商业地产的功能设计
编辑：南阳楼市网
2008年05月29日09:00
来源：南阳楼市网
商业地产楼盘的功能设计要求比普通住宅更高。我们知道：普通住宅仅仅是为了满足人居要求而进行功能设计的，对于商业地产是为了满足商业运行而进行功能设计的。
商业运行的主体是：商户、消费者、管理者；商业运行的客体是：商品、商业服务以及为商业配套的各类物质流。功能设计就是为了满足商业运行主体、客体在楼盘内的各类交易活动和为了商业交易进行服务的管理活动。
从最小单元开始分析。商户需要与消费者进行谈判，即要有谈判场所，就是交易场所。店铺和柜台就是交易场所。消费者要选择商品，则店铺中需要有商品展示场所，如挂架、陈列柜等。消费者需要在店铺里进行走动选择，则需要与各商品之间的前行通道。因此，对于最小的商业单元来分析必须有上述三个方面。我们上述三个方面称谓商店三要素（即交易场、陈列场、通道）。
大家知道，一个商场和市场是无数个小商业单元的集合。对于整个商场（市场）同样需要这三个要素构成。第一、各个店铺的有效交易；第二、各个店铺的有效陈列；第三、到各个店铺的有效交通。对于市场而言，到达各个商铺的交通是至关重要的。通常我们这个交通叫做消防通道，一方面我们确实是为了消防设计的，另一方面它是消费者与商户连接的交易通道。
整个市场的功能设计方面，必须以上述三个基本要素来进行考虑。对于第一个要素，要保证有效交易，则要考虑店铺的业态、店铺与周围邻居的商业种类、店铺的大小规模、业主的经营能力等。对于开发商来讲，重点要考虑的是区域经营业态。对于第二个要素，则要考虑店铺的大小、空间高度、入口方向、商户的配合广告、产品库房等。对于开发商来讲，重点要考虑单个店铺的规模。对于第三个要素，则要考虑交通，实际上交通越畅通，则对于单个店铺的生意就会越好，整个市场就会越旺。当然，交通面积越大，则在总面积一定的条件下，商铺总面积就越小。这个概念就是公摊的概念。一般大卖场的公摊要达到1.6到2之间。
根据上述三个要素，对于商业楼盘的功能设计要考虑以下方面：第一、入口数量；第二、主入口的开间；第三、平面交通通道；第四垂直交通方式（楼梯的形式与数量）；第五、店铺的布局；第六、店铺与业态对应区域；第七、广告位的留置；第八、消防、照明、暖气、空调、卫生间等设施的考虑；第九、库房、银行机构等的设置；第十、物业管理场所的设置。
下面针对某商业楼盘的错误功能设计进行分析。这个楼盘地上两层、地下一层，有五个出入口，有七个上下垂直通道。地上两层的商业设计了391个店铺，并且每个店铺用两米高的围墙隔开。围墙隔开后，正面的两个出入口与背面的两个出入口直接相通。分析一：由于隔墙的原因，卖场内不能形成通视，主背出入口之间形成了人流通道，导致通道成外其他商业区域的连接走廊，在连接走廊的两侧生意很好，而内部卖场生意死气沉沉。分析二：由于七个上下楼梯过于分散，主楼梯宽度偏小，导致在二楼人流不畅，在二楼主梯附近的生意较好，离开楼梯的其他店铺生意较差。以上两个例子说明：商业楼盘的功能设计，尤其是交通功能设计的重要作用。
笔者对这个项目进行了手术，拆除了一楼的主要隔断，使一楼保持左右通视，并人流畅通。结果一楼的整体生意就马上改变了局面，进驻商户开始增多，租金形成上升趋势，市场兴旺局面形成。
商业地产的规划设计一定要从消费者的便利角度和商户的经营角度考虑，遵循商业地产运行规律，仔细研究功能。这样，才能保证功能设计是合理的。
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