课题组长兼本报告执笔:王小广
参加讨论的其他成员:樊彩跃、李军杰、丁瑶
本轮房地产周期的高景气繁荣期已经结束，在2005年下半年进入中期调整期；
预计今年下半年可能进入加速回落期，有望出现房地产销售增长的“拐点”；
房价增幅将继续回落，高档住房价格增幅的回落幅度要大于中低档住房；
一批中小房地产商将会被淘汰，导致银行不良资产增加；
调整将会持续较长时间，期待一两年后重新高涨并不现实；
建议“三不”政策，不松土地偏紧政策、不松信贷政策、不松税收政策，防止房地产泡沫转头重来
建议实行“三不”政策
防止泡沫转头重来
政策上做到“三不”，防止房地产泡沫转头重来。不论是房地产的金融环境和政策，还是房地产的税收政策，目前仍然是中性偏刺激的，并不是紧缩性的政策。如利息仍保持历史低位，按揭贷款首付比例为30％并不是很严厉的，月付占家庭收入的比重只需低于50％的规定也是相对宽松的。对房地产交易的税收也不是很紧的。其他如土地政策的偏紧是合理的，不能再指望通过无限度的增加供应来“奢侈性”地发展房地产。
为了保证中国经济的长期稳定发展，宏观经济政策的一项重要任务就是防止房地产泡沫化发展，特别是防止房地产泡沫化演化为“泡沫经济”，所以，我们建议在政策上要做到“三不”，防止房地产泡沫转头重来，即土地偏紧的政策不能放松，信贷政策不能松，税收政策不能松。特别是土地政策要长期偏紧，土地的稀缺性及土地价格的上涨要求房地产发展要更加节约土地。
继续巩固房地产“新政”成果，加快促进三大转变。所谓三大转变就是:一是转变发展观念，重新确立住宅消费和投资理念；二是促使房地产发展的政策和制度转变，形成房地产发展的长效机制；三是改变现有的房地产销售方式。
首先要转变发展观念，政府、房地产商和消费者都要彻底地转变关于房地产增长、增值的理念，即塑造理性的房地产发展观。对政府来讲，房地产是一种被动性产业，是社会福利的重要表现形式，不能作为财富增值的重要手段。防止房地产泡沫化和打击通过市场操纵、恶性炒作等不正当的途径获取暴利是政府的重要职责，同时要千方百计地保证普通老百姓的居住需要。政府要引导大众消费，促进房地产供给和消费的大众化取向，而不是鼓励房地产的大众投资，房地产的大众投资将是灾难。对房地产商来讲，塑造理性的房地产发展观，就是将满足大众住房需求为己任，尽可能提供相对廉价的住房商品，通过扩大规模和提高品质来营利，适度利润和政府的福利最大化目标相统一，才是房地产正确和可持续发展之路。对广大普通消费者来讲，要转变的观念是房地产没有什么投资价值，它是一个必需的耐用消费品，所谓巨大的增值空间在理论上是错误的，实际上也是不可能的。
第二个转变就是促进房地产发展政策和制度的转变，主要是建立一套合理的税收制度。合理征收房地产税(或不动产税)是防止房地产泡沫和保障房地产稳定增长的最重要制度安排。其主要应包括四部分:资产税、所得税、交易税和消费税。在现阶段，可以对资产税给予减免或税率定得相对较低，主要是征收所得税和交易税，同时，实行差别消费税率，对高档住宅和购买二套以上住房(根据房屋价值量等级)可征收不同水平的消费税，对购买一套普通住房可免征所得税。而且可以效仿美国，将房地产税作为地方基础教育经费的重要来源，即将房地产税全部转为地方的教育经费，以弥补国家教育经费投入的不足。
第三个转变就是要尽快改变目前的销售方式，只允许出售现房而不允许出售期房，即由目前所实行的“香港模式”转为“美国模式”。允许卖期房是房地产投机的重要条件，房地产的销售方式如果不发生根本转变，那么投资炒作将会以各种形式重复出现，而且在现有的利益纷争的格局中，调控的难度越来越大。
调整房地产供给结构。大力鼓励经济型住房的供给及通过政府直接提供廉租房，逐步解决房地产发展的结构不合理问题，满足中低收入阶层的住房需求。政府委托房地产企业提供经济适用房是增加经济型住房供应的一个重要手段，还可能通过提供税收、金融政策优惠来鼓励房地产商增加对经济型住房的供给。而为低收入者提供廉租房是各级政府的一项重要的社会职责。同时，要着力推动房地产行业转变经济增长方式，注重节地节能型房地产的发展。
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国房指数回落到景气低迷期
从国房指数来看，自1999年开始的此轮房地产繁荣，在2003年1季度达到顶峰，之后小幅调整，2004年第三季度开始调整力度加大，2005年第二季度开始进入中期性景气调整阶段。高峰阶段的2003年一季度房地产开发综合景气指数平均值为108.46，2005年4月开始猛降至102以下，到11月止，已连续8个月处于102以下，即步入景气低迷期。
房地产企业景气指数明显回落
从房地产企业景气指数看，2005年二季度后房地产开始步入明显的调整。房地产企业景气指数的最高值在2004年第一季度，为135.9，之后虽趋于调整，但调整力度明显较弱，但2005年二季度后，房地产企业景气指数步入真正的调整。二季度房地产企业景气指数为126.6，比一季度回落8个百分点，三季度继续回落，至123.7，已接近2001年1季度的水平。与此同时，与房地产相关的产业如钢铁与建材业企业景气指数同步明显调整。
