按揭购房月供可能增加 专家：现在非买房最佳时期
编辑：南阳楼市网
2004年07月01日07:34
来源：南阳楼市网
①现状：房贷准入条件不再宽松
当前房地产市场的火爆，与有些购房者的“过度消费”和开发商的“促销技巧”存在必然联系。在房地产市场，不少楼盘在营销上所执行的是低准入门槛，只要1－2万元的首期就可入住，8成30年的按揭方式，有些甚至做到了“零首期”（以提高房价的方式，将首期放入按揭贷款内）。
深圳某商业银行的一位负责人说，正是这种过于宽松的按揭贷款条件，使得银行的个人不良按揭贷款率持续增长。他说，尽管目前深圳还没有哪家银行公开表态将改变现在的按揭贷款方式，但实际上银行内部的操作已经没有了以前的“宽松”。
罗湖一家开发商的营销经理也向记者承认，她们一次性做了35户按揭，但银行实际只批了12户，不足1／3。她说，如此现象以前从来没有过。
中行、工行、建行等深圳分行的有关人员在接受记者采访时也表示，现在按揭的审核确实严格了许多。工行深圳分行房产信贷部的有关人员也说，不符合条件的坚决不予审批。
另外，房贷要变在房地产界一直被看做是捕风捉影的消息。但就在上月，建行个人银行业务总经理座谈会在大连召开，会上对个人贷款业务提出了相应的“整改意见”。从日前建行总行所发布的“行内动态报告”中也不难看到，今年建行在个人住房贷款方面，严格控制投资性购房。在细分市场、客户、品种的基础上，动态调整贷款成数、贷款期限等风险参数。对投资性购房贷款降低贷款比例，缩短贷款年限。
为此，建行还将对房地产价格上涨过快的地区和高档房地产项目以及投资性购房，在发放个人住房贷款时将适当降低贷款成数；对申请多套住房贷款的借款人，认真调查其购房资金来源、购房用途等，综合评价其还款能力，并针对不同风险程度采取相应的贷款条件。
有关专家指出，建行的这一举动，意味着个人住房消费贷款，特别是投资消费贷款将受到严格的限制。建行的“表态”，意味着四大商业银行中的其他几家银行的调整也会相去不远。
②分析：按揭购房月供可能增加
尽管深圳四大商业银行都表示目前的房贷利率没有改变，但房地产市场中的金融政策调控，包括房贷利率的变化，肯定是必然趋势。
今年4月起，中行、农行、工行和建行在内的四大国有银行温州分行已决定停止向温州市民提供“第四套房”的个人住房消费贷款。工行温州分行有关负责人表示，此次温州“四大行”停止向“第四套房”放贷主要目的在于控制银行房贷流速、谨防当地的房地产业发展过热。温州“四大行”对“第四套房”叫停，无论对当地其他商业银行还是全国其他地区银行产生了一定影响。然而，就在人们对央行是否加息进行猜想的时候，日前，工行温州分行又悄然上浮了除助学贷款以外的所有个人贷款利率，其调整幅度大都超过30％，而个人消费贷款中的绝大多数就是住房贷款。温州工行的做法，促使了深圳各大商业银行的正在加紧相关政策的出台。深圳一位不愿透露姓名的银行界人士说，近期要提高房地产开发贷款和按揭利率，也不是不可能。他同时还分析说，如果提高房贷利率，增幅有可能在10％以上。
这与央行提高存款准备金率（即普遍提高0.5个百分点）密不可分。因为提高0.5个百分点的存款准备金率，意味银行收缩信贷资金1100亿元。记者在采访时也发觉，深圳不少商业银行在房贷资金上，已经发出了“吃紧”的信号。
对于开发贷款和按揭是否要加息，招商银行深圳管理部个人银行部副总经理赵智说，招行现在正在密切关注事态发展，也在积极地采取应对措施，加息问题也不是没有可能。
看来，深圳购房者，无论是已购还是待购，可能又要增加相应的成本支出。如果按10％的利息上浮，意味过去月供1800多元将上升到2000元。
③趋势：购房成本上升是必然
买房用来投资，相对于深圳不少购房者或投资者来说，是获取收益的一个好办法。在股市投资风险大又无其他良好投资渠道的前提下，深圳人的购房热情也显得一度高涨。在深圳的购房者中，有两套以上住宅的购房者就占整个购房者的45％以上。世联地产董事长陈劲松说，凡买豪宅和140平方米以上住宅的购房者，都是二次以上置业者。
导致不少深圳人的购房热情持续高涨，与此前所说的深圳购房门槛低，前期成本支出少而借投资机炒作存在关联。不少购买力并不强，在不了解市场环境或将来的支出成本因素下就买房，显然也将为此付出“沉重代价”。据不完全消息，目前国家有关部门就涉及个人购房，特别是“二套房”、投资房将拟订新的税费政策，其中包括一些新的税费种类。据说这些新税费除现有税费作适当调整外（增幅大概在10％左右），此外还对已购房新增“增值税”等一些新的税费品种。也就是说，如果过去一套住房的所有税费在3万元，那么新税费将可能使新购房上升到到4万元，已购房将增加三至五千元。记者为此试想求证相关消息，但均为得到明确结果。不过，国家对出租房的统一规范管理以及实施物业税等政策，无疑是个强有力的“信号”。
在出租房的规范管理上，今后个人不再像现在那样随便就可出租房屋。日前，深圳就房屋出租问题拟作出了重大修改，并在广泛征求意见，按相关指导意见，今后房屋出租必须做到统一管理，对没有登记就擅自出租将重罚，意见还明确党政机关工作人员和国有企事业单位干部职工如有出租屋而不申报登记和备案，将视情节给予相应的党纪、政纪处分。
而对物业税的实施，此前广东省有关部门负责人已作出过明确表态，预计年内将在广东省内实施物业税。据悉，具体的实施细则正在酝酿中。
可以预见，在国家及地方有关部门的政策影响下，特别是对炒房的严格限制下，购房肯定不如以前轻松，购房的成本支出上升，也将是必然。现在是否买房，或说是否大量投资房产，确实值得掂量。
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