预售商品房纠纷何其多
编辑：南阳楼市网
2004年06月16日14:15
来源：南阳楼市网
商品房纠纷案件大量增加，特别是侵犯买受人权益案件的数量和严重程度都已达到了相当惊人的地步。从北京市近几年纠纷发生的情况看，这些案件中存在着大量物权领域的法律问题难以解决，而现行法律只侧重于从合同及管理的角度集中规范预售商品房交易关系，学术界对此探讨也很少，因此在审判实践中经常出现判决结果不一致。如果连最基本的权属问题都确定不明，受害的只能是处于弱势地位的买受人，必将严重阻碍房地产业的健康发展和住房体制改革的顺利进行。因此，如何构建与国际接轨并适应我国国情的商品房预售制度物权法保护体系，已成为亟待解决的问题。
据北京市高级法院的统计数字表明：北京市法院1992年以前受理房地产案伯每年公几百件。1992年以后，随着房地产市场发展，纠纷开始激增。1999年达到8103件；2000年上升为1万多件，2001年已达到15000多种。而其中36%是商品房预售纠纷，商品房权属纠纷又占预售商品房纠纷的29%。
预售的损招
商品房预售制度中存在着一个比较特殊的标的物：在建商品房，以及三个合同涉入多方当事人。大量的数字表明，在预售商品房整个过程中，从土地出让到办理产权证，买受人遭受的商品房权属风险随时存在，案件类型也多种多样。比如重复预售或先预售后抵押、先抵押后预售，如将土地使用权抵押后再预售，我国目前对于土地使用权抵押后能否预售没有禁止规定，实践中很多情况是房屋管理部门不审查是否已抵押这一事实，只要符合相关条件，均颁发预售许可证，银行一旦行使抵押权，将该土地使用权连同土地上新增房屋起拍卖，买受人将面临有房无地的处境。北京市宣武区××园，出卖人将土地使用权证记载的他项权利用针缝上并粘贴起来，只出示复印件，买受人入住很长时间办不了产权证时，才发现土地使用权已抵押给某银行。甚至有的出卖人多重抵押后再预售、抵押，就会出现同一商品房上存在着土地使用权、房屋所有权、商品房贷款等多个抵押合同。担保法虽然规定了转让抵押物的价款应提前清偿所担保的债权或者由约定的第三人提存，但遵守这些规定必须以出卖人自觉守法为前提，而大部分出卖人是不会主动这样去做的。其中在建工程与商品房期权最容易形成重复抵押。上海天天花园的开发商在出售前后向银行抵押贷款，平均每套出售和低押了4次，最多的抵押了7次。上述情况下，买受人所承担的风险大大增加，导致了许多纠纷的发生。此外，如果买受人通过对该商品房预售合同的登记，使其对预购商品房的请求权具有物权排他效力，即可能发生承包人法定抵押权与买受人权利的冲突。最高法院的《批复》虽然保护了消费者的利益，但对于预售登记与否是否影响消费者的优先权以及买受人和消费者的范围、交纳款项的数额限制等问题规定并不明确，理论界产生了不同的认识，司法初中中也操作各异。
这些案件从特点讲案件标的数额巨大，且集体诉讼较多，从而造成了较大的社会影响。如1998年底至1999年北京市100多名买房者状告昌平立汤路12家开发商预售商品房纠纷案均以不能办理产权证为由要求退款并补偿利息，涉案标的额达2000万元。至今仍有买受人起诉要求办理产权证或要求解除合同。同时因为法律关系复杂，处理难度较大在以商品房抵押贷款方式预购商品房的过程中要涉及三个合同和和四方当事人。三个合同是指建设工程承包合同、商品房预售合同和抵押贷款合同时间跨度大，买受人所面临的风险比一般现房买卖大的多。这些纠纷主要来自出卖人行为，结果多为买受人败诉。
法律的空子
预售商品房的每一个环节，每一方当事人，只要出现问题，就有可能给买受人最终取得商品房所有权带来风险，但最主要的还是来自出卖人的风险。目前我国各地房地产市场竞争激烈，鱼龙混杂，如在北京注册的6000多个房地产公司中，约有一半在经营，其中只有七八百家公司有项目。有些企业不惜各种手段，违法操作或故意规避法律。而自1999年至2001年，经过初步统计，在预售商品房纠纷中买受人败诉比例约为73%。
而产生诉讼的主要原因还是法律规定不完善。由于目前我国房地产立法集分散性、地方性、单一性、冲突性、落后性为一体，全国范围内没有完善统一的相关法律法规，尤其是物权方面的规定不完善，各地有关的条例非常简单而且大多相互矛盾，加之行政管理取能薄弱，导致司法实践中商品房预售纠纷大量发生。随着住宅与房地产业的发展，一些深层次的问题也越来越突出。
我国房地产市场是在市场机制不成熟的背景下建立起来的，受供求关系不正常、酱市场不完善等因素影响，商品房预售不仅是房地产开发的主要融资手段，也成为目前房地产市场最常见的流通方式。而在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于其他主体特别是财雄势大的房地产出卖人来讲，广大商品房消费者处于明显的弱势地位，买受人大多法律意思淡薄，交易知识匮乏，更缺乏识别出卖人违法销售的能力。据统计，目前买受人在购房时自己聘请律师的不到达%，大多数业主都认为合同很全面，足以维护自己的利益。同时，大部分商品房消费者不具备风险防范和处理能力，也缺乏足够的承受风险的思想准备，其合法权益最容易受到侵害，在不断增加的欺诈索赔投诉中，包括了大量的商品房权利和权属有欠缺的隐瞒行为，商品房预售制度本身的风险、市场因素和买受人的主观局限性制约了买受人合法权益的行使、使其在进入商品房预售过程之初就形成了与出卖人不平等的法律地位。
最后，登记制度不完善也是纠纷众多的重要原因。我国尚未颁行专门的不动产登记法，不合理、不规范甚至相互矛盾甚多，形成多部分登记、分级登记的局面，且各自依据的法律各不相同，从而造成登记的混乱，同一标的重复抵押现象极易出现，加之查询制度不完备，登记机关审查不力，造成了登记内容常常失真，从而影响了买受人的正确选择。在审判实践中发现的登记错误层出不穷，五花八门，现实的矛盾迫切需要制定一部完善统一的房地产登记制度。
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