合作建房已“打雷” 究竟如何“下雨”？
编辑：南阳楼市网
2007年07月07日12:31
来源：南阳楼市网
６月在全国波澜兴起的个人合作建房登陆南阳，这无疑于在南阳的购房消费者中，乃至南阳的房产界打响了一个夏日的“炸雷”，业内为之侧目，密切关注，广大有住房需求的老百姓更是相互转告，积极参与。笔者因工作性质的缘故，对个人合作建房早有耳闻，对全国个人合作建房的发展形势也有所了解，笔者认为个人合作建房在全国房价不断高涨，犹如洪水猛兽的今天，无疑是一种抑制房价的有效方法，对有住房需求的工薪和有中低收入人群而言，是一场滋润心田和腰包的“及时雨”。
南阳的个人合作建房已经“打雷”，究竟如何“下雨”？笔者也曾走访了南阳个人合作建房的发起人南阳市营销策划协会的办公地点，亲眼目睹了个人合作建房报名现场热线铃声不断，市民纷至沓来的热闹场景，通过更为详细的了解和对现场市民的交流，笔者对南阳的个人合作建房有几点客观的认识，在此付诸成文，供大家探讨。
会不会只“打雷”，不“下雨”
在房价不断高涨的今天，个人合作建房在全国各地可以说是蔚然成风，全国几十个城市都在进行，可成功的实例确是不多，其中有些偃旗息鼓，有些久不见实质性进展，这也由些让我们联想到南阳的个人合作建房会不会只“打雷”，不“下雨”，从以下几个方面分析
发起人南阳市营销策划协会成立于2005年，是经市社团组织管理局批准，由市工商联直接业务领导的一个合法社团，据了解，协会成立两年多来，业务发展一直良好，从这个层面而言，协会对个人合作建房，是确实要办一件扬名立腕的大好事，不会轻言轻行，而是经过深思熟虑的。
从报名现场可以看到协会在运作初期就已经制订了《南阳个人合作建房公约》、实施流程、报名表格等文件，并组织了专门的工作小组负责来电、来访和具体报名事宜，从中我们也能看到协会对个人合作建房充分的准备，坚定的信心和决心。
笔者仔细阅读的南阳个人合作建房公约和操作流程，认为具有很强的可操作性，充分整合了全国各地，特加是成功案例的经验（温州、深圳等），每个环节都力争做到了合情合理。
再者，南阳个人合作建房核心的决策是通过会员大会，协会只是组织和实际执行，所以会员一旦汇聚成群，不是某些人说停就能停下来的，协会为兼顾以往的投入和长远收益（提取管理费），也不会半途而废。
“天公”做美，事可成
类比房地产开发，政策因素是经营中的一个首要因素，个人合作建房在政策法规上和不明朗性，增加了操作难度，许多人认为各地政府对个人合作建房的态度，对个人合作建房能否成功起到决定作用，所以“雨”能否下来，还要看“天公”（政府）是否做美。
个人合作建房是为了实现“居者有其屋”的美好梦想，是为了能够切实解决工薪和中低收入人群的住房问题，人民适宜的住房是构建和谐社会的基础，而今住房问题已经从一个商品供需上升到了一种社会矛盾，个人合作建房是化解这个矛盾的有效方法，这与政府所提倡的大力建设经济适用房和廉租房是一致的。因此从这个意义来讲，政府没有理由反对，也不会反对。
全国各地的个人合作建房，政府的态度大部分都是既不支持也不反对，这与人民群众的积极拥护形成了一定的反差，温州市场营销协会已经拿了地，取得了实质性突破，但当地政府却也还是三缄其口。既然是好事，政府为什么不表态，这是因为个人合作建房还没有相关的法律规定，今年“两会”期间，已经有代表提出呼吁“个人合作建房尽快立法”，由些可见个人合作建房呼起了政府的重视和其本身也确实需要有一定的立法，让其有法可依。
但是无法可依并非不可作为，诚然高度商业和文明的社会是以法制为基础，但也如中国的改革开放，是摸着石头过河，至少从南阳个人合作建房整个流程来看，招拍挂合法拿地，银行资金监管、专业建筑公司建设、专业物业公司后续管理，该办的手续一个都不会少，完全合法，没有从法律层面来说会被叫停的可能。
所以笔者认为，如若“天公”做美，即政府明确支持，当然很好，个人合作建房会有一个更好的外部环境，但就现在的客观现实来看，政府不支持也不反对，在情理之中，并且不影响个人合作建房的实施。
不会是一场“黑雨”
个人合作建房到目前为止，没有一个实施的标准程式，各地在环节上都有所不同，中间都涉及到运作拿地、招标工程建设、房屋分配、后续物业管理等众多环节，人们不禁要问如何能够保证整个过程的透时度，会不会滋生“腐败”，南阳个人合作建房会不会是一场“黑雨”？众所周知，房地产行业的运作有许多不见光的东西，甚至是一个滋生黑利的温床，对此笔者认为：
首先南阳的个人合作建房是采用民主议事的方法，所有重大决策均由会员大会共同商定，例如拿地时土块的选择，所能承受的土地款的最高限额以及招标建筑公司和具体施工中的质量监管，这样充分的民主机制，将有效地避免暗箱操作。
其次对于房地产项目运作，资金流的管理运用是最为重要的环节，南阳的个人合作建房会员所汇聚的资金均由南阳市商业银行兴宛支行进行合作，确保了资金的专款专用。并且在拿地时，政府本身对资金就有严格的限制，设立有专用的账户，并且进行土地保证金的资金冻解，拿地成功，保证金自动转为首付的土地款；拿地不成功，资金解冻后十五个工作日内退还会员。在后期的工程建设中，所有建设款账目透明，在会员大会上公示，然后依照工程进度分期交纳建设所需资金，所有整个资金流的运作十分透明和安全。
再者项目运作中确实会发生一些不能够公示的费用，这些费用不可控，主要用于公关等，协会把它包括在管理费中，有效地规避了一些俗称为“不见光”的问题。
至于大家所关心的房屋分配，是在拿地成功后，开工建设前，就先由会员根据自已需求上报户型和面积，由专业规划设计根据这些信息确定整个小区的户型配比，然后采用相同户型分组抽签的方法，确定楼层，所有一切达到会员满意后，再开始动工。
因些纵观南阳个人合作建房整个过程，十分民主和透明，因此这场解决工薪和中低收入人群住房的及时雨，决不会是一场“黑雨”。
风雨过后，拨云见日
面对房价不断攀升的现实，人民大众对置业需求由涓涓细流汇聚成河，东奔西突，人们都在寻求可以实现安居梦想的出口，于是当商品房高不可攀，当政府廉租房、经济适用房不知何时转到自已时，个人合作建房成为一种可能的途径，开始被人们关注、探索和尝试。不可否认的是，直到目前为止，个人合作建房仍面临许多不可知的难题和风险，但笔者认为它最终必将成为市场供应的有益补充和有机组成。
南阳的个人合作建房一经发起，马上受到了市民的广泛关注，各种媒体也均有报导，此时已是“山雨欲来风满楼”。据了解，南阳发起人现阶段正在积极地运作土地，有几块意向地已在接洽中，我们期待着南阳的个人合作建房尽快有实质性突破，期待着市民和政府能给予更多的关注和支持，南阳的个人合作建房最终也必将拨云见日，获得成功！（南阳楼市网实习记者 楼影）
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