业内精英解读未来南阳楼市发展（三）
编辑：南阳楼市网
2010年06月12日18:11
来源：南阳楼市网
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话题背景
4月份，楼市新政全面下发，政府对于房地产的政策调控雷厉风行，从中央到地方的一系列调控政策密集出台，频率之高、力度之大、针对性之强前所未见。
新一轮房地产调控政策实施已一月有余，而南阳楼市仍处于走向未明的“混沌期”，更多的人开始持观望态度，而南阳的房价将走向哪个方向，也吸引大批网友揣测热论。南阳楼市网《楼市对话》第四期：“政府调控重拳出击，南阳楼市命运如何？”将针对此问题进行深度探讨、交流解答。
活动简介
主办：南阳楼市网（www.nyloushi.com）
协办：河南楼市网络联盟（www.hnloushi.com）
时间：2010年6月3号下午
地点：南阳楼市直播间
嘉宾：
河南省万正房地产开发有限公司 副总营销师 乔峰
河南省万家园房地产开发有限公司 营销总监 李季
深圳畅意行副总经理 宇信凯旋城营销总监 彭晓辉
河南建业住宅集团南阳分公司 营销经理 谷灵莹
南阳市淯阳房地产开发有限公司 策划部经理 魏琳
主持人：在楼市普遍降温的大环境下，我们企业应该怎样地自处？对于企业的发展前景有什么新的考虑，请谈谈您的计划。
谷灵莹：企业如何自处，应当以品质树立企业形象品牌，实实在在地为消费者做好品质工程，这是我们建业的最终目的。如果在前期宣传中，我们给了消费者一个预期，就是买房的预期：他们想买到什么样的房子；在后期的销售中，他们得到了这种房子，实现预期想象，那么我相信他们会认可我们的企业，认可我们的品牌以后的发展。
新政颁布后，建业从企业和营销这两个层面做出应对措施。首先在公司方面，先根据新政颁布的一些政策，对正在销售、未推盘项目的推盘节奏、施工进度、整个营销节点、工程的节点进行了适当的调整，尽量地与国十条政策的时间点叉开，避免踏错点。
第二点，建业正在进行一项产品的抗跌性研究，每个项目根据产品的抗跌性的研究结果结合国十条政策，进行产品结构的扭转。打个比方，南阳森林半岛这个项目，一期准备做百十套别墅，但买别墅的人肯定贷款的客户要多一点，政策颁布之后，我们预测了一下，现在做别墅产品的供应是有风险的，所以对产品结构进行了调整，不再做别墅，做一部分类别墅，这样房价降低了，营销的风险也相应降低。其他城市没有开盘的项目也都在进行了类似的研究，及时做出调整，最大化地躲避风险。
第三点，加快对国家宏观经济、房地产政策、房地产周期性的研究，每周针对全省、全国的、本市区做出调研报告。这次政策颁布之后，房地产商状态是软着陆。房地产牵连了三十多种相关产业，房价下降，GDP也会下降，GDP下降了，必然会引起老百姓的怨言，所以目前的调控一直处在不温不火状态。建业集团的内部研究，个人认为做的还是比较周全的。
其次，我们在营销层面增加了一些应对政策。第一项，盘点了所有已经签约但是还未放贷做按揭贷款的客户，尽量在房贷政策落实之前把这些按揭客户放贷完毕。第二项，加大一次性交清和公积金按揭贷款的优惠力度，拉大和银行按揭优惠额度的差额，尽量把客户引导到一次交清和公积金按揭贷款上。第三项，对营销一线人员制定了一些应对说辞，国十条来了，客户问到什么的时候，我们都有一系列的有说服力的东西说给客户，尽量地把客户的疑心给打消，在特定的条件下，提高我们的成交率。最后有一点是，在这种情况下，我们仍然像08年处在冷落周期的时候，苦练内功，等到寒冬过去了，春天来临的时候，我们用优质的种子去播种、发芽、去收摘。通过这几项，我们达到自守、自保这种状态。
乔峰：不管政府是否调控，市场本身是变化的，作为企业来讲，要做到临危不乱首先还是要做好自己的产品，提升品牌品质，提炼出与同行产品的差异性。万正一直在追求文化地产的打造，就是因为这种差异性，形成了自己独特的企业文化。万正一直在做文化地产方面的探索，在万正大公馆、万正世家、阳光海岸项目成功之后，这种文化地产的模式已经相对成熟了。万正有自己的设计室、景观文化部，专门来研究景观文化，在每个项目开发建设前，先把项目的主题文化定位，将文化融入地产中，把地产当做文物来打造。
国际玉城就是我们的一个非常优秀的成熟之作，整体明清风格的建筑，非常有特色，吸引了河南电视台采风团来参观，还有南阳“庞正坤”剧组前去取经，这说明这个项目本身的魅力会有很多人口碑传颂，最好的营销手段不是你自己往外说，而是通过自身产品的品质、差异化打造，引起更多人的重视。确确实实把文化从口头上落实到物质上，把文化变成一种文明，让大家能够传播，让大家能够真实的看得见，触摸到，这是我们致力打造的文化地产的影响，是我们追求的目标，我们将一直坚持走下去。
包括我们在做的景区建设，实际上就是在适应市场的变化，向多元化方向发展，也就是增加企业本身的抗风险能力。再一点，低谷也是一个机会，我们可以静下心练好内功，万正也在加大企业文化方面的建设，号召员工提升自身专业素质，举行演讲比赛等企业内部活动，内部更加稳固，企业的抗风险能力也会得到提升。
李季：说到企业品牌这方面，我不得不先提一下建业，上周末我回郑州，跟几个朋友在一块儿聊天，正好有一个建业的朋友，他们在郑州北区有一个枫林商苑的一个项目，可能比周边的几个项目均价要贵了一千多，但从实际来说，那个项目在品质上跟其他几个项目差不了太多，所以大家都问了，你们为什么比别的项目贵了这么多，那个朋友说了七个字：因为我们是建业。那就说明了什么？那就是建业的品牌。品牌是怎么打造出来的呢？对房地产行业来讲，关乎你的品质、环境、企业的社会责任度和美誉度。
从建业转到我们万家园来看，万家园以前的口号是：“共饮白河水，同住万家园”，比较亲民的一个说法。那么我们把它跟海尔比一下，海尔起步期口号是：“真诚到永远”，也是走的亲民路线，现在企业做大以后，就上升到一个社会高度，叫“一个世界一个家”，这在推广上就要大气地多了。所以我们万家园也提出了一个新的口号，叫做：“广厦千万间，同住万家园”，这就把企业提升到了一个社会高度感。
说到企业发展这方面，万家园正在销售的一个项目是桂花城，目前不管是从国家的调控政策还是环境因素也好，如何在整个大市场环境下突出桂花城本身的特点呢？首先我还是觉得要从客户群体上去分析一下，买房子的人无非有以下几种：第一种，首次置业；第二种，迫切需要改变自己的居住环境；第三种，是有实力专门做房产投资的。这样一来，整个项目要针对这三种消费群，去顺应市场营销推出的一些活动。
结合我们桂花城来讲，从环境上，从09年开始，我们就开始著力于打造整个小区景观环境的建设。我们现在提出了一个概念，叫做苏杭美景，为了将这个概念变成现实，我们邀请了贝尔高林、泛亚绿洲国内一流的两家设计公司，联袂去打造桂花城的十二大景观带，把整个江南的风情搬到了桂花城。去年我们曾推出了一个主题，叫做七万元买下整个江南，可能大家会有一点印象。
面对首次置业的这一部分客户群：80后，已经慢慢地走向了购房的新舞台，80面临的是什么呢：结婚。冯仑曾说过，未婚女青年推动中国房价上涨，80后已经实实在在地已经走上了购房的新舞台。那么根据市场情况，结合这部分群体，我们这个月推出了婚房这个活动。从投资客来说，可能目前的政策遏制了他们，但之前也说到了，在南阳的市场上还不存在投资过旺的这种机会，还是要把产品的自身品牌做出来，让投资客看到你的投资的潜力，这样对他们来说，也是个购房的契机。
彭晓辉：因为我们是代理公司，说甲方的前景，谈下我个人的看法。像建业、万正、万家园这些大企业，经历过大风大浪，经历过一次调控，有一次调控的经验，已经有免疫功能，处乱不惊。关于调控以后的企业前景如何发展，我觉得对于一些中小型房地产企业，要加强自己的市场意识，调控实际上有好有不好。以前没经历过调控的时候，房子都好卖，无论房子大的小的中的肥的瘦的，像卖白菜一样，都能走的掉货。调控后就不同了，比如说一个91平米的房子，别人做的是86，那肯定91的卖不掉，政策在中国来说毕竟是法律，如果违法违规，肯定会受到相应的惩罚和损失，给公司的发展带来不利影响。
我觉得通过这次调控，应该加强整个公司的市场意识，这种市场意识包括对有效需求的了解，产品的精确定位，以及客户的维护，我觉得这是建立中小开发企业免疫功能要做的第一项工作。第二个是完善自己品质监控体系，因为在三、四线城市，房地产开发商的重要一环是在工程的监控上，很多时候房子的品质是看不到的，都是钢筋水泥，把质量做好，肯定能有更好的发展，因为品质是企业的价值的真正所在。
另外，品质上的保证也更加有利于企业长远发展，更加奠定他在市场中的地位和口碑，这也是在调控中能显示出来的一种情况，如果开发商在经历了调控后，不能够去总结和反省，他可能会失败。建立、加强企业的免疫功能，就需要在自己的品质上做文章。
第三，我想可能
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