后新政时代的房地产开发策略
编辑：南阳楼市网
2008年10月29日16:49
来源：南阳楼市网
今年正值改革开放30周年。自1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点以来，中国房地产业也走过了30年的风风雨雨。在中国房地产业发展历史中，不得不提到三个重要阶段：一是1992年后，房地产业急剧快速增长，房地产市场在海南、北海等局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底国家实施第一次宏观经济调控；二是1998年后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为国民经济的支柱产业之一；三是2003年后，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。尤其是2007年以来，国家出台相关调控政策多达二十几项。其中有关土地、物权、房贷和保障性住房的政策，给全国楼市的规范化运作带来了极大的震撼，业内人士普遍认为后新政时代已经来临。
后新政时代政策有两个明显的特点：一是政策的针对性更强。从需求上，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手来降低购房需求；从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度以及加大对开发商土地开发进程的监督，公开发布房产信息，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到规范市场、稳定房价的目的。二是政策的“扁平式”执行力度大、速度快，并对市场产生深刻影响，一改过去雷声大雨点小的市场作用。例如2007年9月27日房贷紧缩政策出台，提高了第二套住房的贷款首付，受此影响，自去年10月份以来，广州、深圳、上海等地楼市价格下跌，有人形容此次降价可能引发楼市的多米诺效应。事实表明，在国家政治和政策双重调控下，其力度和效果是明显的。
这次宏观调控引发了一场轰轰烈烈的有关楼市是否存在拐点的大讨论，到现在仍欲罢不休，有人说“2007年的冬天很冷”，“2008年楼市倒春寒”，地产开发商正面临着严峻的考验。但所有理性的开发商们已经看到，随着近年来我国房地产业的快速发展，住房严重短缺的时代已经过去，人们对住房的普遍需求从生存型向舒适型转变，企业对产业增长方式也从速度规模型向质量效益型转变，国家对住房的结构需求已经从富豪享受型向大众普及型转变。因此，我们认为应该理性地看待和应对房地产业宏观调控，不能片面地将房地产新政理解为“打压楼市”、“打压房价”。国家出台一系列立足改善民生，大力推进经济适用房和廉租房建设，抑制房地产行业中的屯地严重、开发过热、价格过高等过热现象，以及对高档商品房建设货币从紧的政策调控与实施，虽然客观上会在一段时间内对房地产业造成了一定的冲击，但是从长远来看是促进房地产行业与市场的健康稳定持续发展。对此有人比喻得好，感冒是季节更替时常见的小病，如果能加以精心治疗，偶尔一次小小的感冒反倒可以增强免疫力，有利于长期健康。相反，如果长期身处四季如春的环境，从无感冒之忧，一旦天气骤寒，大雪纷飞，恐怕身体就吃不消，反倒要大病一场，这是自然规律。经济周期与四季更替一样，都是无法回避的客观规律。房地产业需要科学发展，我们需要正确认识和判断当前房地产市场形势，自觉适应国家宏观调控政策，把企业的长远发展与市场的健康发展紧密联系起来，在宏观调控的大环境中不断调整自身的开发策略：
其一，投资决策理性化。一方面，随着土地政策的落实，保障性住房土地供给加大，商业性用房土地供给将不同程度地减少，土地成本也之增加，项目前期资金投入加大。以往“四两博千斤”的时代将不复存在。这就要求开发商在前期拿地时就要有更强的风险意识，看准市场，量力而行。同时，对现有土地积极盘活，规避长时间囤地带来的风险。投资规模理性化，不可盲目做大。另一方面，针对货币紧缩和利率上调可能持续进行，项目开发应合理计算投资回报，合理安排投资周期。应该清楚地认识到，房地产暴利时代已经结束，一口吃不出一个大胖子，调控下的房价增幅与增速将理性放缓，这就要求开发商要有良好的开发心态，树立短平快优的开发思路，以保持项目运作“血液”畅通。投资回报和投资周期理性化，不可恋战久留。
其二，经营管理科学化。在宏观调控外部环境发生了重大变化的情况下，也促使我们对企业内部的经营管理进行反思与梳理。很多房地产企业在发展前期，一路高歌猛进，然而忽视了科学的经营管理与人才培养。十几号人七八条枪，管理和人才与前期的快速发展不能匹配，因此在企业文化、质量管理、团队建设等方面都暴露出一些问题，三无（无归宿感、无责任心、无专业基础）人员多，管理效率低下，甚至留下很多后遗症。向管理要效益，企业就必须要练好内功，提高管理人员素质，实现企业管理升级，提高团队应变市场的能力。在目前宏观调控的形势下，大力推动制度与管理创新，营造干事创业的良好氛围，搞好企业文化建设，创造宽松和谐的内部环境，不断增强企业自主创新和自我发展能力，才能有效防止企业衰退。
其三，树立房地产开发全程营销理念。房地产开发不是简单的钢筋加水泥，更不能片面地理解成为地产商发财致富的渠道。今天，房地产市场竞争越来越激烈，这就要求房地产开发必须做好周密的市场调研，精准的项目定位，科学的规划设计，优良的施工建设，创新的营销手法，个性化的形象展示，细致的物业服务等各个流程的工作，要有全程营销和全程精品的意识，不能搞产供销服务脱节。但从目前房地产市场开发的情况看，不良现象依然存在，例如有的楼盘过分追求容积率而忽视户型的通风采光问题，为了彰显豪华过度增加公共配套而铺张浪费，为了减少成本而降低主体结构规格和抗震防火要求，或随意破坏生态环境，或消极对待环保节能，甚至建筑质量低劣，搞豆腐渣工程。这些现象都是个别开发商自以为是，营销意识淡漠所造成，最终害人害己。我们清楚地知道，房地产行业分工越来越细，一家之长已经不能包打天下，这就要求我们在房地产开发全过程中实施强强联合，出组合拳，才能做出产品与营销服务的特色来。
其四，加强房地产企业品牌经营。在后新政时代，随着房地产运作的更趋规范，房地产市场的日益成熟，消费者的理性选择，房地产业将进入实力与品牌主导阶段。因此，全面加强诚信建设和质量管理，增强社会责任感，树立企业良好口碑，加强企业宣传，打造企业品牌，扩大企业在社会的良好形象已十分重要。在品牌竞争的时代，优秀的品牌是企业抢占市场、产品受到青睐，提高经济效益的可靠保证。
其五，建立多元化融资渠道。整合社会资源，协调各方面关系，加大融资力度，拓宽融资渠道，运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等多种形式进行资本运作，盘活闲置资产，打破资金瓶颈，实现双赢或多赢，为实现企业的发展战略打下坚实的基础。
总之，后新政时代宏观调控将会长期作用于房地产行业，并在不同时期不同区域陆续补充新的内容，它将使房地产市场更趋理性和健康持续发展。我们应该乐观地看到后新政时代蕴藏着巨大机会：规范、诚信、专业能力强的地产商将凸显竞争优势，这是一个市场搏弈的机会；优秀发展商之间战略性的强强联合将成为行业主流，行业内资源将得到最大效率的利用，这是一个市场不断洗牌与整合资源的发展机遇；国家高度关注经济适用房及廉租屋的建设，开发商有责任贡献自己的力量，这也是一个市场拓展空间的机会。在新乡，城市规划发展的大框架基本形成，城市化建设具有一定的规模，房地产业已经进入平稳快速发展时期。从市场的角度看新乡楼市，楼价与全国二三线城市比较，还有一定的增幅空间，且首次置业者依然是市场消费的主力，购房目的还是解决基本的居住问题和改善和提高生活质量为主体，也就是说我们真正的客户层面比较良性，随着百姓收入的不断增多，买房的刚性需求依然存在，市场购买力只会有增无减。（完）
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