城中村改造，几多欢喜几多忧
编辑：南阳楼市网
2008年07月14日10:37
来源：南阳楼市网
郑州高新区石拂乡瓦流村率先采用内部公开招标方式，公开公正平等地招开发商。但最终是流招，产生流招的主要原因首先是城中村改造不确定因素多，目前该村土地还没有进入上报程序。达到能够开发条件还有一年时间。多数开发商感到投资风险太大。
其次，该村标底要求太高，其基本要求是，给村子建设房子20万平方米，全是小高层建设，带电梯，外墙保温，天然气，暖气集资费、办产权证契税、维修基金等都有开发商负担。另外还需要解决拆迁补偿216元/平方米和相应的拆迁费用。村给开发商300亩土地，土地补偿金4.5万元，这样开发商得到的土地折算价格达到140万元/亩，由于要价高，条件太苛刻，使多数开发商放弃。第三，中标后，还要给村内直接投入5000万元开发保证金，用于村内前期的准备工作，由于能够开发时间没有，多数开发商不知道5000万元的效应什么时间才能有效应而放弃。第四，即使能开发，该村建设需要将近9个亿的资金。受国家宏观调控政策的影响，开发商融资难度提高。
此次流招，虽是个案，但发人深思。面对如火如荼的城中村改造运动，人们不禁要问，城中村改造的房子，能买吗？
市民王先生前几天给笔者打电话询问，他看到有一个城中村改造项目对外销售，价格比周边的商品房便宜不少，就有点心动。但是对这些房子到底能不能购买，感到心里没谱。
王先生的问题带有一定的普遍性。过去，经常在大街上看到有人散发城中村改造楼盘的小传单，在一般人的印象中，城中村开发的房屋就是五证不全、但价格便宜的小产权房。因其存在的手续不全、违规销售等问题，成为房地产市场的一个特别现象。
在王先生所反映的城中村改造项目附近，记者就接到好几家城中村项目传单。有的楼盘明显看出没有合法手续，当然也有列入政府城中村改造计划的合法项目。 有关人士告诉记者，城中村改造的房屋在具备合法手续，能够上市的情况下，与普通的商品房是没有实质区别的。而取得商品房销（预）售许可证，是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。需要提醒，在目前的政策限制下，目前取得商品房五证的城中村不多，不少村庄改造过程中会出现先开发后办手续的特殊情况。
城中村改造存在的问题主要是利益问题。村集体领导层中懂得房地产市场的人几乎没有，外请的顾问一般是政府官员，他们对房地产市场只知其一，不知其二。外销部分商品房的成本包括：土地费用（国家收取的出让金、契税）、建安费用、设备费用（水、电、暖、气、排）、外网费用（小区内部）、市政接口费用、道路、绿化、环保、保安、预备费用（勘察、设计、审图、报建、招标、监理等）、后期费用（质检、安检、消防、人防等）、贷款利息、管理费、宣传费、不可预见费、城中村改造拆迁安置费（拆迁补偿、过度费、回迁面积）、销售费用、以及税收等。一般村里计算时没有销售费用和税收，其实这是两个相当大的部分。
目前，房地产市场形势不是很好，房价上不去，但是销售中的广告费用还要增加。国家为了调控这个市场，税收费用种类也在增加，而且是预缴。人防费也是预缴，建好了经过检查合格后再退；建设施工工资预缴，等等。所以利息必须要计算。
这样一来，必须要有风险计算。目前，销售顾问单位销售任务是按80~90%计算的。几十万甚至上百万平方米的销售，按现在的房地产市场情况，完成80%就算不错的。长时间销售完成90%也算好的。可村里计算时，是按100%的销售率计算的。这样，风险就转移到开发商一方，而不是风险共担了。合作基础发生变化，开发商势必会多要利润以避风险。
其次，市场也是有风险的，大规模成片的开发城中村改造工程，以及保障房和经济适用房的供应，进一步加大这个市场的风险。在这样一个市场面前，哪个开发商都会精打细算，推出新颖的最好的产品供应市场。结果是，市场上近几年供应的全是超值品质的房子，但价格还上不去。如果有10%以上的空置率，一个城中村改造项目就会被半途搁置。有20%以上的空置率，一个城中村改造项目就会失败破产，部分老百姓就会无家可归。
再者，体制方面也存在着风险。第一，立法滞后或法规制定不合理带来的风险。部分与城中村改造密切相关的标准、实施办法等不能及时通过立法程序形成法规，指导和规范城中村改造工作；而现行的法规又不尽合理，致使许多能够有效推进城中村改造工作的做法难以落实或是绕道走，政府因此丧失调控的主动权或不得不另行消耗大量财政资源进行调控，财政资源被极大浪费，形成政府的直接隐性负债。部分区在相关法规制定上从局部利益出发，造成城中村改造的区域性失衡，导致政府在整体调控上耗费巨大财力，形成政府的直接隐性负债。
第二，法律层面的风险同样不可忽视，随着《物权法》草案的公布，关于征地、拆迁补偿的标准以及政府实施拆迁的行为方式，农民宅基地以及宅基地上不动产的自由转让等一系列问题广受关注，如果《物权法》对这些问题的界定有了新的标准，那么城中村改造现有的各类相关政策都将发生极大改变。由此而引发的政策路径、改造方式等的修订和变化是多方面的，对城中村改造的整体影响也难以确定，对地方财政运行的影响难以准确估算，从而增大了政府的或有隐性负债。
（作者：飘雪）
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