购房应具备的几个常识
编辑：南阳楼市网
2004年06月16日11:50
来源：南阳楼市网
什么是印花税？
答：印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。商品房买卖买方应交印花税，税率为0.03％。
办理合同登记备案的时间是怎么规定的？
答：我国房地产规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格怎么办？
答：《办法》第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重心核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
房屋所有权登记发证的法定机关是谁？
答：房屋所有权登记发证的法定机关是市、县房地产管理部门。
房产登记的程序是什么？
答：房产登记的程序是：
（1）登记收件；
（2）登记的审查；
（3）缮证发证；
（4）归档和产籍异动整理；
（5）编制反禅宗登记薄。
购房者在订立合同前，有权要求房地产商出示哪些材料？
答：《商品房销售管理办法》第二十三条规定：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房管理办法》。
内部认购合法吗？
答：内部认购是指房地产开发企业在取得商品房销售资格，即拿到《商品房（预）售许可证》之前的私自对外销售行为。《商品房销售管理办法》第二十二条明文规定：不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。所以说，内部认购是不合法的，不受法律保护。
购买商品房，未成年人能否办理产权证？
答：不能。因为《民法》明确规定，18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。
而购房这一行为属于复杂的民事行为，不具有完全民事行为能力人（18周岁以下）根本不可能实施这一行为，产权证办理也能办到其监护人名下，等到18周岁以上后办理产权过户手续。
房屋交易过程中发生毁损的责任承担
在房地产买卖过程中，双方已经签订了买卖合同，标的物却人为或自然原因遭受毁损，这时的责任承担成了一个问题，在处理时应区别不同情况。如果尚未办理房屋权过户手续，房屋所有权尚未转移，出卖人应当承担责任，已预付了价款的，应当退还预付的价款；买受人交付了订金的，应当双倍返还订金。但在下列情况下，出卖人可以免责：
1、房屋遭受水灾、火灾、地震、战争等意外毁损的，出卖人在及时通知买受人并取得有关机构的合法证明的前提下可以免除违约责任。
2、买受人超过合同约定的时间不领受房屋，在超过的期限内房屋遭受毁损，出卖人可以免责。
3、虽未办理房屋产权过户手续，但买方已实际使用和管理了房屋，因买方管理不善而导致房屋遭受毁损的，出卖人可以免责。如果已经办理了房屋产权过户手续，房屋的所有权已经转移给买方，房屋遭受毁损的损失由买方自行承担。
抵押贷款和按揭贷款是一码事吗？
答：房地产抵押贷款：是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的贷款。分为实物抵押和房地产权抵押。
按揭是香港等地引进的一种房地产贷款方式，购房人向银行借款购房，在还清本息前，房屋的所有权不归购房借款人所有，购房借款只拥有该房产的使用权。当借款本息还清后由银行和购房人一起去房地产登记机构，办理产权转移，这时房地产产权才真正归购房人所有。
由此可知，抵押贷款和按揭贷款本质区别是贷款期间房屋所有权归属不同，抵押贷款期间房屋权属个人所有，而银行直拥有抵押及处置权。我市现在通行的商品房商业贷款和个人公积金贷款采用的都是抵押贷款按揭的形式。我们口头上说的按揭实际上是一种误解。
购买商品房申请抵押贷款应该具备什么条件？
答：应具备以下条件：
（1）借款人是具有完全民事行为能力的自然人
（2）具有合法有效居留身份
（3）具有购买住房的合同或协议
（4）具有稳定的职业和收入，信用良好、有偿还贷款本息的能力
（5）同意以所购商品房做抵押，并由开发商或担保公司作为担保人
（6）以不低于所购住房全部价款的20％作为购房首期付款
（7）银行规定的其它条件
办理抵押贷款的程序是什么？
答：（1）贷款申请人填写《个人住房贷款申请书》，并提交规定的各项文本资料。
（2）银行对贷款进行审查，审批同意后双方签订《借款合同》、《抵押合同》；开发商或担保公司与银行签订《保证合同》，并经公证机关公证。
（3）客户办理房产保险及房产抵押登记。
（4）《借款合同》生效，建行将贷款划至开发商账户。
（5）客户按《按揭合同》每月按时还贷款本息。
（6）贷款还清后，办理抵押注销手续。
办理抵押款消费者需要提交的手续？
答：（1）借款人与开发商签订的《商品房买卖合同》（一式五份）
（2）借款人已交部分房款收据
（3）个人省份证明
（4）个人户口证明（非郑州市户口提供市区暂住证）
（5）个人稳定经济收入。
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