如何估算二手房价
编辑：南阳楼市网
2003年05月22日00:00
来源：南阳楼市网
关于二手房的文章前一段时间见报后，许多读者打来电话称，市场上二手房的价格的确有点让人摸不着底，能不能提供一种简便易行的估价办法？为此，记者近日又走访了部分业内人士。他们说，非专业人士如果掌握了一定的方法，还是可以初步估算出二手房的价格的。
首先是看房龄。业内人士介绍说，新房一竣工，就进入折旧期，由于房屋所在的土地出让金一般缴额期为５０年至７０年，所以理论折旧率通常按２％计算。但实际折旧时，常常为１％至２％，这主要看房屋的保养程度，有的房子１０年依然很新，有些地区的房子没人管理，三四年就旧了。
房屋的套型对房价影响较大，二手房由于套型跟不上要求，扣点较多，尤其是小厅小厨小卫的“三小”套型，通常要扣减１０个百分点。此外，楼层对价格也产生影响：１层和５层为基准价，５层和６层减３％，７层减５％，３层和４层加３％，若是楼顶则减５％；如无朝南外门窗，则减５％。
其次是看环境。楼房布局、房体外观、配套设施、区内绿化等都会影响二手房的成交价格。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。一般无物业管理的或非独立封闭的小区扣减５％，位于省、市重点中小学区的增加１５％。
购房者的心理因素亦不可小视。心理因素根据地段不同而异，地段越好，扣减的比例越小。但一般来说，二手房价的上限应为新商品房价的９０％至９５％。对于同等价格买旧房难以跨越的心理障碍一般扣减８％。
该人士特别强调，对于卖方，建议不要用周边商品房的价格为自家房屋估价，而应以同一小区内或５００米半径内同等房屋的交易价为基准。对于买方则应多参考周围二手房的成交价。
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