解读开发商的种种"赠送"
编辑：南阳楼市网
2004年06月16日09:11
来源：南阳楼市网
作为一种促销手段，开发商往往以赠送来吸引购房者，赠送的内容也五花八门。本文将京城房地产市场上出现的开发商的种种"赠送"行为进行归纳，分为误导型、侵权型、免责型、涉他型、无效型等类型，由律师对其一一进行剖析，并提出相应建议，以飨购房者。
侵权型"赠送"(购底层住宅送小花园)
分析：经常有开发商这样宣传，购底层住宅，赠送若干平方米的小花园。实务中也确实这样"赠送"了，似乎没有什么问题。实际情况又是怎样呢?
开发商是在获得了土地使用权后进行开发，然后将房屋予以销售。购房者在购买商品住宅时，除了获得该房屋的所有权外，还同时获得了一定的土地使用权。由于不同主体的房屋互相毗连，全体住户对于土地使用权也是按份共有。土地使用权根据不同的用地状况，设立独立宗或共用宗。一宗地原则上应包括楼房基础占地、楼基周围直接为楼房服务的土地(楼前甬道、楼后化粪池范围内用地)、楼房周围的共用土地。每个住户应分摊的土地面积＝住户建筑面积X宗地总土地面积／宗地内建筑面积。假设某开发商在10万平方米的土地上建了30万平方米的房屋，一住户的房屋建筑面积为75平方米，则其可分摊的土地面积为25平方米。
如果说平台的赠送有欺诈嫌疑的话，花园的赠送则构成了侵权。因为作为底层住户，与其他层住户一样，也只能拥有与其所购房屋面积相应的土地使用权。开发商赠送底层住户若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，这显然是侵犯了其他住户的合法权益。这种赠送在法律上是没有依据的，是一种无效行为。即使开发商赠送了花园，政府也不会为底层住宅购房人办理相应花园的土地使用权证，因为开发商在销售房产时，己相应地将土地使用权转让给了每一购房者，开发商自己在此时已不拥有土地使用权，所以也就谈不上赠送花园了。二层以上的住户完全可以要求底层住户退出该花园。
建议：底层购房者应意识到其中所存在的法律风险，在决定是否购买和确定价格时，应将小花园的因素排除在外。其他层住户可单独或通过业主委员会维护自己的合法权益，制止开发商的侵权行为。
误导型"赠送"(买跃层住宅送南北大平台)
分析：很多人之所以购买跃层住宅，就是看上了其中可以头顶蓝天的平台，而开发商的赠送无疑更增加了其诱惑力。但稍加留意就会发现：这是所有开发商在销售带平台住宅时的一大卖点。这就不能不令人生疑：为什么所有开发商的促销手段会表现出如此惊人的一致呢?而我们为什么又从没听说开发商赠送阳台、赠送客厅、赠送卧室呢?
究其原因，在于与商品房的面积计算规则和计价方式有关。我们知道，平台作为与跃层住宅功能上不可分割的一部分，无论是根据常识，还是依据《商品房销售管理办法》第十二条"商品住宅按套销售，不得分割拆零销售"的规定，开发商都不可能将其与其他部分分割开来进行销售。而在计算房价时，一般又是以建筑面积为基础。但根据现行《房产测量规范》、 《北京市房地产测绘细则》等面积计算规则，平台不计算建筑面积。因此，才有了开发商的如此宣传。其中，开发商决不会吃亏，在确定跃层住宅单价时，早已将平台不计面积这--因素考虑在内，根本不可能有真正的赠送。
还有购房者担心：受赠后，是否会就平台部分多交物业费呢?这种担心也是多余的。物业费的收取有两种计算单位，一种是按户收取，如保安费，平台的有无与该种费用的多少没有关系；另一种是按建筑面积收取，如绿化费，如前所述，由于平台不计面积，物业公司也就无权就平台收取额外的物业费。因此也就不用担心平台会增加物业费用。
去年南方某商家在皮鞋的促销中这样宣传："买左脚、送右脚"，我们开发商的做法有异曲同工之"妙"。对于这种带有欺诈嫌疑的广告，作为购房者，不要被这样的宣传所迷惑。
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