房地产开发项目全程工作指引
编辑：南阳楼市网
2008年06月19日09:31
来源：南阳楼市网
第一阶段、房地产项目开发前的准备工作
1、在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续；
2、委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二阶段、行政审批阶段的工作
1、选址定点工作：
1.1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
1.2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
1.3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
1.4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
1.5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
1.6、规划部门办理项目选址意见书。
2、办理规划总图审查及确定规划设计条件：
2.1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2.2、国土资源局办理土地预审。
2.3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
2.4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
2.5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
3、项目的初步设计及施工图审查：
3.1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
3.2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3.3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
3.4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
3.5、国土资源局进行用地预审。
3.6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
3.7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
3.8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
3.9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
4、项目规划报建图审查等工作：
4.1、公安消防支队进行消防设计审查。
4.2、人防办进行人防设施审查。
4.3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4.4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
5、项目施工报建工作：
5.1、建设单位办理施工报建登记。
5.2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
5.3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
6、办理商品房预售许可：
6.1、由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
6.2、开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
①、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
②、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
③、工程施工合同；
④、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
7、建设工程竣工综合验收备案等工作：
7.1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
7.2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验
7.3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
7.4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三阶段、房地产项目权属初始登记：
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
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