商业地产的市场调研
编辑：南阳楼市网
2008年06月16日08:58
来源：南阳楼市网
无论是有总体策划的商业楼盘，还是自行揣摩运作、不进行策划的商业楼盘，都要或多或少的进行市场调研。市场调研如同“找对象”一样，见面之前总要知道一点对方什么。
笔者在前述文章均谈到，策划对于商业地产项目操作的意义，同时也谈到，一个优秀的策划方案必须建立在市场调研和项目分析的基础上，而市场调研的准确、客观对于策划方案的确定，最终保证项目步入正确轨道，具有重要战略意义。
笔者首先例举商业地产项目的通常调查方法。调查人员可根据具体情况选择不同的方法，市场调查方法可分为两大类，第一类是按选择调查对象来划分，第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分。
按第一类划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等。
按第二类划分，有观察法、访谈法、问卷法、实验法、测量法、参展法、记录法等。观察法是通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。访谈法是通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。问卷法是通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。实验法是通过把调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。测量法是通过观察购买者的行为所发生痕迹的度量。参展法是通过参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。行为记录法是通过一定装置记录调查对象的某一行为。
这些方法笔者都使用过，既有优点，也有缺陷。单个和局部方法的使用，难以全面衡量调查的目的；综合使用各方法，繁杂并代价太大，实际意义缺乏。近期笔者正在研究一种计算方法，通过计算完成调查目标，而且自动进行项目分析，并提出多个选择定位的决策系统。这项工作量非常大，目前已经完成过半工作量。一旦研制成功，商业地产项目的调查报告和策划方案可以自动生成。
笔者借此机会，简要叙述调查子模块的构成机理。商业地产项目的调查分两个终端，第一个终端是某地选择商业地产项目；第二个终端是某商业地产项目是否可行，如何运作。前者是投资选项目，后者是项目要盈利。子模块再细分为商业地产投资调查模块和商业地产盈利调查模块。
以下着重谈谈商业地产盈利调查模块。商业地产盈利调查又分为成本调查和销售变现调查；销售变现调查又分为长期变现与短期变现调查；短期变现调查又分为产品调查与购买商户调查；购买商户调查又分为价格调查与市场容量调查；市场容量调查又分为吸引力调查与排斥力调查；排斥力调查又分为已有商业竞争力调查与动态商业竞争力调查；动态商业竞争力调查又分为本楼盘劣势规避调查与本楼盘优势发挥调查，本楼盘优势发挥调查又分为后端销售团队战斗力调查与前端项目营销推广能力调查；前端项目营销推广能力调查又分为营销执行调查与营销战略调查；营销战略调查又分为核心创意调查与战略跟进调查，战略跟进又分为强势战略调查与差异化战略调查，差异化战略调查又分为……细分最后与商业地产项目定位合二为一。
上面的细分有三个原则：第一、以“1变2、2变4发散…，再收敛4变2、2变1”为划分原则；第二、定量原则，能够有准确的量值；第三、能够建立函数关系（包括图形、表格等）。
这样的调查模块就相当于项目分析模块。目前，笔者已经找到了部分规律，当然还需要大量的工作去做。
热忱欢迎有志之士，共同完成这一伟大工程！！！
——共 [1] 页——
关键字：南阳楼市、南阳房地产、南阳房产、南阳地产、南阳房价、南阳新楼盘、南阳房地产市场行情
免责声明：
本网转载内容均注明出处，转载是处于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性，针对文章有什么问题，请与我们联系
（13598227718）
