外国人为何要到中国“炒房”
编辑：南阳楼市网
2004年12月06日07:47
来源：南阳楼市网
国外游资正涌入国内房地产市场（11月30日《中国证券报》）。明知国际通行的房价收入比是3∶1（联合国公布的合理房价收入比为2∶1～3∶1），按照国际标准国内房价高涨是很不合理的，但老外的热钱还是悄悄杀入国内房地产市场。资本总是追逐利润的，既然国内房价连连攀升，而且权威部门还说没有泡沫，游资为何不投向“没有风险”的房地产？
国内房地产价格居高不下的根子在哪里？一言以蔽之：土地与资金。土地由政府调控，一级市场土地全部被政府垄断，它决定了供应量；资金的供应量则靠银行贷款，而银行又是国有银行占统治地位，也由政府控制，它决定了开发总规模；拆迁量的多少决定整个需求量多少，而拆迁量也是由政府决定的。不少地方政府出于“政绩”与“财政”目的，透支未来的发展，地价通过拍卖不断上涨，进而导致房产价格不断增长，必然会引来缺少投资渠道的社会游资（也有不少非正常的银行贷款），嗅觉灵敏的外资自然也不会放弃共享制度安排所导致的暴利机会。
但房地产价格的过快上涨，对房地产业乃至整个国民经济的健康发展确实不是值得庆幸的事情。因此，引导房地产业向健康方向发展，政府必须有所作为。
按理说政府不应该过多干预市场，但由于土地、资金与政府的紧密联系，政府已经是非介入不可了。如何引导房地产市场向有利于增进普通百姓福利的方向发展，政府凭借土地与资金手段是完全可以有所作为的。对此，老外们其实很清楚，在经济发达国家，不同收入层次的民众大都能找到自己对应的住所，政府对中低收入群体还通过制度设计和社保援助来保证其“居有其所”。比如，在新加坡，有87％的人口、77％的家庭居住组屋，这种类似于国内经济适用房的组屋建设总量达50万套以上，基本上保证了80％以上中低收入家庭能够得到廉价房屋。类似的制度安排在经济发达国家是普遍存在的，因此，由于供需基本均衡，在他们那里很少有人会拿房地产作为炒作的工具。而国内经济适用房2003年新开工面积13064万平方米，2004年新开工面积12720万平方米，虽然投入还比较大，但假设按照户均80平方米计算，那也只能在近两年解决322万多户的住房问题，与全国的需求相比只是“杯水车薪”（资料来源：5月27日《北京晚报》）。供需如此紧张，相当多中低收入家庭不得不拿出毕生省吃俭用的储蓄来改善居住条件。需求巨大，房价自然一路上升。
我国的香港以及其他国家和地区房地产业良性循环的状况告诉我们，要逼迫境外游资退出房地产炒作，应该“师夷长技以制夷”。政府必须加快构建分级用地制度，促进土地用途由过多的商业性转向公益性，用于中低收入家庭住房建设，加快完善住房公积金和物价监管等制度，扶助弱势、限制暴利，真正推动土地投向、资金导向低价普通商品住房和经济适用住房建设，通过改善住宅商品供应结构和供求关系来影响价格走向，努力抑制房地产价格的过快上涨，并且通过社会保障政策让低收入群体改善居住条件。当住房真正回归以居住为主的功能，供需均衡，境内外游资自然不会再盘踞房地产市场了。
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