，确保安全。今年以来采取了四项相应措施。
他说，一是调控土地价格，将原来的行政划拨土地，改为拍卖土地；二是优化与改善供应结构，写字楼与商厦可以维持高价格；三是进一步完善交易规则，对购买第二套物业者减少按揭比例；四是大力化解风险度。据统计，今年头9个月商品房每平方米平均升幅为7%，而去年头9个月比前年头9个月的升幅为19%以上，已收到降温的效果。
关键字之五：投资
加息抑制非理性投资购房
在上海浦东新区，有些住宅小区的水电费收缴率只有60%左右，无人居住的房子占40%左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋。中心城区的“无人房”也有大约4.5万套，合计面积500多万平方米。按照建设部的统计原则，这些房子不能纳入“空置房”的统计范畴，但它们却事实上空置。杭州这几年房价疯涨，老百姓都说买不起房，但杭州各家房产公司的售楼部却几乎无房可买。
业界人士分析，绝大多数个人房产投资者，是以赚取房产买卖价差为主流投资模式，以出租来获取长期收益的甚少。由于近年来这些城市房价升幅可观，因此升息前5.04%的个人房贷基准利率，对房价升幅可观的价差而言，资金成本并不算高。个人房产投资者的普遍心态是：此次加息使五年以上的长期个人房贷利率增幅较大。供楼成本相应增加，而投资收益率却相对降低。一些原本打算投资的人改变购房意愿，持币观望。而那些已经入市的房产投资者，出于对今后继续加息的预期，以及随之增加的市场风险，可能会急于在二级市场转手卖房，甚至低价抛售。
加息后房产投资更适宜中长期
经济发展具有周期性，利率也相应地有周期性。无论是国家宏观政策的调整还是央行利率的调整，都是为了配合经济发展的需要，而经济发展都会有其自身的发展周期，这就决定了利率的变动也会有一定的变动周期。在短期内，利率再上调的预期是比较强烈的，这样，房产投资的贷款成本必然是增加无疑。但是，从中长期来看，由于我国实现浮动利率制，在15年甚至20年的贷款期限内将会面临多个利率周期。从利率周期变化来看，我们可以将这种成本负担看为比较平稳的，一旦利率下降，同样会享受低利率的优惠，这就不能简单以短期利率上升来评估整个贷款期限(15年或20年)成本增加多少。
结合经济发展的周期以及人们对利率再上调的心理预期，同时根据目前上海房地产市场发展的现状，市场专业人士提醒房产投资者：理智对待加息后的市场反映，房产投资的眼光更应长远，以正确的心态和理性的思维投入到房地产投资行列，在出租房屋过程中，尽量减少空置期，在进行房产投资时，还应对地段及周边配套等影响投资收益的因素做更多的了解，规避投资过程中出现的风险。
此次央行还同时调整了个人住房公积金贷款利率和个人商业住房贷款利率。其中，个人住房公积金贷款利率上调了0.18%；而5年(含)以下个人住房商业贷款利率上调了0.18%，5年以上个人住房贷款利率上调了0.27%。对于用按揭方式买房的市民来说，加息就意味着以后要多掏腰包支付月供了。
此前，商业住房贷款利率1年-5年(含)为4.77%，5年以上为5.04%。加息后则分别为5.04%、5.31%。0.27%的利息升幅，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元。
加息对于月还款的影响不大
因为多数购房者的还款期限都选择的是20年，所以我们以还款期限为20年的商业住房按揭贷款为例：(注：不同年限，数值不同)
等额本息还款方式——1万元的月供将从66.22元增至67.72元，月增加1.5元。因为这种还款方式，先期所还的利息比例较高，到最后几年，还的主要就是本金了，因此如果十年内无法还清，建议您就不要提前还贷了。
等额本金还款方式——1万元的月供将从83.67元增至85.92元，月增加2.25元。该还款方式逐月递减0.2元左右，如果您的月收入较高，又打算提前还贷，建议您选择这种贷款方式购房，可以节省不少利息。
所以，即便是贷款50万，每月增加的还款额大多也不过在百元上下。记者询问了十几位不同职业、不同收入的购房人，他们均表示月供增加对他们还款的影响不大。
两类人不宜提前还贷
由于央行此次只是小幅加息，对购房、购车影响并不大，如果您手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，完全可以选择提前还款来降低贷款的融资成本。但有两类人不宜急着还贷。第一类，贷款年限
——共 [1] 页——
关键字：南阳楼市、南阳房地产、南阳房产、南阳地产、南阳房价、南阳新楼盘、南阳房地产市场行情
免责声明：
本网转载内容均注明出处，转载是处于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性，针对文章有什么问题，请与我们联系
（13598227718）
