签订购房合同要仔细
编辑：南阳楼市网
2004年06月16日15:05
来源：南阳楼市网
1、从何处取得购心合同示范样本。建设部与国家工商局于1995年6月联合下发了商品住房销售合同示范样本。该合同样本载明了《城市房地产转让管理规定》的主要合同条款，并注重维护消费者的合法权益，是内容较为全面、公平的格式合同。消费者购房的，既可以参照该合同范样本，也可以直接用示范样本与开发商签约。消费者可以到以下部门取得该合同示范样本：(1)各地工商局合同管理部门；(2)各地建委开发办；(3)各地房管局市场处。
2、审查发展商的资格。审查发展商的资格即审查发展商是否具有合同签约的主体资格。一个合同的发展商应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照、立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内（外）销许可证，如果是现房，还应有工程验收合格证。购房者应在签约前向发展商索要上述证照，查看审核。特别是国有土地使用权证、销售许可证和房屋质量合格证要认真审查，必要时复印留存。只有发展商具备了上述证照文件，才能证明共享有该房产开发的主体资格，其所签订的合同才能是合法有效的合同。
3、购买商品房在审查土地使用证时，要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章，是否是"有偿使用"。若标有"临时"字样，则说明开发单位还没有正式取得土地使用权；北京市房屋土地管理局分别于1994年和1995年制定了外销、内销商品房销售许可证制度，因此如果缺少销售许可证，则说明发展商的销售权利不具有合法性；另外在审查销售许可证时，还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款。
4、合同的具体要款。根据《中华人民共和国经济合同法》的规定，但凡合同都必须经具备以下几方面的具体条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任。有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房购销合同（示范文本）》，必要的时候，买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款，一定要有细节性的明确约定。
5、合同关键条款细节
(1)有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例；购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。根据《民法通则》此条款应如此表述"误差在3%灾害内(含3%)，视为正常误差，但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算：若误差超过3%，则视为卖方违约，卖方应承担违约责任。"另外，所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
(2)关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
(3)关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有"销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任。"这样的表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定："本法所称的"不可抗力"是指不能预见、不可避免并不能克服的[客观情况，如：地震、火灾、战争等。"依照此法，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
(4)有关房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
(5)售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围；物业物理费标准的制定等。保证购房人入住后的水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位，并按规定收取物业管理费。
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