地产若不想重蹈汽车覆辙必须降价
编辑：南阳楼市网
2004年12月05日07:31
来源：南阳楼市网
过去两个月，中国的轿车二产量已呈下滑趋势。过去5个月，销量也只以个位数增长，而去年则整整增长了72.3%。每月不根本性的调整，中国轿车市场难以再现高速增长。
中国轿车最脆弱的地方，是价格太高。人均收入只有日本的三是分之一，轿车的价格却比日本还高。
中国有潜力出现全球生产成本最低的汽车生产商，并成为全球性汽车厂商的出口基地。目前，由于不见进口，生产规模较小，中国生产成本依然高于国际水平。因此，中国汽车成功的关键，在与创造一个巨大的零部件产业。中国国内的轿车市场大约是200万辆，是韩国的两倍。这个市场规模已足以培育出一个巨大的零部件产业。
汽车市场未来的价格战，将迫使主要的汽车厂商寻找便宜的本地零部件。这将是这个行业起飞的前兆。整个过程将会与家电行业相似。零部件行业的扩大，让汽车厂商得以削价，削价又提高了国内的需求，而需求增加又进一步增加零部件行业的规模效益，进一步让汽车厂商削价。生产成本下降与九个交替，将最终让中国成为轿车的最低生产成本基地。
新市场的三个阶段
在新市场起飞时，第一阶段的特征是告诉成长和高价格，因为针对高收入人群。中国高收入人群其实不多。估计中国有1500万个家庭的每年可支配收入超过1万美元，这些家庭占了中国家庭财富的绝大部分。市场易犯的错误是，把13亿都当作高收入人群，因而迅速的提高产能。
在第二阶段，产能过多的企业想到销减成本和价格，以促进销售，让产能利用率保持高水平。
在第三个阶段，主要的汽车厂商认识到，可以通过出口赚取更多的利润。当本地化到达足够的水平，生产成本充分的反映中国的劳动力成本与主要工业国的差距时，其他市场的汽车厂商也会意识到他们可以通过外包到中国生产赚取更多的利润。中国企业行业似乎没有明显理由，不和鞋业和电冰箱产业一样走外包的路。
地产将重复汽车的故事
中国地产市场正在重复汽车行业犯过的错误。中国住宅市场是一个新市场。1998年引入住房按揭制度，催生了生产市场的巨大发展。从1998-2003年，新地产的销量每年以24.5%的高速增长，同期价格也快速上升。今年，新地产的销售将达GDP的8%。
中国地产市场可能正在进入新市场的第二个阶段。销售滞缓，居民储备停滞，意味着高收入人群的市场开发以近尾声。地产市场要继续快速增长，必须要降价，让收入低一些的人群也能买得起。
但是，地产的行业周期很长。目前的存货或者正在建的房子相当与2.5-3年的供给(即到今年底，按市场价格计算的库存将达到GDP的三分之一)。
地产发展商已经付了土地费，他们原认为房价会继续上升。当价格开始下跌，许多地产商会出局，身后留下一大堆烂账。十年前，当时中国地产行业还小得多，但形成的坏账已经占了一个投资过热留下的坏账的很大比重。
制造业的兴衰周期最终导致强劲的出口能力，成为支持中国经济增长的支柱。但地产也不会享受这一好处。地产泡沫破灭后，只会留下坏账，不会带来好处。这就是为什么我认为中国政府应该尽力防止地产业过热。
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