维修基金：房子的“大病统筹”
编辑：南阳楼市网
2003年06月04日00:00
来源：南阳楼市网
购房时，除了房款外，还要缴一笔费用。这笔费用中有一项叫做“维修基金 ”。维修基金是什么，干什么用的，怎么使用，不少消费者面对维修基金，犹如“雾里看花”。本篇稿件将带你“穿越迷雾”，把维修基金看个清清楚楚明明白白。
“我买房子，售楼小姐让我缴维修基金，这到底是啥费用，该不该缴？”
“俺小区的维修基金听说被开发商挪用了，俺想知道是不是真的，去问谁啊？”
“维修基金到底咋用啊，我缴了这么多年，为啥没有用过呢？”
近一段时间，有关维修基金的各种咨询不绝于耳。随着房地产的热销，碰到如此问题的人也越来越多，消费者为何对维修基金存在着诸多不解和疑义，维修基金通过整两年的运作，情况如何﹖带着这些问题，记者（以下简称记）走访了郑州市房管局副局长李全云
维修基金是什么？
记：维修基金是干什么用的？
李：目前郑州市住宅面积近３０００万平方米，今后每年还有２００多万平方米的住宅投入市场。因此，搞好各类房屋的维修尤为重要。将来共用设施设备维修是一笔很大的数目需要提前筹集。目前，一些小区的房屋已到大修期，其配套设施设备等急需更新，由于未建立维修基金，因此得不到及时维修，成为新的不安定因素。为此，市政府把解决共用部位、共用设施设备维修作为从长远解决社会矛盾的大事来抓，目的是保障住房售后的维修管理，维护各类房屋产权人和使用人的合法利益。
记：物业维修基金的使用范围有哪些？有读者反映，收缴该费用与收缴物业管理费是否属于双重收费？
李：物业维修基金使用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等及户外墙面、门厅、楼体间、走廊、通道等；住宅共用设施设备是对住宅小区、组团或单幢房屋而言，是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用上下水管道、水箱、加压水泵、暖气管道、燃气管道、落水管、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（车库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
双重收费是一种误解。物业维修基金是用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造，相当于房屋的养老统筹。 物业管理费的收取是指对小区住宅共用部位共用设施设备的小修，以及对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务，是向业主收取的报酬，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。
维修基金如何缴？
记：郑州市住宅共用部位共用设施设备维修基金从２００１年６月１日开始运行至今整两年，维修基金现在收缴情况如何？
李：从２００１年６月以来，按小区（单位）说，共有９９６个小区（单位）４６３２７户业主缴纳了物业维修基金，管理面积达３６１万平方米，归集额达１．３９亿元。为将来部分小区房屋共用部位、共用设施设备维修奠定了基础。按办理房屋所有权证来说，２００１年６月１日以后签订购房合同办理房屋所有权证１００％的业主缴纳了物业维修基金；２００１年６月１日以前签订购房合同办理房屋所有权证５２％的业主缴纳了物业维修基金；房屋所有权证已办理并主动缴纳物业维修基金的占总归集数的１３％。
记：维修基金原来按售房款的２％或３％缴纳，现在按每平方米３５元或６５元的标准缴纳，这是为什么？
李：据调查，改为面积收费更为合理。在以前实行的按房款收费中，存在一些问题无法解决：一是同等面积因售房款的影响缴纳维修基金数额悬殊，矛盾突出，收缴难度大；二是维修基金的使用是按面积分摊，收缴时按售房款收缴不够合理。为解决这些问题，市政府通过调研对原缴存标准、缴存时间、缴存方式进行统一规范。在制定缴存标准上，我们考虑四个因素：一是重点依据国家规定的缴存标准；二是按面积计算，合理分摊；三是简化手续，方便办事；四是参考周边城市结合市情就低不就高。在此原则下，我们从三个方面统计测算：一是以郑州市近几年的房屋均价指数乘以国家规定多层２％、高层３％的比例核算出单位平方米的标准；二是把近两年郑州市实际收缴情况进行了统计，核算出单位平方米的标准；三是参阅了全国１６个省、市兄弟城市的标准，结合郑州实际情况确定，形成“公有住房出售，售房单位按售房款的３０％从售房款中提取。购买无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米３５元计缴；购买别墅的，购房人按建筑面积每平方米４５元计缴；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米６５元计缴”。另外当维修基金余额不足首次归集总额的一半时，经业主大会决定，还可以续筹维修基金，以保证房屋能及时得以维修。
记：以前听说，开发公司在办理商品房预售许可证时，要先垫付３０％的维修基金，现在有没有变动？
李：有变动。据有关规定，维修基金缴纳由售房单位代收，但不计入售房收入，代收的时间规定在房屋交付使用前一个月内，房地产开发企业在办理《房屋产权备案证》时没有售出的房屋，由房地产开发企业代缴，缴至市物业维修基金管理中心代管，以后售出的时候，到市物业维修基金管理中心办理过户手续。
对已建成的老房屋、业主委员会成立前售出的房屋，维修基金由售房单位代收；业主委员会成立后，由业主委员会负责向业主收缴；业主委员会成立后未售出的房屋，售房单位缴纳未售出的房屋的维修基金。
记：拆迁安置及产权调换的房屋是否缴纳维修基金？
李：在拆旧建新的商品房小区里，有一部分是拆迁安置或产权调换的，有一部分是纯商品性质对外出售的，这部分房屋缴纳维修基金毫无争议，逐渐被人们所接受，但有一部分拆迁的业主对缴纳维修基金不理解，认为原有房屋是私有的，不存在缴纳维修基金，因为拆迁造成需要缴纳维修基金，而没有考虑到过去一家独门独院，没有共用部位，而现在生活在大的环境下，有一部分共用部位共用设施设备需要大家共同出资维护，不能单靠开发商或商品房购置户来维护。
记：现售房需缴维修基金，而过去售出的房屋不缴维修基金，业主之间相互攀比。您怎么看这个问题？
李：这是误解。根据有关规定，郑州市区规划区域内商品住房、出售后的公有住房、集资建房、拆迁安置住房、购买未缴纳维修基金的转让房屋均应建立维修基金制度，对于已经办理产权证的，在业主委员会成立后，集中收缴，这只是早晚的问题。
维修基金怎么用？
记：维修基金有无利息，如果有，到底算谁的，如何管理？
李：维修基金实行业主所有、专户储存、专款专用、政府监管的管理原则；在核算上，在物业管理区域设立一级账户，在每一幢楼设立二级账户，为每一位业主设立三级账户，维修基金的利息最终核算到户。管理过程依法接受市财政审计部门的监督，同时规定了业主委员会和维修基金代管单位应当建立维修基金公示和查询制度，定期公布维修基金的缴存、使用情况和不定期接受业主的查询，市维修基金语音查寻系统将在今年三季度投入使用。
记：维修基金如何申请使用，在郑州市业主委员会成立不多的情况下，怎样处理呢？
李：维修基金必须专项用于房屋共用部位共用设施设备的维修。使用时要区分情况对待。在业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位提出使用方案，经６０％以上相关业主签字同意，业主委员会成立后，经业主大会讨论决定或６０％以上相关业主签字同意可使用维修基金增值本金。使用维修基金应首先在增值部分中支取。增值部分不够使用时，可使用首次归集总额５０％以下的维修基金本金。
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