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2012年1-8月份房地产市场运行情况分析
南阳楼市网 2012年12月01日16:19 南阳房地产信息网 发表评论
摘要:今年1-8月份,由于我市城中村改造、农运会项目安置房屋建设,以及住房保障项目的落实等原因,房地产开发规模不断扩大,商品房供给明显增加;商品房的销售与去年同期相比,虽然有所下降,但总体上对市场的供需平衡影响不大。
今年1-8月份,由于我市城中村改造、农运会项目安置房屋建设,以及住房保障项目的落实等原因,房地产开发规模不断扩大,商品房供给明显增加;商品房的销售与去年同期相比,虽然有所下降,但总体上对市场的供需平衡影响不大。从全市(不包含邓州市,下同)1-8月房地产市场交易情况看,商品住房平均价格每平方米2739元,其中南阳市中心城区商品住房平均价格每平方米2931元。预计年底前房屋销售状况不会明显改变,房屋价格不会明显增长。

    一、2012年1-8月房地产市场运行情况及主要特点

    (一)新建商品房销量下降,库存消化压力较大


    2012年1-8月,全市新建商品房成交14404套,同比下降0.03%,环比(指8月较7月对比,下同)下降9.90%;成交面积149.03万平方米,同比下降15.39%,环比下降20.65%。其中南阳市中心城区新建商品房累计成交9187套,同比增长13.31 %,环比下降9.20 %;累计成交面积86.25万平方米,同比下降12.43%,环比下降28.75 %。全市商品房累计可售面积(库存)365.49万平方米,较去年同期(260.14万平方米)增长40.50 %;其中商品住房累计可售面积(库存)312.27万平方米,较去年同期(226.82万平方米)增长37.68%。南阳市中心城区商品房累计可售面积142.61万平方米,较去年同期(111.10万平方米)增长28.36 %,其中商品住房累计可售面积109.66 万平方米,较去年同期(89.24 万平方米)增长22.88%。总体上看,今年1-8月份,南阳新建商品房供大于销,商品房销量下降,库存消化进一步减缓。

    (二)存量房(二手房)交易下滑,市场偏冷

    1-8月份,全市存量房(二手房)成交5358套,同比下降20.90%,环比下降6.96%;成交面积62.49万平方米,同比下降14.63%,环比下降15.85%。其中存量住房(二手住房)成交4856套,同比下降19.87%,环比下降1.31%;成交面积50.57万平方米,同比下降19.08%,环比下降17.63%。南阳市中心城区存量房(二手房)成交2956套,同比下降28.04%,成交面积31.06 万平方米,同比下降20.15%;其中存量住房(二手住房)成交2795套,同比下降24.85%,成交面积25.83万平方米,同比下降26.24%。

    (三)商品住房价格总体不高,交易价格稳中有升,商品房价格涨幅较大,商品住房价格相对稳定

    2012年1-8月,我市新建商品房成交均价每平方米3370元,同比增长17.47%,其中商品住房成交均价每平方米2739元,同比增长2.96%。南阳市中心城区新建商品房成交均价每平方米3800元,同比增长21.89%,其中新建商品住房成交均价每平方米2931元,同比下降0.81 %。各县新建商品房成交均价每平方米1900元至3292元之间,最高的是方城县3292元(其中,商品住房均价2580元),最低的是内乡县1900元。各县新建商品住房成交均价每平方米1860元至2990元之间,最高的是镇平县2990元,最低的是内乡县1860元。

    (四)租赁管理面窄 抵押登记量增幅不大

    1、1-8月全市房屋租赁登记备案3639件,同比下降19.51%;备案面积21.35万平方米,同比下降4.26%。据调查,我市房屋租赁市场管理面窄,房屋租赁管理机构不健全,全市14个县市区只有邓州、新野两家有专门的租赁管理机构。其余均由市场交易所兼管。

    2、房地产抵押登记24331件,同比增长3.9%;抵押登记面积811.66万平方米,同比增长3.05%;抵押金额2809536万元(约281亿元),同比增长1.59%。

    从以上房地产市场交易数据看,我市今年1-8月房地产市场总体上新建商品房供大于销,商品房销量下降,库存消化压力较大;商品房价格总体不高,交易价格稳中有升;存量房(二手房)交易下滑,市场偏冷;房屋租赁登记备案率低,房地产抵押登记量相对稳定。

    二、影响房地产市场运行的主要因素

    (一)新建商品房销量下降  主要因素:一是受一线城市商品房价格下降的影响,消费者信心不足,存在持币观望现象。二是首付款提高,按揭贷款难,消费者支付能力受限。三是城中村改造项目多、中心城区商品房项目集中,消费者期望降价心里增强。

     (二)开发企业资金紧张  主要因素:一是我市多数房地产开发企业个头小,资金实力不足,抵御市场风险能力弱。二是销售迟缓、资金回笼慢。三是开发贷款难。2008年以来,基本没有办理开发贷款,开发企业贷款只能走担保融资或抵押贷款,额度小、利率高,成本大。

    (三)存量房(二手房)交易不活 主要因素:一是税种较多(营业税、契税、个人所得税、土地增值税等),税率较高,课税指导价涨幅过大,私下交易较多。二是经济适用房上市交易办法尚未出台,限制了经济适用房的上市交易。

    (四)租赁管理工作开展困难  主要因素:一是租赁管理机构不健全。全市14个县市区只有邓州、新野两家有专门的租赁管理机构。其余均有市场交易所兼管。二是租赁管理工作缺乏财力支持。掌握和了解房屋租赁市场的信息,是房屋租赁管理部门有效管理房屋租赁市场的前提,而要全面掌握房屋租赁市场的详细信息,需要管理部门投入大量人力物力,缺乏财力支持,就无法推进工作的进展

    三、下半年房地产市场走势分析

    根据我市今年1-8月份房地产市场运行情况,预测下半年我市房地产市场整体上将保持健康有序、稳中有升的发展态势。一是从南阳的长远发展规划来说,南阳的城镇化率从“十一五”的38.5%到“十二五”预期的48%,随着我市新设的三个工区(南阳新区、鸭河工区、管庄工区)的建设,全市城镇人口将增加130万人,给南阳房地产业带来一个较大的发展空间;就今年市场供应来说,年底前部分楼房陆续竣工,市场房源供应充足,预计全市可有100多万平方米,1万套左右的商品房屋上市供应;南阳市中心城区随着“农运会”的举办,今年新供应市场的商品房放量上升,预计今年年底,还有60万平方米,6000套左右的商品房屋可以上市,短期内库存压力可能较大;二是随着家庭小型化、住房升级换代、优质居住环境的需求等,势必会助推市场消费更加宽广;三是随着国家宏观调控政策的贯彻实施,差异化信贷、税收政策对投机性购房的抑制作用,保障性住房陆续投放市场,对房价过快上涨起到了积极的平抑作用。

    整体来看,我市今年房地产市场仍将保持开发、交易平稳增长,住房价格涨幅较快得到有效抑制的局面。预计,随着国家对房地产市场持续稳定的调控和媒体舆论影响,市场观望情绪将会加重,购房者与开发企业将在房价上继续僵持,可能会出现短期滞销,开发企业的压力将进一步加大。


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