业内精英解读未来南阳楼市发展（一）
编辑：南阳楼市网
2010年06月12日18:03
来源：南阳楼市网
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话题背景
4月份，楼市新政全面下发，政府对于房地产的政策调控雷厉风行，从中央到地方的一系列调控政策密集出台，频率之高、力度之大、针对性之强前所未见。
新一轮房地产调控政策实施已一月有余，而南阳楼市仍处于走向未明的“混沌期”，更多的人开始持观望态度，而南阳的房价将走向哪个方向，也吸引大批网友揣测热论。南阳楼市网《楼市对话》第四期：“政府调控重拳出击，南阳楼市命运如何？”将针对此问题进行深度探讨、交流解答。
活动简介
主办：南阳楼市网（www.nyloushi.com）
协办：河南楼市网络联盟（www.hnloushi.com）
时间：2010年6月3号下午
地点：南阳楼市直播间
嘉宾：
河南省万正房地产开发有限公司 副总营销师 乔峰
河南省万家园房地产开发有限公司 营销总监 李季
深圳畅意行副总经理 宇信凯旋城营销总监 彭晓辉
河南建业住宅集团南阳分公司 营销经理 谷灵莹
南阳市淯阳房地产开发有限公司 策划部经理 魏琳
主持人：欢迎各位房地产行业的资深人士作客我们今天的《楼市对话》，我们本期话题是：“政府调控重拳出击，南阳楼市命运如何？” 新政策颁布已经一月有余，南阳楼市仍处于走向未明的“混沌期”，大家都比较关注，中央政策的出台后，对南阳的楼市造成哪些影响？房产交易情况与去年同期相比，有什么变化？
彭晓辉：通过对南阳市场一个多月时间的观察以及对一些政策的解读，我想应该有以下几个方面的影响。
1、从政策上讲，政府是要控制不合理的投资行为，而南阳的投资在整个市场需求里所占比例不大，更谈不上不合理的投资行为。
2、提供有效的土地供应。南阳整个城市的发展规划相对于中国的城市化进程而言还是偏慢，土地利用率和开发的力度目前还远远不足。在未来的几年当中，在住宅方面的供应应该不成问题，一方面这种供应有合理的市场需求，另一方面又有序有量的保障着这种土地供应，市场的反应是有比较稳定的量和价，会有一个相对稳固的上升过程。
根据目前掌握的市场数据来讲，南阳的刚性需求还是比较大的，对于马上要置业的客户，我觉得在这次政策的调控上不能寄予太大的希望，认为调控过后楼市价格会产生很大幅度的降低，或者开发商会有打折促销。
3、中央的政策是抑制过快增长的房价。就拿南阳本地来讲，现在的市场价格对于普通百姓而言，大家还在期望房价越低越好。但是大家可以算个帐，南阳房价目前是在2500—3000的均价区间，从目前的土地成本、整个工程成本、开发成本以及税收等因素考虑，这个房价水平对于3、4线的地级城市而言其实不算高。对于马上要购房的置业者来讲，在合理的价格区间如果能挑到自己满意的地段，并且产品的品质有保证，应该及早置业。
在政策上面就这三个大的方面，就南阳目前的实际反映来讲，我觉得要提醒一下有置业需求的人，南阳现在各个楼盘产品差别不大，所以我觉得更重要的是把自己的眼睛擦亮，把眼光放长远一点，挑到品质等各方面有保证的，同时把自己的钱考虑长远一点，保证自己的房在未来的三五年能够保值和升值。
李季：我拿到一个新的数据，2010年第一季度整个河南省的住宅交易平均价是2888元，目前南阳还达不到这个均价，所以从这次新的政策调控来看，是想遏制房价过快增长和投资性行为，但南阳市房价反而增长的有点慢。新政出台之后，省会城市郑州交易量明显下降，但在价格方面没有出现折扣、优惠等降价现象，这说明，08年一个新的调控政策出台之后，大家观望持续了一段时间，但是09年经过了一轮疯狂的增长，造成开发公司手里边的资金非常充裕，因此在短期内不会有降价幅度的出现。
这次调控表面上是调控房价和投资性行为，其实是在调控地方政府，希望地方政府能出台一些政策把一些不合理的地方进行实际的改善。但是拿到南阳的话，影响不大。目前就拿我们公司做的桂花城项目来讲，交易量就前几个月略微有所下降，大多楼盘交易量都会部分程度的缩减，包括受到银行按揭政策的影响，因此观望者也会感到很迷茫。这就看企业自身如何把品质提升上去，让购房者对南阳市场有信心。
谷灵莹：国十条颁布之后，有一个很关键的词是调控部分城市，因为有一些一线城市每天房价上涨达到一千。而在南阳这样的三线城市，市场对于开发商及其产品品质的要求越来越高，但是卖价却一直上不去，有些楼盘利润率连10%都达不到，卖价和市场需求是不匹配的，没有达到均衡的关系。市场是渴望国十条颁布之后房价能下降，而南阳的房价本身不存在泡沫，所以调控只是针对部分城市。南阳的GDP在全省达到第三，但这几年房价却非常的低，所以面对这次宏观调控，我觉得南阳总体影响不是很大。
对于中低收入消费的人群，他们买房主要是居住，因此房价变化对购房决定的关系不大；而改善性需求的客户，买房有自住加投资两种功能，他关注的是二次房贷等的调控因素，所以这次政策的颁布对南阳中高端收入者的消费还是有一定影响，特别是改善型的需求客户。总的来说，南阳楼市的发展还有很深的潜力可挖。
乔峰：我很同意他们的说法。调控要分城市而言，现在高价房处于中心位置，如果这些房子没有卖，当然整体的均价就下降了。南阳房价近三年都没有过快的增长过，价格对消费者没造成多大影响，所以说下一步房价肯定不会降，还有一定的上涨空间。只是近期的销售量有挺大影响，对于项目来说都还存在着个体差异。国家政策都有两面性，老百姓的观望情绪使成交量下降也是各种原因造成的，而并非国十条的直接影响。
像刚才谷经理说的，08年经济危机过后，09年楼市呈井喷形势，把消费需求都释放了，现在可能会出现一个短暂的下降。投机型购房并不是很多，改善型、自住型的比较多，接下来还是要有所提升的。就南阳市来说，政府不会有太大的调控，因为房地产还会影响很多的相关产业。
魏琳：中央政策的出台从整体看，对南阳楼市的影响并不明显，具体表现在市场政策偏松、销量下滑相对滞后、价格反应更慢，目前甚至还有小幅上涨。但这不代表南阳市的房地产市场就是安全的，其属于“后周期”市场，销量下滑偏晚，但同样回暖偏慢；价格涨的不多，跌得同样也少，但是南阳市利润相对较薄，虽然房价调整幅度会小于一线城市，但是对开发商的利润影响程度并不会小很多。
销量表现：南阳市反应明显滞后，销量尚可，但是相比政策之前仍有一定下降。整体而言，南阳市反应滞后，销量属于后跌后涨型，属于典型的“后周期”类，在市场不好的时候，销量也同样随后会有明显下滑。根据我们调研的情况，在 08年的市场调整中，南阳市基本在08年下半年才有所反应，到09年中才开始有明显的好转，相对一线城市，北京、上海、广州等，有3-6个月的滞后期。南阳市由于投资型需求较少，外来流动人口不大，对于政策反应不敏感；并且地方政府政策执行相对松动，导致其不论涨跌的时点都落后于一线。
根据我目前对市场的调研情况，在4月中调控政策出台之后的开盘情况，南阳市整体销量尚可，部分楼盘一个月以内的去化率仍可超过50%；相比而言，一线城市的销售情况明显更差，去化率基本均在30%以下。
房价表现：房价略涨。一线城市2009年-2010年4月，房价涨幅整体超过80%，部分楼盘涨幅超过200%；南阳市约20%-30%)。因此，价格调整幅度相对也小，整体波动都会低于一、二线城市。
但是对于开发商而言，南阳这种三线型农业城市本来利润就薄于一线城市，虽然房价调整幅度会小于一线城市，但是对开发商的利润影响程度并不会小很多。
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