收楼细看综合验收
编辑：南阳楼市网
2004年06月16日11:10
来源：南阳楼市网
不经意间，买房人章先生觉得他即将签下的销售合同有点不对劲，开发商把商品房须经"建设质量监督部门及有关部门综合验收，方能交付便用"中的"综合" 改成了"单体"尽管开发商连说"没事没事"，周围的买房人似平也不在意这点。他还是有些担心。
A．有关商品房的投诉长期以来都是消费纠纷的热点，据介绍，有些地方开发商不按程序和不按质量标准交楼，是现时商品住宅纠纷中业主投诉最多的问题。最近，某地两家开发商被业主投诉无证强行交楼，规避延期交楼责任，当地建委表示，若投诉属实，开发商将面临最高30万元的行政处罚，并被视为延期交楼，业主可据购楼合同索赔。买一套住房，普通百姓往往为之倾其一生的积蓄，所以国家对住房验收有着极其严格的规定。未经竣工综合验收的住宅小区，有关部门不予办理房屋产权证，工程档案押金不予退还，并暂停办理开发建设单位新的开发项目，对情节严重的给予降低资质等级。综合验收的内容包括规划要求是否落实、配套建设的基础设施和公共服务是否建设完毕、单项工程质量验收手续是否完备、拆迁补偿安置方案是否落实、物业管理是否落实等，由此可见单体验收代替下了综合验收。当然，对于分期建设的住宅小区，政策规定可以实行分期验收。待全部建成后进行综合验收。同时分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套满足使用功能要求的，可以分期投入使用。
B．为什么综合验收通以如约而至呢？有的是部分开发商急功近利，有意规避综合竣工验收，不愿负质量保修责任，故不直接向业主交楼，而是通过物业物理公司向房东交钥匙，回避自己作为售楼合同主体应向购房一方承坦的义务，致使业主发现楼宇问题时无从投诉，也使部分楼盘的亚主入住多年，仍然被迫使用高价临水、临电，有的还不能通邮、通气，甚至还被电信部门拒绝安装电话。其次，单体验收和综合验收客观上难以同步。这是由于在购楼合同中，买卖双方对交房日期都有明确的约定， 因不可抗力或其他非开发商所能控制的原问造成延误的，交付期允许合理延长，但最长不得超过90天。所以为保护双方的利益，合法的房地产销售示范合同文本对逾期交房或收房有明确的制裁，如开发商不能在合同约定期限内将该房地产交付使用。消费者有权要求开发商继续履行合同，对超过允许延误期的，开发商应按已付购房款每延误一日支付一定的违约金：而消费者应在开发商通知交付日期内前往办理房屋移交手续，逾期未办理的，按每延期一日交纳若干保管金，因此在这儿交房日期是关键，其受制于商品房必须经"建设质量监督部门及有关部门综合验收，方能交付使用"。但在实际操作中，从单体验收合格到综合验收合格还有一个时间差，迷个时间少则几个月，多则一两年，参与部门包括建设、市容、房管、规划、环保、园林、电业、消防等涉及居住条件的相关部门，以及受委托管理的物业管理公司、所在区政对、街道等，每个部门都有"一票否决权"一个都不能少，作为开发商，是没有办法左右验收的进程的。此外，政府部门小区规划意图的完整实现，住房对房屋质量、环境布置的要求，都关系到未来房屋的交接和销售。这就要求物业管理提前介入小区的施工建设、验收，但目前的物业管理体制尚不能做到这点，这也是一些小区因质量问题综合验收难以通过的原因之一。收的进程的。此外，政府部门小区规划意图的完整实现， 住房对房屋质量、环境布置的要求，都关系到未来房屋的交接和销售。这就要求物业管理提前介入小区的施工建设、验收，但目前的物业管理体制尚不能做到这点，这也是一些小区因质量问题综合验收难以通过的原因之一。
c．专家建议，物业管理行政主管部门应责成小区开发建设单位，在建设小区之初对小区前期管理进行招标，签订《小区前期管理委托合同》，聘请物业管理公司专业技术人员共同参与施工管理，对小区建设的全过程进行监督，全面了解小区建设概况，制止一些开发建设单位不顾小区今后管理的难度和广大群众的利益而随意改变设计的现象发生， 以便为今后以住户身份对小区进行验收接管做准备。需要提醒消费者的是，在购买商品房的过程中，要使用的房地产管理部门统一印刷的商品房预售示范合同文本，不要使用开发商提供的印制的合同。再者要注意合同条款节的具体约定，千万不能马虎而轻易放弃自己应得的叙利。在预售商品房竣工验收交付使用后，购房人可以要求开发商出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以明确开发商对开发企业所承担的保证责任和具体使用说明。
为安全计，为权益计，收楼时还是很细看综合验收。
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