教您使用新的《商品房买卖合同示范文本》
编辑：南阳楼市网
2004年06月16日15:03
来源：南阳楼市网
建设部颁布的房屋买卖合同示范文本出台后，引起了购房者的广泛关注，新合同文本有什么特点，购房者应该怎样利用合同来维护自己的利益，感谢这位经历又有经验同时又关注者《北京晨报》房产周刊的读者，写了他的心得体会，希望对买房人有所启迪。
近日看了新闻媒介刊登的建设部和国家工商总局发布的《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》），感到和北京市目前及过去用过的房屋《销售契约》和《预售契约》相比，买房人有了更多的选择权。不过事情要从二方面看。有选择权肯定比没有选择权好，但有了选择权而自己选错了，从法律角度上讲反而会更被动，因为您已从被迫变为了自愿。我作为一个非常细心研究过中国法律和签过多份合同的人，在北京买房时也曾"败走麦城"，对老百姓来说讲，很多人一生只有一次买房经历，买房时签订合同也许是人生第一次，面对经验丰富的房地产商，稍不留意免不了掉进合同陷阱，买房的钱很可能是一个人甚至几代人的毕生积蓄，或者是要再用几十年的工资还贷款，总不能说花钱买教训吧？
买房人和房地产商都有权写"补充协议"
房地产商在让买房人签合同时，往往会把《合同》或《契约》与"补充协议"一起交给买房人，并告诉买房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，这时您千万不要被唬住，印有"北京市房地产管理局制"字样的《契约》是政府统一印制的，但补充协议却是房地产商自己印的，房地产商可以写补充协议，买房人也同样有权写！
要搞清公正和律师的作用
房地产商和买房人签合同时，经常会请公证处人员或律师在场，也有的是请律师或公正处办理公证手续。对此，没有经验的买房人往往会产生错觉，误以为经过律师或公证的合同一定是公平的。在这里，买房人没有搞清公正是什么？房地产买卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签约内容是否违反法律，注意公证上写的是"合同是否符合法律"，可并没有写"合同是否公平"。我个人认为：如果合同上盖了"北京市房地产市场管理处"的商品房登记专用章，"公证"不"公证"是一样的。
同样，买房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师作用是什么？他们的作用仅仅是"见证"而已。签约后发生纠纷，他们可没责任替您打官司，除非您另外花钱，专门请他为您打官司。千万不要以为律师是"公正"的，他们的执业标准不是"公正"，而是"不违法"。可能有的买房人会说：律师费是我出的，但您想没想过：律师是谁找的？换句话说：生意是给谁的？明白这个道理，将来这个"见证"律师变为房地产商的法定代表和出庭代理人，您就不会感到奇怪了！对于"见证"律师，我个人的观点同样是：如果合同上盖了"北京市房地产市场管理处"的商品房登记专用章，"见证"不"见证"是不一样的。
买的什么房要明确
买房人更要明确自己买的是成品房（不装修就能用的房），还是初装修的房（须再装修后才能使用的房）。《示范文本》对此问题并没有专门条款加以明确，只在第八条"交付期限"中的交付条件有间接反映，所以就不很明确，在发生纠纷时，对买房人显然不利。因此，建议买房人一定要坚持用专门条款将自己买的是什么样的房表述清楚。
面积差异处理易选用第二种方法
第一次买房人可能不知道，买东西担心的是缺斤短两，买房却要注意交房时"建筑面积"增大，因为增大的面积绝不是房地产商好心送给您的，而是房地产商强买强卖的一种手段。有的房地产商为了吸引买家，在卖房时故意将"建筑面积"写小，来降低每套房的售价，交房时再以"误差"为借口，让买房人另付一笔"补差"款。大家要留意的是这个"误差"可能不是3%以内，而是百分之十几或更多，而且这种"误差"往往只出在"建筑面积"上，而"实用面积"却有可能反而减小，让作为上帝的您不仅要为筹集预算外的房款而犯愁，以后每年为并不实用的"建筑面积"负担沉重的物业管理费和供暖费或中央空调费。
《示范文本》第五条第二种选择避免了房地产商耍滑头，我认为买房人宜做此选择。特别需要指出的是，我们比较房子的大小，直观的是"实用面积"或"使用面积"，过去公房交房租也是按"使用面积"交的。
新的《示范文本》中没有"使用面积"、"实用面积"、"实用率"等老百姓常用的词，也许是专家们认为这些用词不严谨，而用了一个新词"套内建筑面积"。虽然"套内建筑面积"不和我们老百姓理解的"使用面积"或"实用面积"完全一致，但至少这些"建筑"是建在您买的房子里，而不受公共建筑面积（诸如大堂、电梯、楼道、会所所占面积）的影响。因此，我认为买房人选择"套内建筑面积"计价较有保障，当然，如果您能将房地产商在"售楼书"或"广告"上写的"实用率"补充到合同里更好。否则，您选了"按建筑面积计价"或"按套计价"，而没有约定"实用率"，如果交楼时赶上"实用率"缩水，您只能是欲哭无泪。
赔偿利率要确定具体数字
《示范文本》有几处提到房地产商如果违约"按利率"付给买房人利息。过去《契约》文本上是"按××银行固定资产贷款利率计算"，我建议我买房人不要这样选。因为贷款利率不是老百姓能查得清的，不同银行、不同货币、不同时期、不同对象、不同科目。五花八门，最难的是没有一个银行接受老百姓查询，法院也不会帮您查。因此，您和房地产商签合同时最好规定一个明确的数字（如：年息8%）。
交付期限免责条款要特别小心
过去《契约》中，房地产商延期交楼惟一可以免责的是"不可抗力"，他们为了保护自己，拼命的把并不属于"不可抗力"的条款往"补充协议"里塞，例如："天气影响"、"异常困难"、"重大技术问题不能及时解决"、"市政配备"等等。这次《示范文》"不可抗力"免责变成了"特殊原因"免责，"不可抗力"由"法"界定还争论不休，"特殊原因"则根本"法"界定。
在这里，买房人保护自己办法是：尽可能不让房地产商在《示范文本》第八条"特殊情况"里加条款，如果房地产商一定要加，就一定要写详细，比如：天气影响以政府向社会正式公开发布为准，不然谁能保证天不下个雪、刮个风；"异常困难"、"重大技术问题"每个工程都会出现，这是房地产商应事先估计到的；"市政配套"如是配合工程完成的一个内容，当然也不能接受为"特殊情况"。
为了多一些对自己的保护，买房最好能在签署合同时说服房地产商在《示范文本》第九条第2款里约定："因"不可抗力"或"特殊原因"，房地产商逾期交房的，最多不得超过××日，超过时，买房人有权解除合同，合同解除自买房人书面通知房地产商之日起生效。房地产商应将买房人交付的定金、房价款及利息退还给买房人。"没有这个约定，可以说《示范文本》第9条关于房地产商"逾期交房违约责任"的条款如同虚设。能说服法官：房地产商逾期交房不属于"不可抗力"的，已经是少之又少了，要想说服法官：房地产商逾期交房不属于"特殊情况"，恐怕更是难上加难。您买房后能做的只有慢慢等，有关房地产商逾期交房的条款早已与您无关。
交房条件要写清
《示范文本》第8条里规定的交房条件，但1至4项条件都不具体，我建议买房人自己选择填写第5项，如果您买的是成品房，要写明房地产商交房里应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》；如果您买的是初装修房，要写明房地产商交房时应提清建筑工程质量监督部门出具的《建设工程初装修质量核定单》。
自己要能监察产权登记
《示范文本》第十五条"关于产权登记的约定"比以前的《契约》对买房人更有利，但也有新的问题：如何知道房地产商是否按时去办理了备案手续？如果房地产商按时去办备案手续，但产权登记机关认为材料不全，房地产商算不算违约？产权登记机关接受备案的时间是多长？从备案到发"产权证"的时间又是多长？要解决这些问题，我建议买房人可以考虑以下几个方法：1、最好的办法是在合同里规定买房人得到《产权证》的具体时间，但目前较难做到。2、规定房地产商交房时要出示自己的大《房产证》，也就是说房地产说已有了房产权，已经具备向买房人办理过户手续的条件。3、约定共同到产权登记机关备案，直接了解房地产商是否按时做了这件事和具体了解从备案到领《房产证》所需的时间。4、明确在约定的时间里，房地产商提供的材料未能满足产权登记机关的要求，即属房地产商违约。
买房不像买日用品，您虽然住进房子，可房子并不等于是您的，直到有了房产证，房子才真正属于您。您不信？您把房子租出去，租客不交房租，您告到法院，看您告不告得赢。需要特别告诉大家的是房地产商说房证局办证慢，他只告诉了您一半，目前，办《房产证》是需要一些时间，但可没人拦着去办手续，手续都没办，等着拿证不是白等！真正的秘密是：您把钱交给了房地产商，但房地产商却不一定向国家交了土地出让金，不交土地出让金，即使房子是房地产商盖的，但并不等于他就有房子的产权，房子还没有属于房地产商，他怎么过户给您。明白了这个道理后，我劝您在签购房合同时千万不要忽视了《房产证》的重要性。
钥匙谁来给
新的《示范文本》取消了过去《契约》规定的买房人要接受房地产商指定的物业公司管理这一内容，分清了本来就不属于一个合同，不属于相同签约人的责、权、利的关系。建设部虽然要求新的楼盘不再由房地产商指定物业管理公司，由社会招标产生，但在
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