于杭——本土市场的差异化 品质建设才是关键
编辑：南阳楼市网
2011年08月31日10:56
来源：南阳楼市网
前言：2011年是我国“十二五”规划的开局之年，房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，在我国国民经济发展过程中起到了举轻若重的作用。2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强，市场将会存在走量的机会。回望南阳市上半年的房地产市场，虽然国家对房地产行业调控力度不断升温，从二套房首付大幅提升，到三套房限贷、再到三套房限购，在这种大环境下南阳房地产市场却并未受到太大影响。以往7、8月份本该是地产行业的淡季，但在今年南阳房地产市场依然呈现出一片欣欣向荣的繁华景象。
在一年一度的中秋佳节即将来临之际，南阳楼市网特别邀请了南阳房地产界的各位营销精英和媒体界的朋友们在此欢聚一堂，以独特的视角和地道的分析来共同探讨2011年南阳房地产的风起云涌，一同来把脉南阳楼市！
南阳中协置业总经理于杭：
1、分析一下目前南阳的房地产市场状况，国家对房地产业的进一步调控，全国大部分城市都受到影响，作为三线城市的南阳房地产将会遇到什么样的问题？在未来将如何发展？
作为南阳本土的开发企业，也见证了南阳房地产市场十年来发展的历程。作为开发企业，我从三个方面阐述南阳房地产企业。1.南阳地产业发展肯定要迎来新的时代，这个时代很可能是2008年网络媒体与传统媒体发展的时代。2008年受金融危机的影响，对房地产的供应量和销售量值有很大影响。目前国家房地产调控力度的加大，在今年的 7、8月份，国务院召开会议专题研究房地产调控。在7月中旬的会议中，明确提到调控常态化，调控力度不放松，坚持调控常态化，也就是房地产市场以后将处在不断调整中。近期内的国家常务会议，提到二、三线城市将会被列入限购城市，这其中包含了70多中小个城市。
在这种情况下，我们再来谈本地情况，房地产市场具有差异化，地域特征非常明显，南阳房产开发形式和周边地区不具可比性，东北板块农运会这些利好因素是它独有的东西，但是房地产的发展受政策的影响是非常大的，我们本地的走势，包括房地产项目定位，不可能绕过房地产调控这个门槛，只是说调控的影响会有大小。具体到7月份以来，各个房地产公司销售部门都能感觉到量价都处于焦灼状态，6、7月份本是传统的商业淡季，另外，加之房地产受国家调控大政策的影响，这种影响心理层面不可缺少，尤其是在县区的开发企业可能感觉更深刻一些，中央出台限贷，限贷对房地产实行三限，限购、限贷、限价，尤其是限贷，它不单单影响房地产的开发环节，对融资渠道和现金流，也影响到消费者的后期付款情况。南阳13县市区在08年前后，每家银行是争着找开发公司做按揭业务。2008年以前，每家专业银行贷款余额用于消费按揭的大约在4000万，而现在，以唐河一个县为例，一个项目累计贷款1.6个亿，从2010年10月份到今年6月份，这8个月的时间内，一个县放贷仅4000万，这种消费贷款供应不足，导致销售情况表面繁荣的现象出现，项目开发的一线人员最能体会到在后续建设资金的回笼上已经收到很深的影响。在这种情况下势必影响开发企业在运作项目的方式。在过去的销售流程为：修建售房部，认筹发卡卖卡、开盘，把项目运营下来，而现在，尤其是城中村项目还依赖这种模式，但肯定会影响到项目今后的运作，这是调控对开发、对销售的影响。
那么调控、限购到底会把房地产引向何处？目前来讲，不确定因素很强，我们应该感觉到2010年以来，被称为史上调控最严厉的一年，房价上涨也是最疯狂的年头，为什么这两个严厉会重叠在一起呢？拿南阳讲，从2010年的下半年，县级市的地价、房价超过开发企业的承受能力，邓县东区的土地一亩为200多万，在这种严厉的情况下，还出现高地价，开发企业在这个市场环境内有很深切的体会。调控对房地产业的调整或者转变，是持续的过程，但是这种持续的背后，是有形的力量和无形的力量间的博弈，中央利益与地方利益的博弈，也是开发商与所处环境的博弈。其中，开发商在产业链条上，在博弈链条上，处于相对弱势的一个环境，从现在看到、听到温家宝总理在6月份在中央人民广播电台接待听众的时候，谈到房价总理说的不算，总经理说的算，而实际是房价总理说的不算，总经理说的也不算，受地方政府这些特殊因素的影响。在调控最严的时候，南阳周边城市的地价走向了历史新高。
在社旗，投资环境、建设环境都很差，但是赵河沿岸的土地招拍挂每亩都在100万以上，新野在7月18号挂牌土地起步价6000万，成交价是1.2亿。在这种地价高攀的情况下，谈房价的降低，谈房产企业自身的调整，我觉得都很微弱，调控不是谁说的算的问题，这种持续一波高过一波的调控最终会到一定程度的走势。
目前国家保障房的大力供应，到保障房制度的设定存在一定问题，但是一线、二线城市已经有一定的效果。另外，住房建设部现在正在网上颁布房地产开发制度管理征求意见稿。1998年房地产作为一个新兴产业开始发展，而房地产开发管理办法是在2001年出台，晚于这个行业两年，而现在住房建设又重新修订了房地产开发管理办法，对过去开发一级资质的条件进行了调整，由原来注册资金5000万，现在调整为注册资金2个亿，原来开发面积25万方，现调整为开发面积是60万平米，连续3年正在建设的项目不低于30万平米。所以现在这些门槛的提高，基本上反映了高层政府已经从源头上对该制度的重新设计。
房地产市场的收益和权力通过政策法规稳定下来，对我们中小型城市会有很大影响。目前南阳300多家房地产开发企业，按照新的资质管理办法，符合一级资质的，按现在的资质条件几乎没有一家。在2009年前后，在老办法的管理条件下，南阳有三家一级资质企业，这些现象是我们在研讨时候应该关注的。另外，就是对南阳城中村改造和县级开发过程中，出现的房地产新生力量不容忽视，二分之一以上都是新生力量，例如：锦寓置业、诚发地产，这些公司虽然起步较晚，但是起点都非常高，一个项目可能都是老牌企业十年的业绩，这种新生力量会改变未来南阳房地产发展格局，这是我说的调控对房地产开发格局的影响。
另外，本地房地产开发企业的投资环境问题，这个问题在2006年以前，一度是房地产的热门话题，后来由于房价问题的凸显，08年房地产政策的凸显，掩盖了房地产开发企业生存环境的问题，而这个问题最终会影响房地产的走向。在2008年金融危机的时候，全国两会上，河南省政协主席在全国政协会议上提出了一个1号提案，优化房地产创业环境，降低房地产税费，其中有段很经典的话被全国各大平面媒体转载，房地产所项目取得到最后销售终结，经历了18个局委，58个科室，68项收费，这个提案引起了政协很大关注，中央也非常关注房地产的投资环境乃至民营企业创业环境这个问题。但随着房地产调控与房价的凸显，由于种种原因，而掩盖了房地产企业的焦灼状态，从南阳这个城市来说，房地产投资环境是历史上最低的。这10年来，南阳从整个创业环境，包括房地产投资环境应该是最低点，所以说这对房价的影响很明显。在06年，房地产行业商会为了优化投资环境，还提出了减免配套费、各种会费等这样一个报告，而实际运营过程中，这个报告并没有执行，而且南阳房地产各项费用全部上调。
对于当前的情况，开发商们应珍惜环境，抓紧项目进度，提升楼盘品质，让楼盘的价值与价格更接近真实，真正做一个有良心的开发商，做一个有品位的开发企业。南阳开发企业的高管能够向文化领域靠近，我觉得这是南阳房地产的幸事，是南阳人民的好事！
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