如何把握未来的政策走向？我有这么几点看法，跟大家分享。第一，短期来看，我们认为在目前市场分化的格局下，在部分少数城市房价上涨压力仍然比较大的情况下，政府比较出台，并已经实施的一些抑制投机和投资很难退出来的。大家可以想一想，北京统计数据今年上涨了20%，在北京居住的居民所感受的房价远不止20%。在北京多少人憋着气想买房子，但是苦于没有资本。所以我认为如果北京市政府敢把限购的这些政策放开，那北京的需求还会大幅度增加，房价根本没办法控制。所以我认为短期内，我不认为我们的中央政府或者国务院政府会要求各个地方把过去已经出台并且实施的调控政策全部退出来，全部不再执行了，我不这样判断，所以我的判断就是明年房地产抑制投机和投资性需求的政策还会延续，我们对此要有一个清醒的认识。

    第二，大家说三中全会之后，你能不能来解读一下房地产的政策啊？没办法解读，因为三中全会里面没有关于房地产的政策，我解读什么啊？没有政策可解读，没办法解读。但是我们要注意一点，其实三中全会之后对房地产影响最为实在的政策是新型城镇化。因为房地产投资就是跟从城市发展来进行的投资，我们都是在城市里面投资，那么城市未来怎么发展，城镇化路径是什么，对我们未来的房地产投资的影响是巨大的。所以对我们来说，最值得关注的三中全会之后的政策就是中国的新型城镇化对房地产市场的影响。应该说新型城镇化在中国未来是一个大的战略，为什么是大的战略呢？第一，它关系到我们2020年我们党所提出的全面建成小康社会，实现两个翻一番的目标实现，这是一个原因。第二个原因，城镇化是未来中国经济结构调整、经济发展方式转变的重要一环，为什么说它是重要一环呢？很重要的原因是我们未来的发展，我刚才已经跟大家交代了宏观背景，认为它很难在走过去依靠大规模出口增长来拉动国内投资、拉动国内就业、带动中国经济发展的格局。那么它怎么办呢？它就要转为来带动国内的内需，国内的内需是什么？国内的内需无非是国内的投资和国内的消费两个一个部分。而国内的投资又是什么？刚才我也给大家分析了，制造业的投资显然现在传统制造业我们没有希望大规模的增长，新型的产业的投资它很难短时间内兴起。那么下一步国内的投资主要是基础设施，而城镇化恰恰是连接国内基础性投资和国内消费的一个结合点。只要城市发展，只要城市人口增加，那么我们的城市基础投资就必然提高。只要城市人口增加，特别是有居民身份的人口的增加，就是李克强总理所说的要实现人的城镇化。真正在城市里打工的农民工变成市民，我们会出现一个什么样的变化呢？我们出现的一个变化就是这些农民工的消费水平将会提高两倍以上，也就是说现在城镇居民的消费是农民消费的三倍，所以新型城镇化的发展战略对房地产是最有意义的。

    那么新型城镇化是什么？它和我们房地产又有哪些关联？我认为新型城镇化它应该包括一个核心、七个相关方面，一个核心就是农业转移人口的市民化。农业转移人口的市民化，为什么把它解释为一个核心？主要是取决于我们当前的城镇的人口结构，现在城镇人口、居住在城市半年以上的常住人口，大致是个什么格局呢？它的格局就是58%有稳定户口，42%在这里工作、生活，但是没有当地户口，那42%的人里面有0.7%是有城镇户口的，但是他在另外一个城镇工作，有1.5亿人是农民，到其他省去打工的农民工。比如说我们河南过去10年人口总量是降低的，我们现在全省人口总量在全国的人口总量只排第三位，我们过去是第一位，现在排第三位。那么哪里的人口增加了呢？广东省，广东拥有大量的外来的农民工打工，包括河南省的农民工，所以广东省的人口总量现在全国第一，超过一个亿，这就是外地打工的农民工在城市有1.5亿。还有0.6亿人是在本省，没有出省的本地的农民工在城市里打工，大概是这样一个格局。那么这些没有本地户口的，又在当地的工作、生活、就业的这些人，他不能够享受以下四个方面的公共服务。第一，不能享受以最低社会保障为主的社会救助服务；第二，他的子女不能享受本地公立学校的就学权；第三，他不能和本地居民一样享受基本医疗和养老待遇；第四，他不能享受到本地提供的公共住房的保障。

    那么下一个新型城镇化，实现以人的城镇化，以人为核心，就是要把政府原来排他性的公共服务，覆盖到城镇的常住人口。换句话说，在这里常住的人群都应该享受本地的公共服务的待遇，这是人。如果说新型城镇化对于人来讲，它的关键是开放的话，那么对土地来讲，它的关键就是挖潜。现在大家都在解读三中全会之后农民的土地，集体建设用地同地同权，要建设城乡统一的土地市场，等于农村的集体建设用地直接可以进入房地产市场开发，所以小产权房暴涨，价格开始大幅度上涨。是这样的格局吗？我的认为，我的判断恐怕这个格局的是实现有待时日。我们现在面临的最现实的土地政策是什么呢？就是已经变成国有土地的这些土地，如何提高它的使用效率的问题，而不是把现有的农村集体建设用地怎么更快地或者是第一时间变化我们的房地产开发用地，我认为这个政策恐怕我们现在还不能很快看到这样一个政策。为什么我们面临更重要的土地政策就是挖潜呢？和我们过去十年中国土地发展的格局有密切的关系，大家看，我们过去十年中国城镇化走了一个什么样的道路呢？就是过度的土地的城镇化的速度快于人口的城镇化，1990年当年中国城镇常住人口3亿人，到了2008年的时候，人口翻了一倍，从3亿人到6亿人。1990年我们城市的建成面积是个1.2万平方公里，到了2008年我们的建成区面积增长到3.6万平方公里。也就是说我们的人口总量翻一倍的时候，我们的土地面积建成区的面积增长了两倍。所以我们看到的是中国的城市土地的浪费程度非常巨大，特别是我们周边新区开发、新城开发造成的土地浪费是巨大的。过去十年发现城镇化速度快的地方，城市的人口密度在下降，所以我们说这是违背城市发展进程的客观规律。那么未来我们对土地政策的一个大致判断，就是下一步的新城、新区开发这种摊大饼的开发模式很难持续。我们未来的土地只能会越来越紧缺，价格也不会降低，不会是大家所想象的我们建立城乡土地市场化，有大量的农村集体建设用地进入房地产开发。相反，我们认为土地在未来新增建设用地方面，政策会越来越严，更多的土地利用是要挖潜。已经成为国有土地了，但是它零效益，对这种土地再开发利用是下一步的政策重点。

    除了土地之外，对我们的房地产市场发展影响关系密切还有城市群的科学布局。城市群的科学布局意味着我们今后未来的城市发展和过去的城市发展所走的道路是不一样的，过去城市发展什么发展格局呢？是城市各自发展、独立发展、分散发展的格局，而城市群的发展是怎样的？是要走城市群内各城市协同发展的道路。所以我们说世界各国完成城镇化进程的国家，现实和历史告诉我们城市群发达的地方都是经济繁荣的地方。而下一步中国整个城市的发展，要记住，我们一会儿还要讲这个问题，就是要走城市群发展的道路，走城市群发展的道路意味着未来的成熟的城市群被聚集更多的人口，那么它就是我们房地产所要选择投资的地方。

    当然除了城市群的科学布局之外，我们认为新型的城镇化还包括以下若干方面的内容，首先要包括大、中小城市和小城镇协调发展。大、中小城市和小城镇协调可能意味着什么？意味着我们中国所提的城镇化发展和国际上所提的城市化发展在本质上并没有根本上的不同，不是说我们发展城镇化就是要大力发展小城市。中国发展城镇化它的本质和城市化是一样的，所以我们是大、中小城镇协调发展，不是单独要发展小城镇。大城市该发展的地方，需要发展，我们这个内容比较复杂，一句话说不清楚，但是我们就想不是要大力发展小城镇，龙头城市、次中心城市和有特色的小城镇各具发展的前景和空间。此外还有一下几个方面，比如说城镇发展要与产业和资源相适应，就是我们今后政府再也不允许搞大规模的新城和新区开发，建空城的发展道路。还有要走绿色、低碳、环保、协调的城镇建设格局，符合国家大的节能方针。还有，就是说从智能化和以人为本的城市现代化管理，最后要实现与农业现代化的逐步发展。时间的关系，我简单点题，没办法和大家展开讲，但是大致可以说我们新型城镇化应该包括一个核心和七个相关方面，它对我们未来的房地产投资的选择都极为重要。