2013年，要让我本人来归纳我们国家的房地产的发展形势，我用两个字，这两个字就是秦主任在接近最后的时候，幻灯片里出现的两个字叫“分化”。他讲到了城市在不断地分化，企业也在不断地分化。我个人更愿意把分化看成是城市的分化，因为伴随着城市的分化，会出现的是企业的分化。分化怎么样分化？2013年的房地产形势跟2012年、2011年包括2010年的不同就在于在一线和二线城市仿佛有一种所谓王者归来的这种感觉，因为在过去的调控过程当中，我们国家非常严厉的一个房地产调控政策，主要就是针对于一线的、二线的城市，所以在这个调控当中受到的影响当然比较大，很多房地产开发商开始改变自己的思路，我不说现在的市民要逃离北上广，开发商也有这样的一个趋势、这样的一个选择，在我们国家政策非常严厉的情况之下，逃离北上广，但是说逃离北上广不完全地准确，除了北上广以外的其他的一些核心城市，像南京、武汉、杭州等这样一些热点城市，也受我们国家房地产调控的压力非常地大，在这里面的生存空间严重地受到限制。我们在这里面我们看到了建业，我们看到了正商地产，在我们河南作为最大的两家房地产，我跟大家讲，在2010年的时候的业绩出现了重大风浪，建业在这一年仍然保持了比较强劲的势头，而正商就出现了问题，原因在哪里？原因就在于建业除了郑州市场以外，还有河南的17个地市，而正商除了郑州市以外几乎就没有。所以说，如果仅仅盘踞在一线跟二线核心城市的这样的一些开发商在我们国家的严厉的调控政策之下，真是日子比较艰难，所以他们做了两个选择，包括郑州一样，第一个选择我离开郑州市，到三线城市甚至四线城市去开发楼盘，第二个选择仍然留在郑州市，但是不开发住宅了，开始开发写字楼。
在过去的2010、2011到2012年里面，很多本土的、在郑州市的房地产开发商只做了这两个选择，包括正商，原来它一直想着在我们河南郑州做，它实际上在郑州，更具体地就是沿着航海路在做，那几乎搞成了正商的房地产一条街，从东到西都是正商的楼盘。但是它也在往河南的三线城市转业务，它感觉到只在郑州做不行。反正建业已经在其他的一些地市扎根了，就更游刃有余，就是郑州市的开发商选择了离开郑州，到三线城市继续搞住宅。有些房地产开发商不想下去，但是在郑州已经不再搞住宅了，搞什么？开始搞写字楼，这就直接导致了一个问题，进入到2013年的时候，郑州市的住宅的供应数量已经大幅度地减少，因为前两年原来在郑州搞住宅的，我刚才讲了，留在郑州的也不搞住宅了，搞住宅的也不在郑州了。这就造成了2013年的时候，郑州的住宅供应量大幅度地减少。这直接导致了在2013年的前8个月，我们郑州市的新建商品房的销售价格在全国范围之内排到了第7位。按前面的6个，除了北上广深之外，另外一个是南京、一个是厦门，第7个就轮到郑州。涨幅在全国进到前10名，涨幅超过了12%。国家在今年的前8个月，包括前10个月，为什么北上广深这四个城市涨幅度超过了20%？二线城市里面的很多涨幅也超过了10%，原因与我刚才所讲的郑州的情况大概差不多。因为在前两年，在这些城市里面由于住宅的调控非常地严厉，我刚才讲了，留下来的不搞住宅了，搞住宅的也不在这儿，造成了这样的情况。所以到了今年我们新一届的政府上任以后，房地产表现上来说，不再讲房地产调控问题了，因为没有再出台任何系统的政策，实际背后的根本原因是因为供求关系出现了重大的变化，所以才有了，我刚才跟大家讲到的，一线城市，北京、上海、广州、深圳，众多热点的二线城市王者归来的这种气象。原来慢慢慢慢冷下来的政策突然间热，而且超过以往所有的热，有这种感觉。而另外一个房地产开发商与住宅开发商关注的重点，三线、四线城市，原来都是热点，因为像照相馆一样，一、二线冷了，三、四线就热，正在热的时候，忽然热点又回到了一、二线城市，三、四线城市又冷下来。就是我刚才所讲到的，就是2013年出现了这种分化。
而且更重要的是有这样的一些城市，它对我们这样的分化起到了强化的效应，像温州、像鄂尔多斯、像神木，这都是作为相对典型的三线城市，这些城市都是三线城市里面的典型，成交数量的萎缩，房价也在下降。尤其以温州为代表，这更使人产生了一种感觉，本来整个三线城市没有这病，但是以鄂尔多斯，以温州作为一个代表，感觉着好象三、四线城市不行了，三、四线城市又崩盘了。所以不少专家学者把温州也好，把鄂尔多斯，包括神木也好，包括我们河南的很多地级市也好放在一起，都把它叫做三线城市，三线城市的房地产的泡沫已经呈现出来了破裂的迹象。有很多的这种说法，我感觉着好象我们就没有信心了，我们南阳的房地产市场就跟温州是一样的，就跟神木、鄂尔多斯一样，我希望通过刚才秦主任的讲解，包括我本人的学习能够真正地收住我们在座的各位的理念，这是一种非常悲观的情绪，这是认识错误。刚才秦主任讲了一点我本人非常认同，说为什么房地产在鄂尔多斯，在温州会出现问题？这些地方作为三线城市，它的房地产市场跟其他地方是不一样的，最大的不一样就在于金融杠杆用的太多，金融杠杆太长，严重地脱离了本地房地产业的基本面，把房地产业纯粹搞成一个金融行业，甚至搞成一个投机行业，没有任何一个以实体经济作为依托的这样一个行业，那当然要出问题。
我个人感觉在我们国家三线内的房地产城市应该分为两类，一类就像是温州、像鄂尔多斯这样的一类搞投机的、搞金融的，积累了很多房地产泡沫的这类的城市房地产，除此以外，更多的像我们河南省的大多数的三线城市，或者郑州以外的17个地级市，他们房地产业发展的基本面真的跟温州、跟鄂尔多斯不一样，它的基本面来自我们城镇化的进程。我们南阳人口超过1000万，在1000万发展的过程当中，南阳作为我们一个地级市，作为南阳的一个核心城市，毫无疑问肩负着1000万人的新型城镇化的重任，我们这个过程远远没有结束，而且还需要花大力气去进一步推进。所以在这一块我们一定要认识到我们这个地方的房地产业的基本面，跟个别三线城市房地产业基本面不一样，不能够以偏概全，不能够认为温州、鄂尔多斯就是所有的三线城市房地产发展的样板，他们的今天就是我们的明天，这种认识肯定是错误的。而且我还想跟大家讲的是，在二线城市，包括在北京、也包括郑州，现在的房地产也许处在一个即将往郊区化发展的过程当中，因为城市已经发展到一定规模了，它带来了一系列的问题，将逐渐地把“摊大饼”的发展模式到郊区化，我跟人叫做由摊大饼到包饺子，发展卫星城这样的一种发展模式。
但是我想跟大家讲的是三线城市目前还没有这样一个阶段，三线城市仍然处在一个以市中心为重要带头面的阶段，仍然处在一个集中的，还没到分散的阶段，所以在这样情况下，在三线城市布局的时候，你如果跟一线、二线城市里面学，认为我把更多的地弄到郊区，我们这个地方郊区化的时代也到来了。我个人认为不是这儿一回事。而且我想跟大家讲我本人之所以对三线、当然包括南阳在内的房地产业有这样的信心，其中一个非常非常重要的依据来自于十八届三中全会上透露出来的信息，在哪个地方透露出来的信息？在户籍制度的改革里。我们在相对应的时间之内，要解决进程务工人员的户口问题，在过去的30年的发展里面，农民变成了农民工，而没有变成市民，这是个大问题，我个人认为这是人的城镇化里面的最没有被实现、最没有被解决的问题就是户口问题，当然户口问题包括了很多的隐形福利、公共服务，有了这些问题其他问题我都可以解决了，我都可以享有了。但是有一点我们要注意到，我们国家在超大城市、大城市、中等城市、小城市包括小城镇，这么大的一个城镇化的体系到底在哪个城镇里面落户，在哪个城市里面才能够优先地解决你的吃喝问题、户口问题，转移的农民工再变成市民，这是一个思量的问题。不是说你想到任何一个城市里面去落户，变成城镇户口都可以，也不是任何一个城市里面都同意其他任何人，在这里面采取了一个叫做差别化的层次。这个内容在十八届三中全会决定里面说的非常清楚，其中有两点我想跟大家分享的就是，全面地放开建制镇和小城市的落户限制，有序地放开中等城市的落户限制，就这两句话。我刚才跟大家讲了，我们国家有超大城市、大城市、中等城市、小城市还包括建制镇。小城市，我个人认为大概就是县城，建制镇就包括乡镇，就是这个地方的户籍由农民变成居民，由农民工变成城镇居民的，现在这个要全面放开。或者说简单一点，在这个地方要成为一个市民，要解决你的吃喝问题，要解决户口背后的一些福利跟公共服务问题，全面放开，放开到什么程度，只要在这个地方有稳定的工作，只要在这个地方有稳定的居所，我顺便告诉大家，这个居所可以说租来的房子，你本人、你的配偶、你的子女、你的父母和岳父母，不光是你本人，都可以考虑解决户口问题。
另外对于中等城市，在我们河南比较典型的像地区市南阳也要有序地放开，但是力度要小于小城市和建制镇，那至于说北京是首都，当然也包括我们河南的省会城市郑州，在解决户籍问题上那么审查、那个要求就非常地严格，那不是放开的问题，那是控制的问题，那是非常严厉的控制的问题。我个人感觉这样一个在中小城市里面优先放开户籍，优先解决进城务工的转移农民工的市民身份问题，要真正落到实处可能会引发一轮进城的热潮，引发一轮优先到中小城市里面来落户的热潮。这毫无疑问会对我们这个地方的房地产带来比较大的一些影响，我个人感觉，十
