加息后房价走势看法不一 购房者谨记理性消费
编辑：南阳楼市网
2004年12月22日11:48
来源：南阳楼市网
在新一轮房地产“泡沫论”此起彼伏的当口，加息在争论了半年多之后，终于以央行上调0.27%的利率幅度告一段落。加息两周来，媒体针对加息的话题展开了深入、广泛的大讨论。央行是否会进一步加息，加息将如何影响房地产业……
■房价短期变化不明显
“理论上，小幅加息不会对房价造成影响。但由于人们对加息的关注度过高，以至于在消费心理上产生了一些变化。尤其是那些购房需求并不迫切的潜在消费者，可能会推迟购买计划，持币观望下一步的房价走势。”北京珠江房地产开发有限公司副总经理殷伟明说，加息造成消费者短期消费迟滞，消费时间上有所延迟，但并不会影响他们购房用于自住或通过出租获得投资收益的真实需求。他认为，应该动态、宏观地看待加息，加息是政府运用市场的手段调节宏观经济，把整个社会经济引向更加健康的发展轨道，房地产消费也将更趋向于理性，房价只会更接近其真实价值，不会产生剧烈的波动。
北京万达广场房地产开发有限公司总经理罗昕认为，一次加息并不会对房价有明显的影响。0.27%的加息幅度折算后，所增加的成本也就在2%左右，市场完全有能力消化新增的成本。同时，如果央行接下来连续加息，房地产的长期需求就会被抑制。不过，土地、金融政策对减少房地产供应量的作用也将日益显现，而房价最终是由供求关系决定的，房价的涨跌取决于供应量和需求量之间的差量。
北京大学不动产研究鉴定中心主任、博士生导师冯长春指出，0.27%的加息幅度不会对现有的购买需求产生抑制。房价是由供求决定的；进一步细分，房价受地价、建安成本、交通、区位、楼盘档次等多种因素影响。比如拿楼盘档次来说，不同档次楼盘有其各自的购买人群。同一档次的楼盘价格的浮动并不会改变相应购买人群的结构。所以贷款利息增加引起的楼盘价格浮动，影响较小，并不会改变这一档次人群的购买需求，除非连续加息。
北京金源鸿大房地产有限公司副总经理朱友军也认为，这次加息对房价影响有限，短期内房价仍将比较稳定。因为决定房价涨跌的市场供求不会因为此次加息而产生大波动。他认为，用平均价格来衡量房价水平不能说明任何问题。房价上涨与否应是以单位区域早先开盘的项目与现在开盘的项目间的价格比较来衡量，这样才能反映市场的真实走向。
■开发商看涨未来房价
包括代理行在内的大部分开发商对房价的预期普遍比较乐观，他们认为，北京未来的房价更趋向于稳中有涨。北京美联房地产经纪有限公司副总经理张丹彤说，虽然消费者可能因加息导致还贷压力增大而谨慎购买，开发商的成本也有所提高，但未来房价的上涨并不是开发商转嫁成本的结果。他认为，物业品质和档次的提高带动了房价的上涨。从长期来看，钢材、水泥等建筑材料价格不断提高，国家也出台一系列政策提高房地产开发项目的质量，高品质的产品在价格上必然要有所体现。而且，人们不断升级的置业需求将持续支撑高品质产品的消费市场。
泛城（中国）综合住宅服务项目总监岳锋钢说，从这次北京秋季房展来看，虽然参展公司比去年同期少40％，成交量少40％，但是总人流量只少了8％，供应量相对减少了一些，而需求却依然旺盛，这说明北京房地产市场的潜力是非常巨大的，0.27%的加息幅度不会抑制房价。
宏观环境的改善及潜在消费群体的大量存在也是众多开发商看好未来房价的有力论据。罗昕认为，目前在北京的房地产市场上，外地购房者占的比例比较大，北京本地的消费潜力还有很大的空间等待发掘。现在，利率虽然提高了0.27%，但综合考虑通货膨胀、物价指数以及经济发展等因素，利率实际上还是负数。在股市不景气、债市不活跃和保险投资意识相对不成熟的大背景下，房地产仍是比较好的投资工具和获利渠道。
殷伟明对此表示认同。他认为，用加息手段调节国民经济向健康的轨道发展，对改善房地产市场的外部环境起到了积极的作用。宏观经济获得良性发展，消费者对未来的预期也将趋于利好，再加上全球普遍对中国市场的看好，房价必然稳中有涨。
■专家称房价仍有下降空间
相对于大部分看涨的开发商，多数业内专家则认为房价下降的可能性更大。中国社科院财贸所况伟大博士说，加息使购房需求有所减少。特别是潜在购房者，因为考虑到未来的利率走势可能延迟购房时间，甚至可能因为利率风险和支付能力而削减购房计划。因此在短期内购房需求会有不同程度的减少。如果开发商继续保持较快的开发速度，房价就有下降的空间。（相关报道：加息加速房地产泡沫破灭 导火索已拉房价必然走低）
另一业内专家说，对那些已经入市的购房投资者来说，加息增加了他们供楼还贷的成本；同时，由于对未来利率走势和房价走势的不确定性，他们很可能卖掉房产变现了结。一旦卖房变现形成一种气候，就会导致房价下跌。
此外，针对房地产企业转嫁成本导致房价上涨之说，一些专家认为，市场比开发成本对房价的影响更大。同时，为了减少开发成本，开发商必须加快手中项目的运作，因此房屋供应量在短期内会有所加大。加之购房需求的减少，房价下跌的趋势不可避免。
■消费者加息后应理性投资置业
“对于中低收入的消费者来说，应根据收入情况来选择房产置业，不要因为市场的变化而影响了还贷。”朱友军说，加息对中低收入消费者的影响会比较大，因为选择购买中低档房的消费人群资金大多不很充裕，对房价的浮动更为敏感。
朱友军分析说，对于买房自用者而言，要分两个方面来看：一方面，加息使还贷金额增加，增加了一部分自用消费者的负担；另一方面，有一部分本身有很强的购买能力的自用消费者，他们把自有的资金用于商业投资，而买房时另从银行贷款。由于其商业投资回报率要远高于贷款利率，所以对这部分自用消费者来说，利息的小幅增加对他们影响很小。
岳锋钢认为，目前在北京有固定工作的外来人口占到了北京市常住人口的13％，为迎接2008年奥运会而进行的城市拆迁也将把大量被拆迁者推向市场……这一系列的因素均意味着北京的自用住房市场潜力巨大，并将推动整个房地产市场需求的良性循环。
岳锋钢对投资型消费者进行了深入分析。他认为：“投资型消费者比较注重资金回报和物业升值两个方面。但从北京来看，市场上各地的资金回报率不是很平均，整体前景也不是很乐观。现在的租金回报率远不能满足投资者的胃口，那些期待物业升值的投资者，对北京市场的期待要长一些，至少在5年内房屋置换的三级市场还很难活跃。央产房产权问题以及福利分房的诸多遗留因素，导致房屋处理产权时的三级市场流通受阻，北京的房屋置换三级市场还有待进一步成熟。但他同时表示，上半年一系列宏观政策的出台，对以后租金市场步入成熟是十分利好的。
朱友军则认为，对于投资房产用于出租的购房者来说，利息增加使贷款成本增加，而市场租金不仅未涨，还正在下跌，这部分投资者的投资应该更加谨慎。冯长春指出，在加息背景下，更应该倡导消费者理性购房，适度购房。根据经济水平，分阶段解决住房问题。先解决住的问题，不提倡追求大面积。因为住房消费是一种长期消费，不是一成不变的，随着生活水平的提高，经济的逐渐宽裕，再考虑住房的升级置业，这样可以相应地减轻房贷的还款压力。同时，买房时要把区位、交通等购房因素综合考虑在内。总之，消费者树立正确的消费观念是十分必要的。
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