郑州市房地产市场形势分析报告
编辑：南阳楼市网
2002年09月16日00:00
来源：郑州市房地产管理局副局长 梁裕民
同志们：
随着郑州市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观众念发生了质的变化。自2000年以来，郑州房地产市场表现出快速发展的良好态势，楼市景气指数较高，市场投放强劲，消费者需求旺盛，市场成交活跃，市场管理日趋规范。整个房地产市场平稳而不失高潮，繁荣又不失冷静。
一、目前市场现状
1、市场基本情况：
目前，我市现有房地产开发企业514家，但有项目的开发企业只有120余家，具有二级资质以上的开发企业有31家。年开发规模在五万平方米以上的企业有20家，开发量占到总开发量的35%；剩余100余家开发企业中有88家开发规模在2-5万平方米，开发量占总开发量的50%。我市房地产开发企业的总体综合实力尚需提高。
截止2001年底，我市房屋总建筑面积6350万平方米，其中住宅建筑面积3470万平方米，人均居住面积为10.31平方米，住房成套率达到85%，总体实现了建设部规定的小康居住水平（人均居住面积8平方米）。
2002年1-6月份郑州市房地产开发投资额为21.4亿元，与去年同期相比增幅为43.8%，高于全国平均增幅近12个百分点，显示出郑州房地产开发投资的强劲势头，开发商对市场充满了信心。
2、市场投放情况:
2002年1-6月份我市批准商品房预售项目82个，建筑面积144.60万平方米，较去年同期下降了5.9%，占今年计划开发面积250万平方米的57.8%。其中：住宅128.91万平方米，占预售总量的89.1%，非住宅15.69万平方米，占预售总量的10.9%。
为严防市场扩展形势过猛而产生“泡沫”，促进市场健康有序发展，从今年四月起，我市加大对房地产开发建设规模宏观管理的力度，以减少房地产的盲目开发，其政策效应在五、六月份凸显。前四个月投放量为125.03万平方米，较上年同期增长58.8%，平均月投放量在31万平方米以上，而五、六月份的预售面积为19.57万平方米，较去年同期下降73.9%，平均月投放量为9.78万平方米。
3、市场销售情况
2002年1-6月份，我市共销售各类商品房10438套，销售面积为135.09万平方米，较去年同期增长11. 1%，其中：住宅124.50万平方米，占总销售量的92.2%，非住宅10.59万平方米，占总量的7.8%，住宅中多层住宅91.14万平方米，占住宅总销量的73.2%，高层住宅占23.3%，别墅占3. 5%。
从今年六个月的各物业销售情况看，我市商品房销售保持旺盛的销售势头，住宅消费市场成交活跃。特别是别墅市场从去年初开始日渐抢眼，开发商从物业形态到价格等尽可能地使更多的消费者所接受。今年上半年别墅销售量达4.31万平方米，是去年全年水平的2.1倍，所占份额也较去年提高了2.4个百分点。
随着郑州市的房地产投资政策向郑东新区倾斜，郑州老城区的建设速度将有所放慢，但因为人们购房心理转变相对缓慢，老城区仍为其首选区域，这将有利于老城区的空置房的消化吸收。
4、成交价格情况
2002年1-6月份郑州市多层住宅均价为1739元/平方米，较去年全年的平均价格下降了3.2%；高层住宅均价为3021元/平方米，较去年全年的平均价格下降了5.4%；别墅均价3175元/平方米，较去年全年的平均价格下降3.4%。
近两年来，房地产开发规模不断扩大，但开发结构却不尽合理，楼盘的趋同性、同质化现象严重，如多层住宅中的中档楼盘中到整个投放量的55%、而高层住宅与别墅雷同的目标客户群体，必然造成房屋销售不畅，只能以降价来吸引消费者。
5、二手房成交情况
继去年持续走高的形势下，2002年1-6月郑州市住宅二级市场保持了旺销的势头，二手房成交套数为2512套，成交面积18.83万平方米，分别较去年同期增长179.1%和167.09%，二手房价格较去年同期略有上升，升幅为7.0%，其中：私房、安居（经济）房、房改房成交价格分别为957元/平方米、941元/平方米和857元/平方米，较去年同期增长9.6%、4.0%和7.8%。随着二级市场蕴藏的巨大潜能的释放，一、二级市场的联动效应日趋明显。
二、2002年下半年趋势
1、规模化开发渐成主流
在今年上半年销售量排行前30名的楼盘中，有18个楼盘的建筑面积超过5万平方米，占全市在售楼盘的6.2%，而销售量占到全市总销量的26.9%。而规划中的150平方公里的郑东新区又将对房地产开发提供难得的开发契机。随着城市的拓展势必将催生更多的大规模的楼盘。
2、住宅一、二级市场的联动日趋明显
从今年上半年的住宅二级市场交易情况可以看出，《住房二级市场管理办法》的颁布，有效地营造出房地产“梯级消费”的模式，盘活了郑州市巨大的存量房市场。随着该办法的深入实施，以及相关政策、法规的进一步完善，二级市场蕴藏的巨大的经济潜能必将使其成为今后住房消费的热点，并与住宅一级市场形成联动，推动房地产业的迅速发展。
3、竞争更加激烈
郑东新区的开发、建设不仅为本地开发商提供了一个契机，也为外地的开发商提供了一个机遇，目前“中城房网”已决定在郑东新区进行联合开发。这一方面使得郑州本地的开发商有了一个学习外地房地产开发先进经验的机会。另一方面也势必会使市场的竞争更加激烈。郑州市的房地产市场将会由过去的单纯比价格，逐步过渡到比户型、比品质、比物业、比实力的全方位大比拼，拼实力、拼资本、拼服务将贯穿始终。
4、房屋信贷比例将进一步上升
随着消费观念和行为改变，采用信贷方式购买房屋的比例会继续上升。据统计，今年上半年，采用按揭贷款方式购房的消费者占到总量的70.1%，较去年全年的平均水平又上升了2.6个百分点。随着担保公司的成立，二手房按揭贷款的全面开放，以及中央银行对金融机构存、贷款利率的全面降低，预计在下半年，采用按揭贷款方式购房的消费者比例将进一步上升。
5、郑州楼市向精细型发展的脚步将越来越快
随着楼市的发展，竞争的加剧，开发商为了在激烈的市场竞争当中站稳脚跟，立于不败之地，在产品开发上更加注重细部的设计和主题的体现，在操作手法上对客户的需求和本地的人文特色进行更深层次的挖掘。无论从物业名称上，还是从小区外立面、景观的人性化设计上都将更加突出楼盘浓郁的人文内涵，以付现其楼盘的独特性，特色楼盘将不断涌现。
三、目前存在的问题
1、市场投放量过大
2002年1-6月份郑州市批准预售面积为144.60万平方米，而郑州市近六年商品房空置面积为38.5万平方米，两者之和为183.1万平方米，而2002年1-6月份的销售面积135.09万平方米，与前者之比为1.36：1，较大的开工量，较大的市场容量，相对较小的购买力，缺乏竞争力的产品，使房地产市场压力较大。
2、郑东新区建设任重道远
今年郑州市将郑东新区的开发作为重中之重，除对老城区150万平方米左右已有《土地使用权证》的房地产开发项目，经批准可继续开发建设外，其余都将安排在107国道以东地带，以实现郑东新区“三年出形象，五年成规模”的发展目标。目前郑东新区的规划框架已基本确定，政府正在着手于各种交通、生活配套设施的建设，招商局也制定出了各项优惠政策，大力宣传以提高郑东新区的知名度，吸引国内外更多的企业到郑东新区来投资。政府也做好了可持续工作的准备，因为郑东新区的开发建设之路漫长而艰巨。
3、楼市不规范现象仍然存在
目前我市住宅产业化水平不高，住宅的工程质量、功能质量、环境质量和服务质量还不能适应居民收入提高后的住宅需求；住宅消费环节的不规范，在一定程度上也影响着居民的购房积极性。如由于期房销售带来房产公司与物业公司间在时间上的脱节，后期的物业管理跟不上，诸如房屋维修、公共设施不到位等，影响了居民的居住质量，物业开发与物业服务都存在名不符实的现象。
4、住宅一级市场趋于饱和
郑州的购房目标客户群单纯依靠郑州本地客户则显得缺乏持久的支撑和活力，而住房二级市场与房地产发达城市相比，又显得沉闷，尚未充分发挥其烘托市场气氛，提升住房一级市场人气，加快住房梯级消费，加快居民消费结构升级，为住房一级市场输送更多的购房客户的折射效应。
5、楼盘同质化现象突出
在楼市投放价位在2000元/平方米左右的中档楼盘占整个投放量的一半以上，这些楼盘中同质化现象较为严重，缺乏个性的张扬，模仿的多，创新的少，规划设计无新意、户型设计一味追风、市场运作模式无创新，市场竞争将非常剧烈。利用价格优势将成为同质化严重的项目逃离市场套牢的法宝。
四、下一步采取的措施：
1、进一步加强对房地产市场的宏观调控
房地产业作为国民经济的一个重要组成部分，具有正反两方面的突出作用。在调控得当时，房地产业会保持较快的增长速度，不断地对发展国民经济和提高人民生活水平做出重大贡献；如果发展失控，就可能产生“泡沫经济”，对国民经济造成重大危害和损失。为了严防房地产业产生“泡沫经济”，这种危害大的反作用，须认真贯彻落实郑州市《关于加强房地产开发建设规模宏观管理的通知》，对房地产业实“总量调控”根据市场需求量制定房地产开发建设年度计划，进一步加强政府宏观调控力度，理顺管理体制，严格项目投放的审批，使房地产开发行为走向规范化、市场化。
2、建立房地产开发建设的预警报系统
建立房地产业的统计报表制度，同时开展对房地产业的调查研究，及时准确掌握开工量、施工量、竣工量、批准预售量、实际销售量、空置量，研究其价格走势，研究房型、区域、结构需求比例，并定期公布，指导开发商理性开发，预防房地产过热和“泡沫”的产生。
3、进一步放开搞活住房二级市场
加强对中介公司的管理，彻底整顿中介队伍，建立中介公司信息共享系统，解决供求渠道瓶颈的影响问题。广开入市房源，增大低价位二手房供应总量，平抑二手房价。同时，全面启动二手房按揭贷款业务，激发居民购房升级热情。进一步放开外地人在郑州购买二手房入户政策，吸收外地市中低收入者支持郑州楼市，并尝试推行“房屋寄售”业务，解决以房解急问题，弥补
——共 [1] 页——
关键字：南阳楼市、南阳房地产、南阳房产、南阳地产、南阳房价、南阳新楼盘、南阳房地产市场行情
免责声明：
本网转载内容均注明出处，转载是处于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性，针对文章有什么问题，请与我们联系
（13598227718）
