商品房欺诈多 建设部规定五证不全严禁入市
编辑：南阳楼市网
2004年06月16日13:42
来源：南阳楼市网
2002年，入住纠纷仍然不断。在开发商项目建设以及购房者购买房屋时会遇到很多问题，而这些问题成了目前商品房投诉的重点。据了解，建设部整顿房地产市场的力度越来越大，在出台一系列政策之后，近日又会同国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局联合下发了《关于加强房地产市场宏观调控捉进房地产市场健康发展的若干意见》，出台九个新规定，以加强房地产市场宏观调控。
建设部的新规定强调，必须具备了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（开工报告），开发商所开发的项目才能获得商业银行贷款，否则各商业银行不得发放任何形式的贷款。未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用；商业银行不得提供个人住房贷款。严禁五证不全项目产生。那么新规定的具体规定是怎样的？什么是五证？购房者遇到五证不全项目该怎么办呢？
1.证件不齐不许开工
新规定要求，市、县人民政府城市规划主管部门要及时将近期拟开发建设区块的规划条件向社会公开，接受社会监督。未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用；商业银行不得提供个人住房贷款。
对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目，防止"半拉子"工程的产生。
新规定还强调，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证开工报告的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。与此同时，各地也纷纷出台整顿房地产细则，上海市日前就明确了警惕房地产市场的九大违规行为，将未取得商品房预售许可证擅自预售、违规销售住宅共用部位以及"二次"卖房等行为都列为了违规行为。
2.什么是五证？
经常有购房者在开发商还未取得预售许可证地，因购房心切或者在不知情的情况下就与开发商签订意向交付定金，这样会引发日后的纠纷，对购房者的利益带来损害。那么到底一套住房应具备哪五证?它们各有什么作用?
通常所说的五证即是指：第一是《国有土地使用权证》，这是证明开发商已合法取得该土地的使用权，并缴纳了土地出让金；第二是《建设工程规划许可证》，这个证书证明该房屋的规划已取得规划部门的许可；第三是《建设用地规划许可证》，表明被允许在该土地上进行该项目的开发建设；第四就是《建设工程开工许可证》，允许该项目的工程进行施工建设；第五就是《预售许可证》，允许期房预售和现房销售。
其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
3.怎样看五证?
购房前您一定要了解你所要购买楼盘是否具备这五证。在了解一个项目前，还要对开发商的资信进行了解。所以，在签订合同之前，您需要仔细审查开发商的资格和"五证"，如果是现房，根据规定发展商已经不需要输销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要的房子。
而这五证当中最重要的是两证：国有土地使用证和预售许可证。这两种如果核发，特别是如果具备了预售许可证的话，一般原则上没有问题。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
看过五证之后，您应该到相关部门去验证是否五证真实，看相关部门有没有您所要购买的项目的五证备案。
4.慎购期房首选现房
有关方面一再提醒购房者购房前要先问对方有无五证，但不少消费者往往轻信开发商的美丽诺言，一旦交完预定金或购房款，无尽的烦恼便会接踵而至。找开发商论长短，开发商即刻变了脸。
实际上，如果您已经与开发商签订《认购合同》，但发现开发商五证还不齐全，可以退房；或者并不是因为五证问题也想退房的话，如果开发商没有五证，也不算违约。
开发商必须具备销售许可证才允许进行期房预售或现房销售，而要取得销售许可证则是在必须具备前几个相关证书之后。所以开发商在不具备预售或现售的条件时是不允许销售房屋的，更不允许收取任何预订性质的款项。因此，开发商与您所签订的认购合同无效，开发商应全额退还您的定金。如果在签购房合同时发现该楼盘的项目名称与销售许可证上的不符，一定以销售许可证上的名称为准，因为销售许可证还是国家有关部门核发的具有法律效力的文件。
事实上，如果您在购买房屋前查看了开发商的五证，并验证五证的真伪之后，您还不能掉以轻心，真所谓"不见兔子不撒鹰"，还要看五证是否有效，您一定要慎购期房，首选现房。
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