商业地产的市场饱和度测算--商业地产实践系列（20）
编辑：南阳楼市网
2008年07月21日10:45
来源：南阳楼市网
前面文章谈到，商业地产项目的竞争考察，了解到竞争考察是为了对项目把脉，进而确定竞争营销战略。市场饱和度测算，是定量确定竞争性的重要手段。市场饱和度的概念是商业交易规模与商业服务对象规模的比值。市场饱和度越小，说明该区域的商业还需要发展；市场饱和度越大，说明该区域的商业发展受到一定的局限。
对于商业地产项目一般研究三个层次：第一层次是对于项目所在城市的市场饱和度；第二层次对于项目所在商圈的市场饱和度；第三层次对于项目直接影响的竞争区域的市场饱和度。
考察市场饱和度的指标有：1、城市（商圈、竞争区域）人均商业面积；2、城市（商圈、竞争区域）人均消费额；3、城市（商圈、竞争区域）的商业空置率；4、城市（商圈、竞争区域）的商业转交比。
人均商业面积越小，证明商业空间越大，市场饱和度低；人均商业面积越大，证明商业空间越小，市场饱和度高。人均消费额越小，证明商业空间较小，市场饱和度高；人均消费额越大，证明商业空间较大，市场饱和度低。商业空置率越小，证明商业空置面积较小，市场饱和度低；商业空置率越大，证明商业空置面积较大，市场饱和度高。转交比越小，即转让与交易相比较小，投资、投机不充分，证明市场不活跃，市场饱和度高；转交比越大，即转让与交易相比较大，投资、投机相对充分，证明市场活跃，市场饱和度低。
这四个指标是根据不同环境、不同背景可以独立使用，也可以组合使用。人均商业面积是最能体现市场饱和度的。用一个事例说明。某村有八户，人口为67人。在海拔非常高的一个山区，有一条崎岖小路到所辖乡，8公里路程，只有人和毛驴行走，任何车辆都无法通过，单程无负载大约需要3小时。村里有一个小商店，是有外村人开设的，供应一些日用生活品以及部分农业生产资料，也收购一些除粮食等国家统购农产品之外的农副产品。小商店大约30平方米，一位商户在这个村做了十几年生意。随着农业生产力和多元化经济的提升，农民的人均收入有所增长，小商店的生意逐渐火爆，后来又来了两户商人开设商店，结果三个商店因为竞争加剧，各自生意都有所下降。这就是一个市场饱和度的问题。人均商业面积，急剧增加，由原来的不足半平方米的商业面积迅速提高到接近两平方米，明显饱和。设想如果只到这个村子进一户，也许刚接近饱和，事实上来了两户，就达到了超饱和。
这是一个非常典型的事例。一些城市因为人口增长、经济发展，需要增加新的商业，但往往是增速过快，导致明显饱和或超饱和。人均消费额也是能够体现市场饱和度的。我们知道：人的消费是由个人收入、投资理财状况、消费意识和绝对消费能力构成的。只有绝对消费能力才能有效构成市场消费额。而当地绝对消费能力与当地经济水平有关。经济水平越高、人均收入也就越高，人均消费额就越高，在不追加商业规模的条件下，市场饱和度就越低。换句话讲：新开发商业项目的成功率就越高。
商业空置率是直接反映市场饱和度的重要指标。某区域内所有商业面积能够获得经营，则市场饱和度低。如果有商业空置面积，意味着有商业饱和趋势，无论有何种其它因素。有的地方，一楼是满的，而二楼是空的，那也是商业饱和的象征。如果，此时在这个区域开发新楼盘，则要有独特的操作模式，在饱和中寻求新的契机。转交比是从微观反映市场饱和度的指标。转让越频繁，说明市场的商业面积珍贵。转交比越大，说明转让与做生意相比更为有利可图，显然说明商业面积趋于紧张，则市场饱和度越低。对于新开发的楼盘就越为有利。
综上所述，商业地产的投资商、开发商要十分重视对市场饱和度的研判.
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