住宅质量险究竟对谁最有利
编辑：南阳楼市网
2002年12月09日00:00
来源：南阳楼市网
作为本次住交会的一个重头项目，中国房地产金融论坛吸引了众多开发商和金融界的关注，而“住宅质量保证保险”则成为焦点。此次会上爆出的“明年北京将试点住宅质量险”的好消息，也使住宅金融成为百姓的关注点。当建设部住宅产业化促进中心和中国人民保险公司共同推出此项保险时，人们最大的疑虑就是“住宅质量保险”究竟对谁最有利，它是否能真的促进整个房地产业的良性发展。
什么是住宅质量险
住宅质量保证保险，即“潜在缺陷保险”(简称IDI)，又称“建筑物十年期责任保险”，主要承保竣工验收之日起10年之内，住宅因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而给购房者造成的损失。这种保险运作机制起源于法国，逐步被英国、日本、新加坡等许多国家引入，有些国家和地区甚至实行强制保险，如意大利、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。
我国从2002年10月30日开始试行此保险，目前该保险仅限于通过建设部认定的A级住宅，保险责任包括整体或局部倾斜、倒塌，地基超出设计要求范围的不均匀沉降，主体承重墙出现影响结构安全的裂缝，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏等常见的质量问题。该保险保期为10年，投保费用由开发商支付，消费者在购买房屋的同时获得保单。当房屋出现质量问题时，人保将直接向房主赔偿修理、加固或重新购置住宅所需的费用，最高赔偿金额为住宅的销售价格。
消费者的幸运
毫无疑问，消费者肯定是住宅质量险的受益者。虽然我国现行的《城市房地产开法经营管理条例》中明确规定了房地产开发商应当承担保修责任，但对于目前众多的项目公司来说，公司存续时间较短，而住宅又是使用年限长的耐用消费品，由于住宅的复杂性和后验性，有的质量问题只有在使用中才能发现，购房者不得不面临一些无法预料的风险。当住宅发生质量问题时，开发商又会寻找种种借口拖延保修或不予赔偿，为了保障自己的权益，消费者不得不搭上大量财力和精力。住宅质量保险能极大地改变这一局面。
目前有资格购买住宅质量险的楼盘必须是经过当地或全国商品住宅性能认定的住宅，保险费由开发商承担，购房者在购买住宅的同时获得中国人民保险公司签发的保险凭证。保险公司将承担住宅在正常使用条件下，因潜在缺陷在保险期限内发生主体结构损坏，如整体或局部倾斜、倒塌，地基超出设计要求范围的不均匀沉降，主体承重墙出现影响结构安全的裂缝；屋面、厨卫地面、管道渗漏；户门、窗户翘裂；电气管线破损等质量事故造成的住宅的损坏，保险人负责赔偿修理、加固或重新购置的费用。因此，住宅质量在建设部门和保险公司的介入下，得到相对过硬的保证，即使开发商跑了，消费者也不至于找不到责任人负担其经济损失。
保险公司的算盘
在保险公司看来，开发商似乎是第二大受益者。对此，中国人民保险公司产品慷慨开发中心副主任王和用了一连串非常形象的比喻，将住宅性能认定标准比喻为“复习大纲”，将通过住宅性能认定比喻为“考试”，将住宅质量保险比喻为“合格证”，开发商自然就是要通过考试的“考生”。王和告诉记者，只有开发商认真按“复习大纲”学习了，才能通过考试”，才能获得作为奖励的“合格证”，才能享受相应的优惠。因为当商品住宅质量成为社会广泛关注的焦点，质量纠纷成为投诉热点，某些开发商的行为已经危及到整个开发行业的信任危机时，保险公司和住宅产业化促进中心共同推出住宅质量保证保险机制，不仅把开发商从长期保修的负担中解脱出来，而且使开发商开发的项目中加入专业化认定的信用和保险公司的信用，从而使开发商的诚信度增加。
比喻的“形象”中流露出保险公司高高在上的姿态，但是保险公司在此次合作中并不是以“慈善家”的面孔出现的，建设部门的商品性能认定已经将住宅可能出现的大的主体结构损坏的可能性减少到最小，通过“A级”认证的住宅都是同等档次中各方面表现非常优秀的住宅，大大降低了保险公司承担的风险，其只需要承担“屋面、厨卫地面、管道渗漏；户门、窗户翘裂；电气管线破损等质量事故造成的住宅的损坏”即可。
开发商的“小九九”
虽然对保险公司的如意算盘看得很清楚，但开发商心中也有自己的“小九九”。北京第一个与中国人保签署保险协议的开发商——北京金宸房地产开发公司的董事长赵小雄告诉记者，作为个人最大的私有财产，住宅质量险早就应该推出了，对于开发商而言，在房屋质量上偷工减料的开发商并不能代表开发商的全体，但每一个开发商不得不为此付出巨额广告费的代价，以向购房者表白自己的房子没问题，签署了这个保险，能够通过国家建设部门和保险公司的双重考察，已经充分证明自己开发的住宅在质量上是非常过硬的，当消费者意识到“通过保险的房子都是质量放心的房子”时，公司就可以不必再投入太多的广告费了。据了解，目前广告支出在开发成本支出的比例已经从2％上升到5％，甚至有些开发商达到了近10％。与之相比，住宅质量保险投保费最高不会超过建筑造价的0.5％，无疑是件非常划算的事情。
三赢保险
中国房地产协会会长、建设部前部长杨慎先生认为，住宅质量险就是一种“三赢”的保险，通过这个保险将开发商、保险公司、购房者三者的利益捆绑起来，从而实现了三者利益的平衡。因为保险公司的利益介入，为住宅建设中增加了一层监督，使房屋的质量得到了保障，消费者购买的放心；开发商可以从长期维修中解脱出来，同时因为和消费者之间有了第三方的介入，多了一个协调渠道；在通过建设部门专家组和技术人员对房屋建造的严格监督保证下，保险公司减小了风险，从而可以获利。
观望与企盼
住宅促进中心的娄处长告诉记者，10月30日，中心和中国人保刚刚推出此项保险时，就不断接到媒体和消费者的咨询电话，询问什么时候能在自己所在的城市买到上了保险的房子。
而各地开发商也纷纷表示了极大的热情。北京嘉鸿房地产开发公司的董事长黄总表示，虽然他们开发的龙泽苑是北京最早通过2A认定的小区，但不会很快加入此保险，因为对“城内的具体情况不了解”，需要“观望一阵”。
黄总表示，此次保险虽然向前迈出了一步，但是步幅太小了，目前全国通过住宅性能认定的住宅不足百处，北京更是屈指可数。如果能将加入保险的范围扩大一些，或者干脆和法国等国一样强制性执行，对购房者来说，才能更好地保护他们的利益。对此，娄处长表示，一方面住宅质量保险刚刚开始试行，另一方面全国住宅发展程度不一样，不适合不加筛选的推广，更不适合强制执行。但是随着我国房地产业发展的成熟程度，有关部门会将保险范围逐渐扩大。
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