在计算商品房的建筑面积时，哪些范围应计入建筑面积
编辑：南阳楼市网
2004年07月05日14:07
来源：南阳楼市网
1.在计算商品房的建筑面积时，哪些范围应全部计入建筑面积？
（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总各计算。
（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。
（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
（5）房屋天面上，属永久性建筑，且层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
（6）挑楼、规划部门批准的全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。
（7）属永久性结构并作为主要通道的的室外楼梯，均按各层水平投影面积计算建筑面积。
（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算建筑面积。
（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，均按外围水平投影面积计算建筑面积。
（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算建筑面积。
（11）柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。
（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
（13）属永久性建筑的有车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算建筑面积。
（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚所做的架空层，有维护结构，层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。
（15）有伸缩缝的房屋，若该缝与室内相通，伸缩缝也计算建筑面积。
（16）体育馆、影剧院等房屋按其实际层数计算建筑面积。体育场（馆）看台下空间加以利用的，其净高超过2.00米的，计算其建筑面积（多层按多层计算）。
2.在计算建筑面积时哪些应按其面积的一半来计算，哪些不应计算建筑面积？
（1）应计算一半建筑面积的包括：①与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。④有顶盖、不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。⑤楼内有楼梯，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
（2）不计算建筑面积的范围包括：①层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、台阶、无柱雨蓬等。③房屋之间无上盖的架空通廊。④房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池等。⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、过街楼的底层用做道路街巷通行的部分。⑦利用引桥、高架路、高架桥路面或坡面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池基地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
3.购买商品房时，应分摊哪些共有建筑面积？哪些共有建筑面积不应分摊？
建筑面积包括共有建筑面积的分摊，分摊共有建筑面积的多少直接影响着购房者实际使用面积的大小。因此，购房者应知道哪些建筑面积应该分摊，哪些建筑面积不应该分摊。
购房者应分摊的共有建筑面积有：各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室，以及为整幢房屋的公共用房和管理用房均作为共有部位计算建筑面积；另外，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。购房者不应分摊的共有建筑面积：独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室也不应分摊。
4.共有建筑面积的分摊是如何计算的？
根据建筑物的性质不同，共有建筑面积的分摊计算方法也有所不同，主要有以下两种：
（1）多层商品住宅楼中各套内应分摊的共有建筑面积：共有建筑面积分摊系数（幢）=共有建筑面积/各套内建筑面积之和。
（2）多功能综合楼中各套应分摊的的共有建筑面积：共有建筑面积分摊系数（幢）=本幢房屋共有建筑面积/幢内各功能区建筑面积之和。本功能区分摊的共有建筑面积=本功能自有建筑面积×共有建筑面积分摊系数（幢）。共有建筑面积分摊系数（功能区）=本功能区独用的共有建筑面积+本功能区分摊的共有建筑面积/本功能区内各套建筑面积之和。同功能区内某户（套）分摊的共有建筑面积=同功能区内某套建筑面积×共有建筑面积分摊系数（功能区）
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