专家答疑：正确认识契税政策和调整
编辑：南阳楼市网
2005年12月15日14:29
来源：本站原创
降低契税对
房价影响轻微
记者：记得去年７月申奥成功时，几乎所有报道都预测北京房地产价格会上升，你却通过媒介说：在需要购买房屋消费群的构成中，低收入人员占有比例将不断扩大，除了降价别无选择。为了达到改变北京面貌的目的，政府为吸引房地产商参与建设，很有可能会降低地价、减收费用，甚至有可能减免买房人所要交的契税，以消化新建房屋。目前，根据北京统计局的数字，房价真的在悄悄下降，政府除了免收和减收一些费用外，两次调整契税，你认为这次调整契税会对房价带来什么影响？
刘：我认为降低契税对房价的影响是轻微的，目前市场已不具备房地产商可以利用政府减税提高售价的条件，但对市场的销售会有一定促进，甚至会有房地产商利用这个“利好”消息加快“出货”，引发降价或打折也不一定。当政府能够真正控制卖地后，地价也会下调，面对这些房价下调压力，媒介的舆论导向应当注意，现在要做的不是要把泡沫一下吹破，而是应配合政府使房价有序的下降。政府也是时候重新考虑控制建房的规模和土地供应量，只有这样才能真正有效地避免房价下跌过快对国民经济和金融体系带来的冲击。
记者：这次降低契税，大部分买房人表示欢迎，但也有部分买房人认为新税改革不公平，您对这个问题怎么看？
刘：我觉得对这个问题首先要澄清一个概念：这次契税优惠不是税务改革，北京市政府修改《税务条例》，将契税由４％改为３％才是税务改革，目前北京市的契税还是３％，只是政府从国民经济整体考虑，决定提供一些优惠，至于优惠什么人，优惠多长时间，从什么时候开始，政府主管部门有自己的考虑，作为买房人应理性地看待国家的减税政策，任何划分都有一个界线，不可能做到绝对公平，买１２０平方米以上房屋的买房人认为过去以１２０平方米划界不合理，现在购买每平方米单价在９４３２元以上公寓的买房人则会认为以每平方米单价９４３２元划分不合理，以办理过户的时间为准，虽然优惠了不少没有办理产权过户的买房人，但同一小区刚好办完过户手续的买房人则会认为不合理。我们早期买外销房的交了６％的契税，现在能说什么？赶上优惠，高兴！赶不上，签购房合同时也应有预算。人要往高兴的地方想，能住高档房的比买不起房的虽多交了税，还是幸福多了。
代收契税有无风险
记者：你一直在报纸上写文章，反对房地产商在买房人入住时代收契税，这次契税优惠政策规定以缴纳契税时间划分，刚好暴露了这个问题，有房地产商质疑：这次调整明确了契税交纳的时间为办理产权过户的时间，意味着很多买房人将在入住的时候拒绝房地产商代收契税。如果买房人入住后，交纳契税不及时，房地产商如何才能保证在约定的时间内为买房人办理产权证？如果因为买房人不按时交纳契税而引起的没有在约定的时间内办完产权证，违约责任应该由谁来承担？你对这种讲法怎么看？
刘：这种说法根本不合逻辑，房地产商只存在“在约定的时间内和买房人共同到国土房管局办理产权过户手续”的责任，而不存在“在约定的时间内为买房人办理产权证”的责任，如果因为买房人不按时交纳契税而引起的没有在约定的时间内办完产权证，违约责任当然应该由买房人承担，房地产商操心的是如何早日缴齐地价款、如何早日解除土地在银行的抵押，如何按建设部的规定在３个月将应由房地产商报送的产权登记材料按时报送给国土房管局。
记者：有一种看法认为：目前，北京卖的多是期房，而多数买房人采取的贷款买房方式是“阶段性担保＋抵押”贷款。以往，为了保证产权证及时办理完并交给银行，房地产商会在入住的时候就代收契税，以保证尽快办理完产权证，规避风险。你对这种看法怎么看？
刘：我觉得实际上房地产商、中介公司、物业公司“代收”契税不仅给买房人带来风险，给国家带来的风险更大，如果出现将契税卷走的或挪用后无法偿还的情况谁负责呢？我们千万不能再用过去的眼光认为公司是个组织，比个人好管，个人拖交契税，跑得了和尚跑不了庙，起码还有房子在，公司破产了，一清算什么都没有了。其实房地产商提供的担保远不如从银行贷的款多，银行也可以考虑更改房地产商撤销担保的条件，房地产商能办到产权过户，房子已经没有什么风险，按我国高法目前的司法解释，房子交付后如房地产商出现危机破产，交付的房子即使没有过户也不会列入房地产商的财产进行清算。
契税政策不会
随意修改
记者：目前社会流传一种说法：契税优惠的时间划分由签合同日期改为办理产权过户日期会让那些不按时缴税的人占便宜，有关部门还会更改，你怎么看这个问题。
刘：有关部门随时调整税收优惠是他们的权力，你说的传说可能是房地产商散布的，房产过户拖延的责任主要出在房地产商方面，如果房地产商需要补缴的地价款和偿还的用土地抵押的贷款大于为买房人提供的担保款，又有“代收”的契税可以无偿使用，你要是房地产商，你会怎么做？社会上还有一种说法：房地产商要退的契税被用于滚动开发了，按新政策一时退不出来，所以政策要往回收。如果有关部门因偏听偏信去盲目修改政策，副作用会更大。有关部门要想确认哪些买房人应该在７月１日前缴纳契税，但因买房人的原因没有交，他们可以针对这部分人制定办法，而不应一竹篙打沉一船人。
记者：你过去一直力主按使用面积售房，有人问：如果房子价格刚好按建筑面积计价在契税优惠线以下，按使用面积计价在契税优惠线以上，那么按使用面积计价会不会得不偿失？
刘：我想这是一个误会，合同里标明建筑面积和使用面积不是我的主张，而是国务院的《房地产管理条例》中的要求，我主张约定使用面积或套内建筑面积是为了解决面积出现误差时的纠纷如何处理，而登记产权过户的面积标准只有一个，目前北京是按建筑面积登记产权过户，即使合同按套内建筑面积或使用面积计价，产权过户登记面积时仍会登记建筑面积，如果套内建筑面积或使用面积的单价折回建筑面积的单价后每建筑平方米少于９４３２元，按规定仍可以享受这次的契税优惠政策。
契税优惠不等于
取消契税
记者：现在还有一种担心：认为这次契税调整，明确了交纳契税的时间为办理过户手续的时间，在这时，买房人往往都已经入住，今后，拖交契税的买房人是否会变多？
刘：这个问题，分两种情况，第一种情况：买房人入住时不交契税。这本来就不叫拖交，因为这时买房人还没有产生缴纳契税的义务，契税管理规定虽然规定了税务部门可以委托其它部门代收，但直到今天税务部门并没有委托国土房管局以外的任何其它部门代收，假使将来有委托，还要看委托代收的时间，如果没有明确必须在入住时收，买房人仍然可以在入住时不交。第二种情况：买房人已经可以办理产权过户了，却故意拖着不办。对这种情况舆论应起正确的引导作用，契税可以优惠，但并不等于优惠不可以取消或改变，在政府规定的契税范围内，今天调低，不等于明天不能收回，过去对买１９９８年６月底以前建成的别墅可以免税，今年就取消了，过去买１２０平方米以上房屋的，１２０平方米以下的部分契税减半，现在如果你买的房屋单价超过９４３２元，这个减半就没有了。这次契税优惠政策，虽然大部分买房人会受惠，但并不能说明越晚缴税越好，我相信政府制定政策时首先考虑的是法律法规的严肃性。
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