司法解释让买房更有底气
编辑：南阳楼市网
2004年06月15日17:22
来源：南阳楼市网
记者：最高人民法院所公布的《解释》具有什么样的效力？什么时间生效？其出台的主要原因和目的是什么？
法官：几年来涉及房地产方面的行政法规和司法解释不断出台，主要原因是经济发展过程中房地产领域出现了一些新的问题需要解决。其目的在于加强对城市房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，从而促进房地产做作业的健康发展。
《解释》正是针对法院审理商品房买卖合同纠纷中所发现的种种问题，在综合分析研究后制定的司法解释。该解释系有最高人民法院审判委员会通过，最高人民法院公布的司法解释，其效力及于全国，是法院审理此类案件的依据。《解释》于2002年6月1日起施行。
记者：能够解释商品房买卖合同包括哪些？在2003年6月1日以前发生的商品房买卖纠纷法院是否适合该《解释》进行审理呢？
法官：商品房买卖合同，是指房地产开发企业或称为出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买卖人，买卖人支付价格的合同，可分为商品房预售合同和商品房现售合同，可分为商品房预售合同和商品房现售合同。《解释》的适用分以下三种情况：第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后，即1995年1月1日以后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在《解释》公布施行后尚在一审，二审阶段的，适用该解释。第二，《在中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在《解释》公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适合《解释》。第三，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适合当时的法律、法规和《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。
记者：《解释》对于因商品房的出卖人过错而承担赔偿责任方面有哪些新的规定？
法官：《解释》中规定了在五种情况下，买受人（购房者）可请求出卖人承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。包括（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在这五种情况下买受人还可以请求解除合同，返还购房款及利息和赔偿损失。
记者：商品房买卖中购房者交款购房后，却经常无法取得房屋权属证书也就是我们通常讲的产权证，对此出卖人承担什么责任，《解释》有没有相关规定？
法官：《解释》对此按未取得房屋权属证书的时间分两种处理方式，第一种情况是由于出卖人的原因，买卖人在以下三种期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当面承担违约责任。第三种期限分别是：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物的为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。如果合同约定违约金或损失可计算则按此赔偿，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾贷款利息的标准计算损失。第二种情况是商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失的，对此法院判决应予支持。
记者：过去在商品房买卖中开发商经常向购房者发一些有夸大和不实成分的宣传资料，或无法实现的说明承诺，而发生纠纷时却又表示合同没有约定的宣传资料不能成为合同的内容，购房者连呼上当，却也无奈。对此《解释》有无相关规定？
法官：这次解释予以了明确的规定，将商品房的销售广告和宣传资料定为要约邀请，同时也规定了出卖人就商品房的开发规划范围内的房屋及相关设施所作为的说明和允诺内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这种说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
记者：房屋质量一直是购房者较为关心的问题，一旦发现房屋存在质量问题，购房者如何主张权利？
法官：出现一般性房屋质量问题的，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。出现严重的质量问题，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，买卖人请求解除合同和赔偿损失的，法院也应予支持。
记者：购房者同样比较关心房屋面积出现问题如何解决？与过去的规定比有何变化？
法官：2001年4月建设部发布的《商品房销售管理办法》对于当事人在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式有过规定。对此《解释》更加细致的予以规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买卖人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款有买卖人按照约定的价格补足，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
记者：违约金或损失赔偿应该如何计算？如果违约金过高可以减少多少？
法官：商品房买卖合同没有约定违约金数额计算方法，违约金数额或者损失额可以参照一下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
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