中国2005年房地产市场八大发展趋势预测
编辑：南阳楼市网
2004年11月12日07:44
来源：南阳楼市网
根据今年以来出台的房地产行业政策，以及目前的市场供需状况等方面的情况，我们预测了今年下半年到明年内，我国房地产市场的整体发展态势，并概括出了2005内中国房地产市场将会出现房价仍然上涨、融资渠道多元化、二手房市场超速发展等八大发展趋势。
趋势之一：房价将持续上涨
我们认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。
从这个层面来说，我们感觉到房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，这个结果不是我们所愿意看到的，也不是政府愿意看到的，也不是消费者所愿意看到的。但是，政策这些综合性的挤压力量会导致房地产价格会继续上涨。国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是我们认为，房地产的价格还会持续的上涨。
我们作出这样的判断主要是基于两个方面的因素：
其一，是因为政策将使房地产产品的供给减少。从目前针对房地产的政策来分析，主要是两个目的：一个是严格控制高端市场的发展；第二个就是大力发展经济适用房。国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是，从国土资源部45文件、71号文、央行121文件等系列文件的出台，一方面要规范房地产业的发展，另一方面也会导致市场供给减少。这样，房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长。这个结果不是我们所愿意看到的，也不是中央政府愿意看到的，也不是消费者所愿意看到的。
其二，房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一、城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
所有的信号都是利好，只有调息是利空，但幅度小对价格影响不大。因此，2005年房地产将出现供给减少、需求旺盛的局面，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。
趋势之二：融资多元化
央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，以及今年的加息，预计明年还有加息的可能。这对整个房地产业的发展格局产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击和成本的增加，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。
在新的融资渠道中，首先，上市融资成为最好的选择。对于房地产企业来说，上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可从容化解央行《通知》的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，在央行房贷新政策的影响下，出于融资方面的考虑，会有越来越多的大型房地产企业加入到"买壳"上市的行列中。
其次，房地产信托将脱颖而出。自前年以来，央行房贷政策逐步趋紧，这一变化被敏锐的信托业嗅出商机，房地产信托随即脱颖而出。比如金信信托推出了5个针对房地产投资的信托产品，共募集资金3.9亿元，深国投为深圳水榭花都地产项目推出信托产品，都获得投资者的追捧。资料显示，2003年以来信托公司已为房地产企业成功募资100多亿元，房地产信托已成为信托产品中的主流品种。虽然今年5月以后这一业务受信托公司整顿而暂停，但预计明年会开放。
其三，房地产基金呼之欲出。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。这种融资渠道在美国十分常见，香港一些地产上市公司也已设立此类基金，并开始寻求上市。如ING、GE、新加坡信德、摩根、雷曼等将进一步扩大在中国地产的投入。
趋势之三：二手房市场持续升温，有望夺回半壁江山
下半年房地产二级市场将升温。去年上半年出台的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金征收金额、出售已购公房后买新房享受契税减免等政策将促进二手房市场的发展。由于受非典影响，很多人不愿冒险出门进行房屋交易，而对新政策持观望态度。但从2004年上半年开始，沉寂已久的二手房交易市场已开始升温，已购公房的大量上市将成为不争事实。
"金九银十"的说法也将在下半年得到印证，"卖旧买新"将是大多数人改善住房条件的主要途径，很多人将卖掉手中旧房购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场的火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。特别是"央产"房上市后也需要一定的预热期，因此2005年二手房交易的规模有望与新房持平。
原来二级市场的房源大多以民宅为主，而在二级市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化。二手公寓、别墅将更多地加入到二级市场中来。在非典之后，住宅郊区化成为人们的追求，二手别墅正符合这样的要求。此外，北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的"名盘"，环境、地理位置、设计等具备优势。而且二手公寓与一手相比又有其价格上的优势，它将在下半年受到需求层次相对较高人士的青睐。
随着房地产二级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等"以旧换新"业务。此外，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化"一站式"服务，也为房地产二级市场消费者带来更多便利和实惠。
趋势之四：政府将加大对地产开发的介入，政府调控市场的力度将增强
这一点在超大型城市北京和上海表现得特别明显。上海市在去年成立了一个专门的公司。北京市通过“8。31”事件把整个北京的房地产进行了一个比较大的整合，政府运作介入，全面的介入。为什么？因为各个城市的政府都想提高综合竞争力，招商引资。这些超大型的城市，房地产价格是重要的信心指数，需花很大的力气去保护。因为房地产市场是一块肥肉，肥水不流外人田。我们判断一个趋势，政府会全面的介入房地产开发，而不仅仅是规范市场，主要是政府从他们利益的角度出发，会介入土地出让、价格、经营等多个层面。政府将充当坐市商。
发展趋势之五：行业洗牌风起云涌
土地政策与金融政策的调整，使过去房地产开发中最不透明的土地成本阳光化了。房地产开发的产品链和价值链的每一个环节都已经是可控的。资本竞争将成为明年的主流，大量中小地产公司、高土地储备的公司、高负债公司都有可能在这一轮竞争中出局。今年泰达参股万通，万科等地产上市公司的大量增发、扩融。来自欧美成熟市场的直接投资会成为明年市场的亮点。
发展趋势之六：物业管理社会化、专业化、市场化
早期的物业管理，很多是依托开发商。这种状况将会得到改变。现在新的物业管理法律规范已经开始实施，会慢慢对市场进行规范，在这一过程中，会有相当大的发展空间与商业机会，因为洗牌会让规范的正规军最终获得市场的认可，发展壮大。房地产开发公司将逐步退出物业管理市场。
发展趋势之七：房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面
随着各项政策、法规对市场的进一步规范，同时消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，早期靠概念、点子或者商业炒作、进行产品营销推广的局面会逐渐成为历史。我们觉得，房地产的营销会回归到三个基本层面：就是早期我们说的从地点、产品与社区。这是房地产营销方面的回归。
发展趋势之八：土地政策与融资方式的变革，中国地产终结大盘时代
土地政策的变革，首先受到冲击的是中小开发商和民营的土地一级开发商。土地储备量，这一房地产企业重要指标成为历史。中国房地产将从项目导向，向资金导向转变。房地产公司的中心地位受到致命的打击，中国房地产未来将彻底抛弃香港模式，融入欧美大陆模式。分期开发的圈地方式再也无法行得通，中小项目将成为市场主体。
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