商业地产的SWOT分析
编辑：南阳楼市网
2008年06月17日10:05
来源：南阳楼市网
商业地产的项目分析方法很多，但比较常用的方法是SWOT分析方法。什么叫SWOT分析法呢？“S”是项目的优势，“W”是项目的劣势，“O”是项目的机会，“T”是项目的威胁。至此可以看出：“SWOT”分析方法就是对项目的优势、劣势、机会、威胁进行分析、研究的方法。
“SWOT”分析方法与前篇文章所提到的项目调查模块有紧密的关系。我们通过研究商业地产以后发现：“减法”、“除法”是项目研究的爬山阶段，即通过无数数据的调查，进行项目研究分析，去伪存真、去粗取精，最后确定项目的核心定位；再用“加法”、“乘法”，这是项目的下山阶段，进行战略跟进，策略展开、实施部署、精确执行，最后获得项目收益。这就是商业地产操盘的基本脉络。
在爬山、下山的运行过程中，最高山峰就是项目的核心定位。项目的最终收益也取决于核心定位。爬山过程是在侦察、探索中寻找山峰，在努力、拼搏中攀登山峰。侦察就是市场调查，探索就是项目分析、战略抉择，攀登就是扫清障碍，选择操盘道路。
显然，如果能够把攀登山峰与下山前进、寻求战果能够用定量的方法进行确定，确实是一件商业地产项目的伟大系统工程。
笔者暂避研究定量方法，还是回到我们常规的研究课题中。
我们知道：项目分析是在市场调查与市场定位的中间过程。所以，项目分析的正确与否是决定了项目核心定位的正确与错误，重要性可想而知。项目定位的基础是市场调查，通过浩瀚的调查数据进行“减法”整理是项目分析的主要工作。
“SWOT”分析方法，就是要在浩瀚的市场调查数据中，找到“S”、“W”、“O”、“T”，然后对这四块进行研究分析。
笔者下面结合实例，提纲式简要解述“SWOT”分析方法。
第一步就是寻找例举。
“S”寻找：1、该项目位于城市广场北侧，人气十足；2、原址是旅社改造的批发市场，60万的人口消费大半在此；3、外来商户大部分是浙江温州人，具有较强的商业经营能力；4、市政府对项目改造十分支持。
“W”寻找：1、该项目的单元产品过大；2、项目前端手续不清楚；3、项目股东过多，资金略显不足；4、该城市人均GDP偏低，消费能力有限。
“O”寻找：1、项目以商业为主，并有64套住宅；2、咨询客户数量很大。
“T”寻找：1、项目总建筑面积超过3万平方米，规模过大；2、住宅无人问津。
第二步就是比对分析。
优势发挥方面：商业氛围浓，在整体操作中，要处于巩固地位。充分了解竞争楼盘的状况，进行合理定价，既要显现楼盘的优势，又要防止价格的偏高拒商户于门外。劣势规避方面：要提前开盘，回笼资金，消除楼盘资金风险。对于整体购买力差的方面，实行铺根控制以及追打代表性商户。机会把握方面：把64套住宅捆绑于商铺，按比例进行调控销售，考虑住宅实行赠送方法。威胁消除方面：项目过大，实行分期并控制铺根，把无人问津的住宅进行赠送。
第三步就是抽取结论。
通过比对分析后，制定了商铺定价高于竞争楼盘的20%价格，采用强势战略。再把住宅的价格确定后，加到商铺里面，最终确定商铺价格。制定商铺与住宅赠送比例。这个项目，后来运作非常成功。
总结“SWOT”分析方法，就是三个步骤：第一是例举，第二是分析，第三是抽取。实际上，“SWOT”分析方法就是扬长避短、择机突破。使用“SWOT”分析方法较多后，就会对商业地产项目的运作水平大大提升。
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