商用房产稳中有升，下一个出口走向何方？
编辑：南阳楼市网
2004年11月29日07:21
来源：南阳楼市网
前几日，建外ＳＯＨＯ的一家商铺以单价每平方米８.８２万元、总价２９５万元的价格被人买走，关于商业地产的话题又再度引起了人们的关注。
同时，北京目前在建的苹果社区商业街、昆泰环绕商业街、金泉广场商业步行街，散落于北京的几大旺市，无疑又将给北京的商用房地产带来一番热闹景象。
而根据记者近日的消息，11月底，“2004中国商业地产周 ” 及“投资型商用房地产展示交易会”将在中国国际贸易中心举行。以“直观商用房产，演绎高端平台”为主题的此次活动势必又将给北京的房产界注入一股新鲜血液。
这一系列的事实让我们相信，商用房地产在经过一段时间的发展后，逐渐进入一个需求旺盛的阶段，其蓬勃的发展前景和持续不断的活力让越来越多的投资者关注这一领域。
商用地产蓬勃发展引来各方关注
商用房地产自其出现伊始，就以高回报受到业界和投资者的极大关注。几年来，我国国际化步伐日益加快，特别是加入WTO之后，本土企业迅速地成长起来，对商务办公环境的要求逐渐提高。而随着中国政府在加入世贸协议中的承诺逐步兑现，也促使了外籍客户大举进京，诸如诺基亚、微软等世界500强企业在北京的写字楼不断扩租。从今年上半年的实际情况来看，外籍客户在北京写字楼市场表现活跃。这种种原因，促进了北京商用物业的迅速崛起。据戴德梁行最近发布的数据显示，今年CBD区域甲级写字楼市场平均租金比上季度上涨了2.7%，实际空置率降至4.4%，成为北京三大写字楼区域中空置率最低的区域。前段时间虽然有不少企业在搬离CBD，但是，还有更多的企业在争相搬进CBD，毕竟有需求才会有市场，CBD不断高涨的租金和不断降低的空置率就是最好的证明。
除了写字楼之外，目前的社区商铺也越来越受到关注，随着住宅市场的火爆而带动的对社区商铺的投资热情已有目共睹。许多开发商在项目前期进行整体规划时就聘请专业公司从市场定位、产品设计、业态配比、店铺分割、销售模式等方面进行详细策划，力求将项目完美地推向市场。
可以说，是这些地产商和投资者带动了商用房地产的蓬勃发展。记者在与“2004中国商业地产周暨投资型商用房地产展示交易会”组织的有关负责人交谈中了解到，正是看中了北京商用房地产在发展中所表现出来的活力和前景，主办方才花大力气组织这次活动，这是市场发展的需求，也是消费者的需求。在需求旺盛的情况下，买卖双方都需要一个交流的平台，如此以来才能更好地促进这一行业市场的发展。如果不能近距离的去了解客户需求，又怎么能把市场做大做好呢？
事实也确实如此，北京写字楼空置和已售商铺人气不旺等情况，一直为业界所担忧，追其最根本的原因仍然是不能最大限度的满足市场和客户的需求。一个成功的商业项目，来自于开发商所精心设计的具有创新意义的产品类型和对区位市场未来前景的准确判断。只有在不断创新的情况下，才能引来市场关注，从而获得预期的效果。
潜力与风险同在
供与求总是一对孪生姐妹，供少于求的局面自然也会引来更多的投资者进入，更何况，以北京市目前人均商业面积仅为0.78平方米的现状看，与国外发达国家平均1.5-1.8平方米的水平还有着相当大的差距。因此，商用房地产的发展潜力可谓诱人。根据北京商业发展的规划，到2005年人均商业面积达到0.9平方米，到2010年人均商业面积达到1.0平方米，这就意味着在以后的几年中，北京市商业面积将以每年平均新增50万平方米的速度增长，商用房地产市场无疑将更加活跃。
另外，外部的大环境也为商业地产的发展做了有力的保障，连锁经营包括零售业、服务业的发展，给房地产开发商提供了很多机会。一方面，外资的开放让更多的外企便利地进入中国，商务部在4月份颁布新的商业领域对外投资管理办法，将从地域、股权、数量上基本取消对外资进入的限制，他们在中国开店将更加方便。另外，零售业发展业态更加丰富，这种业态的丰富程度也是对商业地产的一个非常重要的支撑。
正是这种无限美好的发展前景吸引了更多的关注和资金投入，也必然引来了激烈的竞争，而在商业地产发展中所产生的问题也必将在这种竞争中再度扩大，从而导致更多的风险。2003年央行“121号文”给商业地产开发商当头泼了一盆冷水，前段时间国家对房地产的宏观调控，又给商业地产带来了更多的压力，而商业银行也开始压缩房地产信贷尤其是作为投资物业的商用房贷款，在一定程度上限制了商业地产的投资购买力度。特别是对于目前在建或已建成的商业地产项目，如何实现资金迅速回笼，以避免资金链断裂则是目前商业地产开发商必须面对的问题。因此有业内人士认为，目前商业地产面临着前所未有的考验。
另外，目前异地投资逐渐成为另一个热点，无论是资本的流出或者涌入，肯定会对行业带来影响。而且，在产品同质化比较严重的情况下，房地产行业的市场细分也越来越明显。在商务写字楼方面，以区域经济为基础的市场细分也正逐渐地火爆起来，过去称为综合性写字楼或大型建筑综合体的产品，现在演变成了数码港、传媒港、物流港等。
纵观今年房地产行业的表现，已经预示了房地产行业全面细分时代的到来，而细分背后所暗示的其实将是新一轮残酷的洗牌与震荡。这种情况下，北京商务地产的下一步将如何向着更良性健康的方向发展？企业又将怎样从中获得市场和消费者的认可？商业地产的下一个出口将在哪里？这些问题也许是每一个行业人士所关注的。在11月就要举行的商业地产周中，除了房产展览外，还将举行业内高层论坛和研讨，众多房地产商齐聚一堂，相信会对北京和中国的商业地产带来更多的信息。
北京的房地产价格一直以来就被许多消费者认为泡沫太多，而商业地产的发展虽然是一片欣欣向荣，但其中所蕴含的风险和问题仍然值得我们去关注。记者从“中国商业地产周暨投资型商用房地产展示交易会”的主办方了解到，由中国国际贸易中心和北青报主办的此次活动一经推出就受到了很多企业的关注。这次活动分为商用版块、商务版块和服务版块，将专注于“商用版块”，为企业提供更理性、细分的市场参考。另外针对目前国内商用地产的现状和未来发展前景，以及在发展中所产生的种种问题，这次活动将通过高层论坛、优秀项目展示等形式，探讨和寻找一个新商业地产推广渠道和模式。最终这次活动能聚集多少人气，能给北京的房地产市场带来哪些深远的影响，还有待证明。不过商业地产在中国的发展，毫无疑问地将走向更高更快、更理智成熟的发展阶段，这是勿庸置疑的。
——共 [1] 页——
关键字：南阳楼市、南阳房地产、南阳房产、南阳地产、南阳房价、南阳新楼盘、南阳房地产市场行情
免责声明：
本网转载内容均注明出处，转载是处于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性，针对文章有什么问题，请与我们联系
（13598227718）
