给"售房返租"泼飘凉水
编辑：南阳楼市网
2004年06月16日08:55
来源：南阳楼市网
"返租"形式可在短时间内聚集大量资金，但其成本相当高，开发商承受的经营压力、返租风险很大。
"建立永远的赚钱基地"、 "开发年产数千元的旅游金矿"……这些信誓旦旦的售房返租广告以极强的视觉；冲击力开始出现在媒体上。
售房返租也叫售后包租、售后回租，在这种销售方式下，房地产开发经营企业为促进销售，在楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金；冲抵部分售房款或偿付一定租金回报。
没有无风险的投资
一般来说，房地产市场整体趋势是上扬的，这不仅因为它是人们衣食住行中不可或缺的不动产，而且由于土地资源的有限性和房地产价格的上扬趋势，但从总体情况看，房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。所以说，售房返租存在着巨大的风险。
首先是来自房市的波动风险。开发商都说买他的房升值，有的还把一年涨多少都列出来。不动产的波动性相对股市要小一些，但仍然有波动风险，特别是在某些特定情况下，其波动幅度还很大，尤其是在房地产"泡沫"破裂后或经济危机及经济衰退期更是如此。
其次，房产的供给量与客户的有效购买量的动态变化也会产生风险。在供量超过购买量时，房产的价值一般向下走动。
任何投资都有一个投资成本的预算问题。房地产本身所具有的区域性决定了房地产市场带有鲜明的地域特性，不像股市、邮市等具有全国统一的市场。房地产的投资成本测算较其他领域要复杂得多，其投资成本除了资金成本外，还有各项费用，如购房入户费用、税费，还受到汇率变动、通货膨胀、政策变动等因素的影响，这也产生了投资风险。
从这个意义来说，售房返租"零风险"只是在演绎神话。
一桶水换一桶油？
房地产市场素有"不炒不活"的说法，一直都有一批职业投资者在其中制造和寻找机会，成为楼市里不可忽视的一种力量。他们技巧性地引导炒楼行为，争得巨大利润空间。售房返租的技巧在于将楼盘分割成一个个小单元，分割越小，总价就越低，从而造成投资金额少，以吸引更多的散户。
其实，诱惑性再大的返租回报也得推敲推敲。如果我们把租金、税费、利息等因素考虑进去，恐怕返租率就会大打折扣。譬如租金，一些项目还没有交房，开发商便替客户想出一个租金的数字来，算出来的投资回报往往会吓人一跳。税费在租金中占有一定比重，理应是每一个投资者考虑的重要内容。又如，当计算投资回报时，投入往往只计算了毛坯房的价格，试想毛坯房在市场上怎样能租得出去?还有更多的因素计算者都给故意忽略掉了，诸如装修的投入、物业管理费、买房的各种税费、家具及电器的投入……而且，购房返租是建立在一系列假设上，要求所购的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一个环节出问题，这个美丽的肥皂泡就灰飞烟灭。
令人不安的是，现在流行的返租回报方式，有的没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，靠的只是发展商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。细想还不难发现， "返租"的方式其实是发展商将物业所有权顺利卖给小业主，风险自然落到业主身上，发展商则以高于回报率的价钱租出去，无形中充当了一回中介的角色，得到一笔无风险的利润。返租回报从理论上来看{以乎是行得通的，但真正兑现起来确实颇有难度，这种策略对开发商的伤害相当大。有关专业人士指出， "返租"形式可以在短期内聚集大量的资金，但资金成本相当高，经营压力同样巨大，返租的风险很大，若承诺不能兑现，其信誉和形象极易受到伤害。
内地"返租销售"时机不成熟
返租是在房地产市场充分发育成熟，营销策略日臻完善的情形下出现的。在香港，房地产市场经过数十年的发展，已走向成熟，购房置业者冷静、理性，发展商信誉卓著，社会信用度高，"带租约售楼"、"返租"等营销策略比较风行。而内地房地产市场虽经十几年发展，但仍不成熟，住房福利分配制度才取消，个人购房时代刚来临，好种子想落地生根也得有适合的土壤。因此，建设部2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》就给售房返租风泼了瓢冷水。《办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，这种违规行为在南方一些城市仍时有发生。
客观地说，售房返租作为一种营销策略，在楼盘销售中确实能起一定的作用，从某种程度上是发展商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握。开发商想尽各种办法做活楼市是正常的，但投资者关注的重点不应该仅是返租金额的大小，而应该是开发商自身的实力和发展商对项目的可行性研究达到什么程度，利润来源是否真正有保障等。美国一位著名的房地产专家曾在他所著的《房地产投资策略》一书中指出：所谓房地产投资，实际上是以冒风险为代价来获得收益的，与其说投资决策是对项目的选择，还不如说是对风险的选择。
我想此言的潜台词是：面对发展商的广告轰炸，投资者不可只对收益反应灵敏而对风险感觉迟钝。
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