购房合同解疑
编辑：南阳楼市网
2004年06月16日10:46
来源：南阳楼市网
一、什么是期房和现房？
答：商品房买卖中的期房和现房有特定的含义。
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
所谓现房是指开发商已办妥房地产证大产证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
二．怎样保证"售楼书"的内容具有法律效力？
答：保证"售楼书"的内容具有法律效力最简单的办法是，将自己认为"售楼书"中重要的承诺在合同中明确约定，并规定开发商违约应承担的法律责任。
三．什么是得房率？
答：目前在购房合同中涉及的面积概念有：建筑面积、套内建筑面积和公用分摊面积。在测绘技术上，还有套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积，其中套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。市场上所谓的得房率是没有规范定义的。对消费者而言，具有重要意义的是套内建筑
在签订合同时，可要求开发商将合同涉及的建筑面积、套内建筑面积和公用分摊面积分别填列，并约定交房面积增减时的处理办法。
四．购买非商品房和"联建参建"房有哪些风险？
答：商品房是列入商品房投资计划的，对于非商品房是不能以商品房的名义进行预售和销售的，并约定交房面积增减时的处理办法。
答：商品房是列入商品房投资计划的，对于非商品房是不能以商品房的名义进行预售和销售的，购买非商品房和"联建参建"房如签商品房预、销售合同往往会造成合同无效。
另外，购买了非商品房和"联建参建"房的隐患是权证迟迟不能办理。
五．为什么说签好购房合同是买房子的关键？
答：买房子是一件大事，必须慎之又慎。因此，《城市房地产管理法》专门规定，房屋买卖"应当签订书面转让合同"。
从法律角度来看，购房完全是一种市场行为，买卖双方当事人的权利和义务通过合同由双方自行约定。
作为购房者来讲，一定要主张在购房合同中对所购房屋的面积、价格、质量、环境、交房日期、违约责任等事项加以详细约定。一旦房地产公司违约，购房者就可以依据合同追究其违约责任。如果购房合同签订的不够具体、全面、严密，一旦发生纠纷，购房者的合法权益将难以得到保障。
六．购房合同应包括哪些内容？
答：购房合同应包括下列内容：
1．买卖当事人的姓名或者名称、住所；
2、所购房屋的坐落地点、面积、直至范围、幢号、层次、朝向、室号；
3．土地所有权性质；
4．土地使用权获得方式和使用期限；
5．房地产的规划使用性质；
6．所购房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准；
7．所购房屋交接日期、质量保证、使用说明；
8．所购房屋的价格、支付方式和期限；
9．违约责任；
10．争议的解决方式；
11．买卖当事人约定的其他事项。
七、"无预售许可证"能否签订购房协议？
答：不能。根据国家法律、法规规定，商品房预售必须在取得预售许可证后方能进行，未领取预售许可证的，不得进行商品房预售，不得以预定、认购、定购等方式变相预售商品房。
消费者购置期房预售商品房时，应请房产商出示预售许可证。如经纪机构代理该商品房，应出示该预售商品房的预售许可证或复印件。如不能或不愿出示，可向地区房地产管理部门投诉、举报。
八、签订购房协议前为什么一定先看购房合同？
答：定购协议往往很简单，只对房屋价格、何时签订购房合同、付款方式等少量内容做约定，许多重要内容如交付日期、违约责任等都未涉及。
购房者签订购房协议后，由于一些房地产公司对示范本中的面积增减处理条款、质量赔偿条款、交付条款、违约责任条款进行修改，并且将修改后的内容事先印制作为示范合同的补充条款并作为不可协商的条款，如购房者对购房合同不能达成一致，开发商往往会以购房人违反定购协议约定为由不予退还定金，为避免纠纷，购房者应尽量直接签订购房合同。
如在购房合同签订前确需签订定购协议的，也应要求房地产公司提供该公司的购房合同样本，对购房合同条款包括补充条款搞清后，方能决定是否签署定购协议。
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