业内精英解读未来南阳楼市发展（二）
编辑：南阳楼市网
2010年06月12日18:07
来源：南阳楼市网
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话题背景
4月份，楼市新政全面下发，政府对于房地产的政策调控雷厉风行，从中央到地方的一系列调控政策密集出台，频率之高、力度之大、针对性之强前所未见。
新一轮房地产调控政策实施已一月有余，而南阳楼市仍处于走向未明的“混沌期”，更多的人开始持观望态度，而南阳的房价将走向哪个方向，也吸引大批网友揣测热论。南阳楼市网《楼市对话》第四期：“政府调控重拳出击，南阳楼市命运如何？”将针对此问题进行深度探讨、交流解答。
活动简介
主办：南阳楼市网（www.nyloushi.com）
协办：河南楼市网络联盟（www.hnloushi.com）
时间：2010年6月3号下午
地点：南阳楼市直播间
嘉宾：
河南省万正房地产开发有限公司 副总营销师 乔峰
河南省万家园房地产开发有限公司 营销总监 李季
深圳畅意行副总经理 宇信凯旋城营销总监 彭晓辉
河南建业住宅集团南阳分公司 营销经理 谷灵莹
南阳市淯阳房地产开发有限公司 策划部经理 魏琳
主持人：一些网友比较关注2012年农运会在南阳召开是否会影响南阳的房价？南阳楼盘价格是否不降反涨？
乔峰：农运会对南阳来说是一个很好的机遇，会使城市框架拉大。有关媒体公布了白河两岸河东区、河西区的规划，这样就会吸引更多的房地产商进入开发领域，加速城市化进程，更多的人会从县里到市区买房子。今后房价上涨的速度不会很快，更不用重度调控，因为各个房地产开发商之间竞争比较厉害，现在来看房产开发项目还是比较多的，各个项目的差别也比较大，所以在这种情况下，政府不会出台什么严厉的措施，消费者买房子不用观望。
同时在南阳地区有可能会出现不降反涨的情况，这是区域性的。在农运会新闻中心附近，可能会形成一个涨价的趋势，在体育公园、体育馆附近以及新闻发布中心，包括河东河西这一片，可能会有一个上升趋势。这些地方本身是比较偏僻的，但由于农运会的到来成为使其成为区域行政中心，造成局部的涨幅比较大。
谷灵莹：房价不会降，还会升。因为有这样一个因素在决定，首先农运会要举行，政府会举行大量的招商引资，这会促进城市的基础建设包括城市配套的建设，这样我们南阳整个城市形象会借助农运会得以全新的塑造，我们城市的品牌同样会有一个大的提升。目前在农运会主会场周围，有很多的开发商包括外商进驻，高端的产品也会提高很大的量，中高端产品本身的投入就比较高，所以说整体来看性价比会有很大程度的提高，售价也自然会提高。借助农运会的东风，南阳房价不会降反而会提升。我个人认为在重要的路段包括一些核心竞争力的产品形态，他的卖价到2012年农运会的时候有可能会突破5000元。
而从城镇化的进程率来讲，因为08年的时候城镇化率是34.8%，截止目前，南阳市的城镇人口是110万，我们可以预计到2020年的时候，全市城镇人口是180万，10年之间增加70万，每年7万的县市人口要涌入城市来居住。他们来到城市首先就要解决住的问题，按照每个人需求30平方米，每年7万，通过城镇化率的进程来看，每年我们城区要消化掉210万平米的房子，这还不代表本市原有的居民购房率。所以我们如果按照正常的供需来算，这个消化量和释放量是非常大的。所以我个人认为2012年农运会，南阳房价不但不会降，还会有很大幅度的提升。
李季：现在国家一直在说部分城市房价上涨过快，那么还有相当一部分城市正在处于发展建设当中，也就是说还处于城市化进程的起步阶段。城市化进程肯定少不了GDP，影响GDP的一个因素就是当地的房价。抛开农运会来讲，2012年南阳市的房价还有1000—1500元的增长幅度，而农运会又是拉动南阳GDP增长的一个极大动力，所以不降反涨的情况是肯定的。
曾宪斌教授曾说过一句很玩笑的话，当地的房价怎么才算合理呢？就是拿当地一碗牛肉面的价格乘以1000倍。很显然南阳现在的房价还没有达到一个合理的价格，虽然只是一个玩笑话，但是不难发现其中还是有一定的道理。所以到了2012年，南阳房价将会达到4000多元的水平。农运会之后就会接近5000元。在南阳未来三年内，达到5000元的均价是非常合理的，农运会给南阳GDP的增长带来了很好的契机。
彭晓辉：奥运会对北京的房价至少拉升了100%，翻了一倍。同样的类比，农运会放到南阳，首先是政府希望改变这座城市的品质和基础设施，让人们用崭新的面貌去迎接农运会。说到房地产行业，农运会的拉动作用是必然的，至于能拉动多少，我站在一个中立的立场看，这种推动作用可以从以下几个方面去解读：
1、土地成本。农运会的召开，政府肯定会有大量基础设施的投入，首先涉及到土地成本，这个比例是区域性的。老城区虽然面貌会有一些改变，但应该是集中在一些主要路段的整体土地成本增长；而新城上浮的比例大很多，老城跟着新区的速度会有一点提升，但没有必然的关系。
2、所有的开发商必定是商业性的，他需要追求合理的利润目标。农运会是所有开发商都需要的一个利好机会，这首先反映在价格上。农运会带动的相关项目的开发，竞争也是非常激烈的。可能你的产品不够完美又想卖个好价，就要扛得住自身的风险；如果选择的是新的行政中心，就比如张衡路一带、独山大道这种未来的新区地带，选产品好、地段好的房子，价格可以承受了，开发商利用这次农运会的机遇，去刺激他本身楼盘的消费，当然水涨船高，会把自己楼盘的品质提升起来，这个也是不可避免的。
3、还有一方面就是需求问题。农运会对市场上的购房人群没有必然的影响，反映到政策上就是涉及保障性用房。好的地段并不一定就不能建经济适用房，这有可能使下一步出台的政策对于购房者是有利的，对于开发商可能是一个不可预期的因素。因为这在发达地区，包括一线城市，比如深圳、重庆、合肥、沈阳、大连这些地方的政府在执行保障性用房的时候，首先他面临的问题就是无地可用了，仅有的地也得在他的盘子里边挑，他也只能挑公共交通发达的、公共配套集中的区域去做他的经济适用房，去做他的廉租房，那么这种做法带来的效果就是可以吸收一部分有效的需求。农运会拉大了城市框架，有可能会刺激到地方政府有这样的余地来提供保障性用房和经济适用房的空间，有了这样一个空间以后，在中央政策的严厉引导执行下，在以后的一两年，保障性用房也会推向议事日程。这可能和市场的价格出现差距，因此也会对整个房地产价格有一定的抵消作用，也就是房价的下降。
我认为对农运会，前两个方面是必涨的，第三个原因对房价有一定的削弱作用，所以具体涨多少就不太好臆断了，这是我对南阳农运会的一点看法。
魏琳：历届农运会都对城市环境提出了要求，大流量的人员进入要求举办地扩建交通设施、改善城市环境、建设场馆，还有规模化的旧城改造，这些工程的建设直接带来城市面貌的变化。比如建筑涂刷、改造店铺门面、亮化房屋、线网规整，光是这些工程，就使整个城市的面貌焕然一新，街道路面的品味也得到了提升。为南阳的城市建设提前了5～10年，通过这些软硬件城市建设开发， 2010年农运会对南阳房价会有教大影响，个人认为南阳房地产的价格会稳中有升。
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