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2012年1-10月份房地产市场运行情况分析
南阳楼市网 2012年12月17日16:03 南阳房地产信息网 发表评论
摘要:今年1-10月份,由于我市城中村改造、农运会项目安置房屋建设,以及住房保障项目的落实等原因,房地产开发规模不断扩大,商品房供给明显增加;商品房的销售与去年同期相比,虽然有所下降,但总体上对市场的供需平衡影响不大。从我市中心城区1-10月房地产市场交易情况看,商品住房平均价格每平方米3001元,预计近期房屋销售状况不会明显改变,房屋价格不会明显增长。
今年1-10月份,由于我市城中村改造、农运会项目安置房屋建设,以及住房保障项目的落实等原因,房地产开发规模不断扩大,商品房供给明显增加;商品房的销售与去年同期相比,虽然有所下降,但总体上对市场的供需平衡影响不大。从我市中心城区1-10月房地产市场交易情况看,商品住房平均价格每平方米3001元,预计近期房屋销售状况不会明显改变,房屋价格不会明显增长。

    一、2012年1-10月房地产市场运行情况及主要特点

    (一)新建商品房销量下降,库存增大


    2012年1-10月,南阳市中心城区商品房批准预售项目共计39个,批准预售总面积106.55万平方米,同比下降21.80%,月环比(10月与9月对比,下同)增长70.49%,至10月末,累计可售面积170.67万平方米,与上年同期相比增长36.65%。其中,商品住房批准预售面积 91.60万平方米,同比下降25.78%,月环比增长70.49%,至10月末累计可售面积139.76万平方米,与上年同期相比增长42.77%。

    元月份至10月份,中心城区新建商品房累计成交10981套,同比增长5.76%,月环比增长70.66%,累计成交面积104.15万平方米,同比下降17.20%,月环比增长90.69%。其中:新建商品住房累计成交8394套,同比下降14.55%,月环比增长116.40%,累计成交面积92.65万平方米,同比下降19.97%,环比增长121.41%。

    从以上数据看,今年1-10月份,我市中心城区新建商品房供销基本平衡,但由于我市中心城区商品房网上备案系统运行前,已批准的商品房预售项目尚未完全进入供应统计系统,而这部分商品房的销售已进入系统统计,据统计测算今年1-10月份,其销售份额约占累计销量的35%,扣除这部分因素,今年1-10月份南阳市中心城区新建商品房供大于销。

    (二)存量房(二手房)交易下滑,市场偏冷

    1-10月份,南阳市中心城区存量房(二手房)成交3759套,同比下降20.49%,月环比增长18.80%,成交面积38.71万平方米,同比下降13.56%,月环比增长33.87%;其中存量住房(二手住房)成交3575套,同比下降17.01%,月环比增长24.14%,成交面积33.37万平方米,同比下降17.02%,月环比增长37.05%。

    (三)商品住房价格总体不高,交易价格稳中有升 商品房价格涨幅较大,商品住房价格相对稳定

    2012年1-10月,市中心城区新建商品房成交均价每平方米3778元,同比增长22.34%,其中新建商品住房成交均价每平方米3001元,同比增长2.87 %。存量房(二手房)交易均价为每平方米2210元,同比增长23.14%,其中存量住房(二手住房)交易均价每平方米1946元,同比增长17.67%。

    (四)租赁管理困难 抵押登记量增幅不大

    1、2012年,市中心城区房屋租赁市场管理工作下放区政府管理,由于各区房管部门财力有限,加之管理房屋租赁市场的机构不健全,租赁市场管理工作开展困难,截止目前,我市中心城区的房屋租赁市场管理工作尚未真正开展。

    2、1-10月,中心城区房地产抵押登记16617件,同比增长43.80%;抵押登记面积628.73万平方米,同比增长46.29%;抵押金额3083663万元(约308亿元),同比增长61.23%。

    综上所述,我市中心城区今年1-10月房地产市场总体上新建商品房供大于销,商品房销量下降(扣除历史遗留因素),库存消化压力较大;商品房价格总体不高,交易价格稳中有升;存量房(二手房)交易下滑,市场偏冷;房屋租赁管理尚未开展,房地产抵押登记量增幅较大。

    二、影响房地产市场运行的主要因素

    (一)新建商品房销量下降
 主要因素:一是受一线城市商品房价格下降的影响,消费者信心不足,存在持币观望现象。二是首付款提高,按揭贷款难,消费者支付能力受限。三是城中村改造项目多、中心城区商品房项目集中,消费者期望降价心里增强。

    (二)开发企业资金紧张  主要因素:一是我市多数房地产开发企业个头小,资金实力不足,抵御市场风险能力弱。二是销售迟缓、资金回笼慢。三是开发贷款难。2008年以来,基本没有办理开发贷款,开发企业贷款只能走担保融资或抵押贷款,额度小、利率高,成本大。

    (三)存量房(二手房)交易不活 主要因素:一是税种较多(营业税、契税、个人所得税、土地增值税等),税率较高,课税指导价涨幅过大,私下交易较多。二是经济适用房上市交易办法尚未出台,限制了经济适用房的上市交易。

    (四)租赁管理工作开展困难  主要因素:一是租赁管理机构不健全。市直三区均没有专门的租赁管理机构,租赁管理由市场交易所兼管。二是租赁管理工作缺乏财力支持。掌握和了解房屋租赁市场的信息,是房屋租赁管理部门有效管理房屋租赁市场的前提,而要全面掌握房屋租赁市场的详细信息,需要管理部门投入大量人力物力,缺乏财力支持,就无法推进工作的进展。

    三、房地产市场走势分析

    从以上数字来看,我市中心城区至10月末新建商品房累计可售面积170.67万平方米,与上年同期相比增长36.65%,说明我市房地产市场供应充足。1-10月份商品房成交均价每平方米3778元,较去年同期增长22.34 %,其中新建商品住房成交均价每平方米3001元,同比增长2.87 %。相反1—10月份我市中心城区商品房销售面积较去年同期相比出现了持续下降现象,其中销售面积与去年同期相比下降17.20%(销售套数与去年同期相比增长了5.76%,说明我市中心城区商品房销售小户型房屋受到青睐,小户型房屋的销售占主导地位);同时二手房交易市场也出现量减价增的现象,进一步印证南阳市场出现“价升量降”状态的客观存在,且这种状态很可能会持续一段时期。

    整体来看,我市今年房地产市场仍将保持开发、交易平稳增长,住房价格涨幅较快得到有效抑制的局面。预计,随着国家对房地产市场持续稳定的调控和媒体舆论影响,市场观望情绪将会加重,购房者与开发企业将在房价上继续僵持,可能会出现短期滞销,开发企业的压力将进一步加大。


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